- Revisión:
Verificar si todos los artefactos
sanitarios y de cocina funcionan correctamente. Si el agua de las canillas es
abundante y limpia. Que no haya pérdida de gas, exigiendo que todas las llaves
de paso estén abiertas, comprobando el buen funcionamiento de la estufa, el termotanque
o calefón.
- Que no haya manchas de humedad
en paredes y techos, por ejemplo debajo de las ventanas, en los cielos rasos y
cerca del zócalo, salvo que fuere para reciclarlo.
- Abra
y cierre más de una vez las puertas y ventanas, y también constate que las cortinas
de enrollar funcionen en forma adecuada.
- Además
de visitar la unidad en el horario habitual también recorra el barrio de noche,
no sólo de lunes a viernes, sino también los fines de semana. Es una manera de
verificar la seguridad en la zona, luminosidad de las calles, cantidad de tránsito
y si hay cerca lugares de diversión que puedan ser fuente de ruidos molestos.
- Orientación:
La Norte es la mejor y la más buscada. El Este asegura buen sol por
la mañana y el Oeste, luz a raudales durante la tarde. El Sur no es tan buscado
porque no tiene sol directo, pero sí buena luminosidad.
- Informe
a la Afip: Cuando un
inmueble ingresa a la venta, el corredor inmobiliario deberá informar al organismo
recaudador esa circunstancia. Es decir, ubicación, titular y valor de la venta
entre otros datos. En caso de materializarse la operación se lo deberá informar
a la Afip en un documento denominado "Confirmación de venta".-
- Reserva
de compra: por lo común no supera
el tres por ciento (3%) del valor
del inmueble, pero puede ser bastante menos.
- Documentos:
pedir copia del título de propiedad para verificar en el Registro de la Propiedad, mediante certificados de
dominio e inhibiciones,
si hay alguna hipoteca
o embargo o si pesa
alguna inhibición
sobre el propietario.
- Comisiones:
dentro de la Capital, el vendedor pacta libremente con su agente inmobiliario.
Pero en el caso de los departamentos nuevos el comprador no paga y en los usados
solamente abona el 1,5 %. En la Pcia. de Bs. As. "del 1,5% al 3% a cargo
de cada parte".
- Reglamento
de copropiedad: verificar si figura la baulera, si la cochera es fija o si sólo
es un espacio. También, si la unidad es apta para profesional.
- Expensas:
verificar las boletas de los últimos meses para estimar los costos futuros, como
también las Tasas Municipales,
AySA y Rentas, de Capital Federal o Provincia de Bs. As..
- Boleto:
que algún profesional de confianza lea el texto del boleto.
Controlar que la dirección y número de la unidad funcional sean los correctos.
Respecto al desembolso, tradicionalmente, se abona el 30 por ciento y el
resto con la escritura y posesión. Puede haber variaciones porque se acuerda libremente
entre las partes.
- Escritura:
Conforme al artículo 1001
del Código Civil el escribano
interviniente -designado por el comprador en el boleto, salvo
que la compra fuere con financiación, que lo designa el acreedor hipotecario,
o se tratare de una "primera escritura" de un edificio "a estrenar",
o de un loteo- debe dar fe que conoce a las partes. Asimismo, quien lo
juzgare pertinente, podrá requerir la presencia y firma
de dos testigos instrumentales, como la colocación de la impresión
dígito pulgar, como medida de mejor control para
identificar a los comparecientes y evitar la sustitución de persona.
- No
obstante no existir disposición legal que exija a los escribanos
los
estudios de títulos, la cantidad de problemas notariales suscitados indican
la imprescindible necesidad de que los escribanos agoten los medios a su alcance
para dar garantía de los actos que pasan ante su presencia. La ley no cubre la
negligencia del comprador o acreedor que no se preocupa de verificar las condiciones
del título, como de inquirir sobre su bondad;
y la mejor prueba de tal preocupación estará dada por la realización del estudio
de los antecedentes dominiales
del inmueble.
- Gastos
de escrituración: en la Capital estos gastos para el comprador
llegan como máximo al 3% y para el vendedor al 1% del
precio de venta, en Pcia. de Buenos Aires el porcentual es mayor.
- Certificados:
lo son registrales y administrativos. Tienen un valor
fijo y su costo puede variar según el lugar de ubicación del inmueble y si el
trámite es simple o urgente.
- Inscripción:
En la ciudad de Buenos Aires es del 2
por mil sobre el precio de la operación y a cargo del comprador, más los gastos
de timbrado.
- Impuesto
de sellos: para Capital Federal, es el 2,5%
sobre el precio de la operación o la valuación fiscal, el que resultare mayor,
respecto de la transferencia onerosa de un inmueble,
formalizada por
escritura pública, salvo el caso de propiedad única de un inmueble destinado
a vivienda (Código
Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires). Para el Código Fiscal de la
Pcia. de Bs. As. es del 4%, con idéntica salvedad.
- Impuesto
a la transferencia: Si la vendedora es una persona física la alícuota
de este impuesto es del 1,5%, excepto que enajene el único inmueble que tenga
como vivienda y afecte su producido a la adquisición de otro destinado a casa-habitación
propia.
- Honorarios
del escribano: Representan,
aproximadamente, un 2% de la operación y lo asume la parte compradora.
- Inmobiliarias:
elegir empresas a cargo de corredores
públicos matriculados y en lo posible adheridas a alguna de las cámaras
que representan al sector:
- Cámara
Inmobiliaria Argentina, Av. Independencia 942 Te. 4300-0768
- Instituto
de Capacitación de la Cámara Inmobiliaria Argentina:
Estados Unidos 984, Tel. 4300-2272.
- Empresas
Asesoras:
- Con la intención de
supervisar la calidad de habitabilidad de un inmueble se creó New Way, una empresa
que se dedica fundamentalmente al asesoramiento de clientes que estén por comprar
o refaccionar su propiedad.
- Se entrega
por escrito, dentro de las 48 horas, un informe técnico sobre defectos,
reparaciones, detalles del deterioro y mantenimiento a realizarse en un corto
plazo, por un costo variable, según el tipo de vivienda
y distancia de la Capital Federal.
- Se
accede a la misma por el sitio: www.nway.com.ar
- También cumple similares servicios el "Centro
de Asesoramiento Técnico para la Evaluación de Viviendas e Inmuebles", que
cuenta con el auspicio de la
Sociedad Central de Arquitectos. Se contacta con el mismo a través del
sitio www.Catevi.com.ar
- Tiene
que estar muy claro el tiempo por el que se realiza la autorización de venta y
el día que vence.
- Debe figurar
también a cargo de quién corren los gastos de publicidad
y carteles.
- No es un poder para vender
la propiedad, sino que sólo se autoriza a la firma inmobiliaria a ofrecerla en
el mercado.
- Dejar aclarado también
el monto de la comisión
cuando corresponda.
- Pactar que ocurre
si no se realiza la venta, por el tema de los gastos.
-
Quedarse
siempre con una copia. En caso de duda, antes de firmar consultar a un profesional.
- Cuando los dos son titulares de dominio será necesario la firma de ambos.
-
Cuando el bien es ganancial el cónyuge de la parte vendedora debe concurrir a
firmar el boleto y la
escritura para prestar su consentimiento.
- Son gananciales
los bienes adquiridos a titulo oneroso
después del matrimonio.
- Son propios,
y por lo tanto no necesitan el consentimiento del cónyuge, los que cada
cónyuge tenía antes del matrimonio o que fueron adquiridos después, pero por donación,
herencia o legado
(título gratuito) o por subrogación
real de un bien propio.
- El artículo
1277 del Código Civil añade que será necesario el consentimiento de ambos
cónyuges para disponer
del inmueble de uno
de ellos en el caso que esté radicado el hogar
conyugal si hubiere hijos menores o incapaces.
-
En caso que una de las partes se negare a prestar su consentimiento sin justa
causa, el juez podrá autorizarlo, previa audiencia de las partes.
-
Ante una separación de hecho
y frente a la imposibilidad de ubicar a una de las partes también se puede recurrir
a la venta judicial que otorgará el juez dejando a salvo los derechos del cónyuge
ausente.
-
El consentimiento conyugal
también es necesario cuando se aporte la propiedad o su uso a una sociedad o cuando
se trata de gravarla. Igualmente, cuando se desea formalizar la transformación
o fusión de sociedades de personas.
-
Ante
el remate de un inmueble:
-
Leer
atentamente el edicto
o los volantes en los que se describe las características del inmueble,
lo que habrá que pagar en el momento de la
subasta y los días de visita.
-
Llevar dinero en efectivo o cheque certificado
por lo que podría resultar el 30 % del precio final, más un 3 %
de comisión y 0,25 % de sellado.
- En
ejecución hipotecaria, en fuero
civil, por fallo
plenario se considera que los impuestos,
tasas o contribuciones
no se trasladan al nuevo comprador. Por ello, en los edictos se transcribe: "De
acuerdo a lo resuelto en el plenario del 18/02/1999 en autos -Servicios
Eficientes S.A. c/Yabra Roberto Isaac s/ejecución hipotecaria- el adquirente
en subasta judicial en caso de no existir fondos suficientes no deberá afrontar
las deudas que registre el inmueble por impuestos,
tasas y contribuciones
anteriores a la toma de posesión".
- Las
expensas se considera
que siguen al inmueble y si el producido de la venta no alcanzare, las pagará
el comprador.
- Cuando
se trata de quiebras, en el fuero
comercial, la mayoría de los juzgados interpreta que ni las tasas ni las
expensas se trasladan al comprador.
- El
hecho de que el inmueble se encuentre ocupado o exista alguna
restricción al dominio,
como en el caso del usufructo,
disminuye notoriamente el valor de la base y, por ende, la puja de los posibles
interesados.
-
Sitio en Internet donde se anticipan
los remates y se detallan
los bienes a subastarse.
- La
sede donde se realizan las subastas, Presidente Perón 1233 de Capital Federal,
posee sistemas de audio y video, vigilancia policial en la puerta y en la sala,
otra sala de firmas privada con audiovideo y una delegación del Banco de la Ciudad
de Buenos Aires.
-
Se
ha separado un sector de la sala donde se pueden instalar aquellos que deseen
pujar con más comodidad. Así, el
martillero ve al cliente mucho mejor durante la sucesión de las ofertas e
impide que se le acerquen terceras personas.
-
Art.
570.- "Cualquiera sea la naturaleza de los bienes a subastar,
a pedido de parte o de oficio el juez podrá disponer que se admitan posturas en
sobre cerrado, en las condiciones que fije, que deberán indicarse en los edictos
y, en su caso, en la propaganda.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación
o las Cámaras podrán establecer las reglas uniformes de aplicación de la expresada
modalidad del remate.
Si se tratare de subasta de
muebles que se realice por intermedio del Banco de la Ciudad de Buenos Aires
u otras instituciones oficiales que admitan posturas bajo sobre, se aplicará esa
modalidad en los términos que establezcan las respectivas reglamentaciones".
- Art.
571. - "El comprador deberá indicar, dentro de tercero día de realizada
la subasta, el
nombre de su comitente,
en escrito firmado
por ambos. En su defecto, se lo tendrá por adjudicatario definitivo.
El comitente
constituirá domicilio
en esa presentación, bajo apercibimiento de lo dispuesto en el
artículo 41, en lo pertinente". -
Art. 586. - La venta judicial sólo quedará
perfeccionada una vez aprobado el remate, pagado el precio o la parte que correspondiere,
si se hubieren otorgado facilidades, y luego de realizada la tradición del inmueble
a favor del comprador.
- Jurisprudencia:
"La entrega del inmueble a quien lo adquirió en subasta pública, realizada
por el oficial de justicia en el inmueble mismo, en presencia del inquilino que
ocupaba en ese momento una parte de la finca es una forma de tradición ajustada
a derecho, mediante la cual el accipiens adquiere la posesión. En consecuencia
la tercería de dominio deducida debió ser desestimada in limine por no haber sido
oportunamente planteada".
- "La
consolidación del dominio a favor del adquirente se materializa en supuestos de
subasta judicial, por medio de la aprobación del remate y la entrega de la posesión
del inmueble, siendo a partir de esos actos el titular incuestionable del bien,
sin que sea necesaria la escrituración correspondiente, pues la prevista en el
art. 587 del Código Procesal no hace a la perfección de la venta sino a la obtención
de un título y a la inscripción del dominio en los registros de la propiedad y,
por ende, es suplida por las constancias del expediente".
-
Art. 587. - La escritura de protocolización de las actuaciones será extendida
por escribano sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado. El adquirente
que solicita la escrituración toma a su la realización de las diligencias tendientes
a ella, pero no está obligado a soportar los gastos que corresponden a la otra
parte.
- Art.
590. - Mientras el ejecutante no esté totalmente desinteresado, las sumas
depositadas no podrán aplicarse a otro destino, salvo que se tratare de las costas
de la ejecución, o del pago de otro acreedor preferente o privilegiado.
- Los
gastos causados por el deudor para su defensa no tendrán, en ningún caso, prelación,
salvo cuando correspondiere por aplicación de la ley sustancial.
- El
defensor de ausentes no podrá cobrar honorarios al ejecutado por su intervención.
-
Art. 591. - Dentro de los cinco (5) días contados desde que se pagó el
precio o desde la aprobación del remate, en su caso, el ejecutante presentará
la liquidación del capital, intereses y costas; de ella se dará traslado al ejecutado.
Si el ejecutante no presentare oportunamente liquidación, podrá hacerlo el ejecutado,
en cuyo caso se conferirá traslado a aquél. Contestado dicho traslado o vencido
el plazo para hacerlo, el juez resolverá.
- La
falta de impugnación no obligará a aprobar la liquidación en cuanto ésta no se
ajustare
a derecho.
- Si el ejecutado
lo pidiere, el ejecutante deberá prestar fianza para percibir el capital y sus
intereses. Dicha fianza quedará cancelada, sin que se requiera declaración expresa,
si el deudor no promoviere el proceso ordinario dentro del plazo de quince (15)
días desde que aquélla se constituyó.
- En
este caso se impondrá al ejecutado una multa que no podrá exceder del veinticinco
por ciento (25 %) del importe de la fianza, y que será a favor del ejecutante.
- Art.
598.- "Dictada la sentencia de trance y remate se procederá de
la siguiente forma:
1. El juez ordenará verificar el estado físico
y de ocupación, designando a tal fin al escribano
que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el
inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimará a su desocupación
en el plazo de diez (10)
días, bajo apercibimiento de
lanzamiento por la fuerza
pública.
No verificada en ese plazo la desocupación, sin más
trámite se procederá al lanzamiento y se entregará la tenencia
al acreedor, hasta la aprobación del remate,
con intervención del notario al que se refiere el párrafo anterior.
A esos fines, el escribano actuante puede requerir el auxilio de la fuerza pública,
allanar domicilio
y violentar cerraduras y poner en depósito oneroso los bienes que se encuentren
en el inmueble, a costa del deudor.
2. El acreedor estará facultado
para solicitar directamente al Registro de la Propiedad un informe sobre el estado
y gravámenes que afectaren el inmueble hipotecado,
con indicación del importe de los créditos, sus titulares y domicilios.
3. Asimismo, el acreedor puede requerir la liquidación de las deudas que
existan en concepto de
expensas de la propiedad horizontal, impuestos,
tasas y contribuciones
que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas
liquidaciones en el plazo de diez (10)
días hábiles desde la recepción de su solicitud, se podrá
subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Los reclamos que se dedujeran
por aplicación de lo dispuesto en este inciso no afectarán el trámite
de remate del bien
gravado.
4. La venta quedará perfeccionada una vez pagado el
precio en el plazo que se haya estipulado y realizada la tradición
a favor del comprador. El pago
se podrá realizar directamente al acreedor, quien deberá depositar
el remanente dentro del quinto día de verificado el cobro. Si el acreedor
ostenta la tenencia del inmueble subastado, podrá transmitirla
directamente al comprador; caso contrario y no habiendo mediado desposesión
como lo prevé el inciso 1 deberá ser entregado con intervención
del juez. La protocolización de las actuaciones será extendida por
intermedio del escribano
designado por el comprador, sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado.
5. El deudor ni el tercero,
poseedor del inmueble hipotecado, pueden interponer incidente ni recurso alguno,
salvo las defensas del artículo
64 en la oportunidad del artículo
54, sin perjuicio de que el deudor pueda ejecutar en juicio sumarísimo
posterior, los derechos que tenga que reclamar el acreedor. Si existiera peligro
de desprotección de alguno de los interesados, se notificará al
defensor oficial
para que asuma el control del proceso de ejecución de la garantía.
6. Una vez realizada la subasta y cancelado el crédito ejecutado, el deudor
podrá impugnar por la vía judicial:
a) La liquidación
practicada por el acreedor, y
b) El incumplimiento de los recaudos establecidos
en el presente artículo por parte del ejecutante.
En todos los casos
el acreedor deberá indemnizar los
perjuicios ocasionados, sin perjuicio de las sanciones penales y administrativas
de que se hiciera pasible.
7. En los casos previstos en el presente artículo,
no procederá la compra en
comisión ni la indisponibilidad de los fondos de la subasta. No
obstante el juez podrá pedir caución
suficiente al acreedor". (Texto según art. 79 de la
Ley 24.441). - Por
ello, en los edictos de ejecuciones hipotecarias se transcribe:
"No procederá la compra
en comisión ni
la posterior cesión
del boleto por instrumento privado,
ni podrá solicitarse la indisponibilidad de los fondos"
- Art.
1929 Cód. Civil: "El
mandatario puede, en el ejercicio de su cargo, contratar en su propio nombre
o en el del
mandante. Si contrata en su propio nombre, no obliga al mandante respecto
de terceros. Este, sin
embargo, puede exigir una
subrogación judicial en los derechos y acciones que nazcan de los actos, y
puede ser obligado por los terceros acreedores que ejercieren los derechos del
mandatario a llenar las
obligaciones que de ellos resultan".
- Art.
222 Cód. Com.: "Se
llama especialmente mandato, cuando el que administra el negocio obra en nombre
de la persona que se lo ha encomendado.
Se llama
comisión o consignación, cuando la persona que desempeña por otros, negocios
individualmente determinados obra a nombre propio o bajo la razón social que representa". - La
"compra
en comisión" se emplea para dejar oculto el verdadero nombre del
adquirente que, por el motivo que fuere, no puede o no quiere aparecer en el negocio.
En otro supuesto, cuando sólo existe un ánimo especulativo en quien suscribe el
contrato, éste utiliza
la fórmula "en comisión" con la única finalidad de tener la libertad
de transferir,
en forma rápida y sencilla, los derechos y obligaciones emergentes del instrumento
(Borda, "Tratado de Derecho Civil Argentino Contratos", 3a. ed., t.
I. p. 325 nro. 425).
- En
la primera hipótesis, al existir un encargo o comisión de un tercero al comprador
aparente, se estaría en presencia de un mandato
oculto (art. 1929 del Código Civil), siendo el comisionista el
mandatario de quién le efectuó el encargo quien, a su vez, es el mandante. En
la segunda, por el contrario no ha existido orden a comisión alguna, siendo frecuente
que el pretendido comisionista tenga por objeto obtener algún beneficio económico,
transfiriendo
el boleto a un tercero. Podría afirmarse que se está en presencia de la situación
contemplada por el
artículo 1162 del Código Civil, esto es, en el caso de un individuo que
contrata en interés de otro, que puede ratificar y hacer suyo el negocio,
exigiendo su cumplimiento (Lafaille, "Curso de Contratos", t. III p.
146 n° 185; Machado, " Exposición y Comentario del Código Civil",
t. V p. 248).
- "El
plazo para depositar
el precio del bien
vendido judicialmente es perentorio. Por lo que el pedido de nulidad
de subasta no enerva
la obligación del comprador de hacer el depósito del saldo de precio en
el término fijado, quien puede resguardar su derecho mediante el pedido de indisponibilidad
de fondos"
- "Aprobado el
remate corresponde
a quien resulte adjudicatario efectuar el depósito del saldo de precio sin necesidad
de ninguna intimación, si el plazo acordado por el artículo
580 del Código Procesal se encuentra vencido".
- "Es
improcedente el depósito tardío del saldo de precio, aun cuando se efectúe antes
de decretarse una nueva subasta y haya conformidad de partes al respecto. Admitir
que el comprador pueda sortear las consecuencias del Código Procesal arts. 580
y 584 significa alterar de hecho y a
posteriori las condiciones de venta, que por este conducto habría
venido a ser a
plazo y no al contado, comprometiendo la validez del remate frente
a los demás postores que tuvieron en cuenta las condiciones primitivas para ofertar;
y esta cuestión excede el interés privado de las partes, no siendo
materia disponible para ellas, ni condicionada por su mayor o menor importancia
económica".
- "Toda vez que
el comprador pretende la suspensión del pago del saldo de precio con un
argumento que tiende a establecer falta de identidad de la
cosa vendida con lo anunciado en los edictos,
con lo cual está proponiendo un debate sobre un defecto de este último,
pues en sustancia el bien aparece razonablemente determinado, la cuestión
se encuentra vedada por tal último párrafo del artículo
566 del Código Procesal".