"Cierto
es que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, que la hipoteca sigue la
suerte del crédito en cuanto a su nacimiento, vicisitudes y extinción, pero no
por ello determina su naturaleza jurídica, siendo perfectamente aceptable que
el crédito principal sea derecho personal y la hipoteca -lo accesorio-
sea derecho real".
"Cuando
se promueve una ejecución hipotecaria, es necesario presentar un título de donde
surjan la existencia del derecho personal del crédito y el derecho real accesorio
de hipoteca".
"El silencio
de los acreedores hipotecarios a la citación que se les hiciera con motivo de
la subasta ordenada no implica una renuncia a sus derechos ya que como lo dispone
el artículo 874 del
Cód. Civil, ella no se presume; es decir no queda afectada la garantía de sus
créditos, ni el privilegio que les otorga el art. 3108 del Cód. Civil".
3109. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles,
especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y
determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor,
o si la obligación
es eventual,
o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en
especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la
hipoteca.
3110. La hipoteca de un inmueble
se extiende a todos los accesorios,
mientras estén unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble,
sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un
tercero; a las construcciones
hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de
las cargas o servidumbres
que debía el inmueble; a los alquileres o
rentas debidas por los arrendatarios;
y al importe de la indemnización concedida o debida por los
aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario
de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetas
a la hipoteca.
Nota de Vélez al 3110: "Duranton, tomo
XIX, n° 259. Véase Pont, Privilegios n° 1114. Lo contrario
sucede en el caso del usufructo. Si la nuda propiedad ha sido hipotecada y el
usufructo llega a extinguirse, la hipoteca se extiende entonces al goce y cubre
la plena propiedad. El acrecimiento resultante de la extinción del usufructo
es considerado por los jurisconsultos romanos como el que resulta del aluvión.
Eodem
causa est alluvionis, dice la L.
18, Digesto, De
Pignor. act.
LL.15
y 16,Tít. 13, Part. 5ª
- Goyena, desde el art. 1800 - Troplong, Hypotheques, nos. 551 y sgtes.
Aubry y Rau, § 254"..
3112. La hipoteca es indivisible;
cada una de las cosas
hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas están obligadas al pago
de toda la deuda y de cada parte de ella.
Sin embargo en la ejecución
de bienes hipotecados, cuando sea posible la división en lotes, o si la
garantía comprende bienes separados, los jueces podrán ordenar la enajenación
en lotes, y cancelación parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga
lesión al acreedor. (Párrafo incorporado por Ley
11.725).
Nota de Vélez
al 3112: "El carácter de indivisibilidad
inherente a la hipoteca no es de tu esencia, y por consiguiente se puedo modificar
por el contrato los efectos de la indivisibilidad. Como ese carácter es independiente
de la divisibilidad o indivisibilidad de la deuda, el heredero del deudor o un
tercero que posee sólo una parte de los bienes hipotecados puede ser perseguido
en la cosa que tenga, por el todo de la deuda aunque ofrezca pagar la parte que
en ella le corresponda. Pero el deudor, en previsión de su muerte antes del pago,
puede convenir con el acreedor que no podrá cobrar con acción hipotecaria a cada
uno de sus futuros herederos, sino en proporción de su parte hereditaria. Así
lo decidió Justiniano en la ley última del Código,
communia
tan legatis quam fideicommissis que los legatarios, a los cuales
concedía una hipoteca sobre los bienes de la sucesión, no pudiesen perseguir hípotecariamente
a los herederos deudores del legado, sino por la parte porque cada uno estuviere
personalmente obligado. La indivisibilidad de la hipoteca es pasiva y activamente.
Tiene lugar pasivamente, por ejemplo, cuando el deudor deja dos herederos y el
uno paga la porción viril de la deuda, mas por esto, la hipoteca no se habrá purgado
por mitad. El acreedor conservará su hipoteca sobre todo el inmueble, y podrá
hacerlo vender para pagarse de lo que aún se le deba.
Activamente,
si el acreedor tiene dos herederos herederos y el deudor paga al uno su porción
viril, el otro conservará la totalidad del inmueble bajo la hipoteca originaria,
La cual no sufre disminución alguna porque se haya pagado una parte de
la deuda. Véase T'roplong, Hipot., tomo II, nos 388 y siguientes.
La
hipoteca es un accesorio de la obligación del deudor, y no puede, por lo tanto,
alterar la naturaleza de la obligación principal, que tiene por objeto
la entrega de cosas divisibles y que es por eso una obligación divisible. La indivisibilidad,
pues no impide la división de la obligación principal. Así, el ejercicio de la
acción hipotecaria contra uno de los herederos no interrumpe la prescripción respecto
de los otros. El heredero demandado hipotecariamente por el todo puede ofrecer
sólo su parte para satisfacer la demanda; y lo mismo el heredero del acreedor
puede demandar su parte y porción viril del crédito. - Pont, n° 333 - Duranton,
tomo XIX, n° 246".
3113.
El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá a su elección perseguirlos
a todos simultáneamente o sólo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado
al dominio de diferentes
personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por causa
fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados. (texto según Ley
17.711).
3114.
El acreedor cuya hipoteca esté constituida sobre dos o más inmuebles puede, aunque
los encuentre en el dominio de diferentes
terceros poseedores, perseguirlos a todos simultáneamente, o hacer ejecutar
uno sólo de ellos.
3115. No hay otra hipoteca
que la convencional constituida por el deudor de una obligación en la forma prescripta
en este título.
Nota de Vélez al 3115: "Quedan, pues, concluídas
las hipotecas tácitas o legales y derogadas las
LL 23, 24, 26, 28 y 33, Tit. l3,
Part. 5ª...".
Plenario
Czertok Oscar: "...El carácter de la convencionalidad
de la hipoteca excluye la posibilidad de que existan las hipotecas tácitas o legales;
en la nota del codificador ello se aclara, agregándose la mención de las judiciales. La
hipoteca tácita o legal se trata de un gravamen que la ley acuerda de
pleno derecho por lo común, teniendo en cuenta la persona del acreedor. Grava
todos los bienes del deudor; originariamente es indeterminada en cuanto a su monto
y oculta o clandestina pues no se inscribe ni requiere publicidad,
aunque luego estas caracteristicas se modificaron en algunas legislaciones particulares
(Así, derecho francés, ley
del 4-1-55).
La
hipoteca judicial es una especie dentro de las hipotecas legales. La ley
la acuerda a efectos de asegurar la ejecución de una sentencia. Grava todos los
bienes presentes y futuros del deudor (o todos los inmuebles del deudor), pero
garantiza un crédito determinado y es pública pues tiene eficacia a partir de
su inscripción. La existencia de la hipoteca llamada judicial
depende de la decisión de la ley y no de la decisión judicial; está calificada
como judicial en consideración al carácter del acto del cual se vale la ley para
darle nacimiento: una sentencia que condena a un deudor a ejecutar su obligación
Quien solicita la inscripción debe presentar, en apoyo de su solicitud, el testimonio
de la sentencia en lugar del
testimonio de la
escritura pública constitutiva de hipoteca. Por aplicación de reglas
generales, los conflictos que puedan suscitarse con otras hipotecas se resuelven
en los mismos términos que para la hipoteca convencional, según el orden de las
inscripciones. Es decir que el acreedor que tenía un título quirografario, en
tanto la ley le concede hipoteca judicial, se convierte en hipotecario en virtud
de la sentencia de condena. Evidentemente que ello no está consagrado por nuestro
derecho positivo.
Las sentencias en nuestro derecho en el que no existen
hipotecas judiciales dispuestas por el Código Civil, se garantizan por medidas
precautorias procesales, entre ellas el embargo.
Ninguna norma del Código Civil, y ni siquiera del Procesal, indica que e! embargo
se rija por las normas de la hipoteca, ni que sea un
derecho real...."
3117.
El que hubiese enajenado un inmueble bajo una condición resolutoria, o
bajo un pacto comisorio, expreso o tácito, no puede hipotecarlo antes del
cumplimiento de la condición resolutoria.
Los que
pueden constituir hipotecas y sobre qué bienes
3118. Los que no puedan válidamente
obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la hipoteca constituida por un
incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo, cesando la incapacidad.
3119.
Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener
la capacidad de enajenar bienes inmuebles.
En
cuanto a la última parte, en contra, Duranton, Tomo XIX, n° 347, que
sostiene que la hipoteca no es una manera de enajenación sino en casos
excepcionales. Es indiferente que el acreedor sea personalmente incapaz de adquirir
la cosa sobre la cual se constituye la hipoteca. Dice la Ley Romana In
quorum finibus emere quis prohibetur, pignus accipere non prohibetur,
L.
24,Tít. 1, Lib. 20, Digesto".
3120. Los derechos reales de usufructo,
servidumbre de uso y habitación, y los derechos hipotecarios no pueden
hipotecarse.
3121.
No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contraído la obligación
principal, puede
ser dada por un tercero
sin obligarse personalmente.
Nota
de Vélez al 3121: "Código
Francés, arg. de los arts. 2077
y 2090. A tal obligación la jurisprudencia le niega con toda razón el
carácter y los efectos de una fianza propiamente dicha. Asi es que el que consiente
una hipoteca en seguridad de un crédito sin obligarse él mismo al pago subsidiariamente,
se le niega el derecho de ser
subrogado en las acciones del acreedor, cuando con el
precio del bien hipotecado se hubiese pagado la deuda,,,".
"La
incidentista que contrajo una hipoteca sin ser a la vez deudora ni fiadora de
quien recibió el mutuo, se encuentra en la situación prevista expresamente por
el art. 3121 del Código Civil. Su caso es semejante al del tercer poseedor,
y se rige por iguales principios; por ello, su intervención en el proceso de ejecución
sólo corresponde una vez que se dicte la sentencia de trance y remate contra el
deudor principal".
3122. Si la obligación por la que un tercero ha dado una hipoteca
fuese solamente anulada por una excepción puramente personal, como la de
un menor, la hipoteca dada por un tercero será válida, y tendrá
su pleno y entero efecto.
3123. Cada uno de los condóminos
de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble común,
o una parte materialmente determinada del inmueble; pero los efectos de tal constitución
quedan subordinados
al resultado de la partición o licitación entre los condóminos.
3124.
Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser
por la división o licitación, propietario de la totalidad del inmueble
común, la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente
tenía en el inmueble.
3125.
El que no tiene sobre un inmueble más que un derecho sujeto a una condición,
rescisión o resolución, no puede constituir hipotecas sino sometidas
a las mismas condiciones, aunque así no se exprese.
3126. La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será válida
ni por la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por
la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al
constituyente a título universal.
3127. La nulidad de la hipoteca constituida sobre bienes ajenos, puede
ser alegada no sólo por el propietario del inmueble, sino aun por aquellos
a quienes el constituyente hubiese vendido el inmueble después de ser dueño
de él, y aun por el mismo constituyente, a menos que hubiese obrado de
mala fe.
3128.
La hipoteca sólo puede ser constituida por
escritura pública o por documentos, que sirviendo de títulos al
dominio o derecho real,
estén expedidos por autoridad competente para darlos, y deban
hacer fe por sí mismos. Podrá ser una misma la escritura pública de la
hipoteca y la del contrato a que acceda.
3129.
Puede también constituirse hipoteca sobre bienes inmuebles existentes en el territorio
de la República, por instrumentos hechos en países extranjeros, con las condiciones
y en las formas dispuestas por el
artículo 1211. De la hipoteca así constituida debe tomarse razón en el
oficio de hipotecas, en el término de seis días contados desde que el juez ordene
la protocolización de la obligación hipotecaria. Pasado ese término la hipoteca
no perjudica a tercero.
La hipoteca constituida desde país extranjero debe tener una causa lícita por
las leyes de la República.
3130.
La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido
establecida por una escritura pública en que el acreedor no figure, podrá ser
aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al día mismo de su constitución.
3131. El acto constitutivo de la hipoteca
debe contener: 1°, el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones
relativas al acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal,
y el lugar de su establecimiento; 2°, la fecha y la naturaleza del contrato a
que accede y el archivo en que se encuentra; 3°, la situación de la finca y sus
linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la
ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4°, la cantidad cierta de la deuda.
3132.
Una designación colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes
en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constitución de
la hipoteca la condición esencial de la especialidad del inmueble gravado. La
escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del
inmueble.
3133. La constitución
de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designaciones prevenidas,
siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designación que falte.
Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciación del conjunto de
las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca.
3134. La hipoteca constituida en los términos prescriptos debe ser registrada
y tomada razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas
o registro de ellas, que debe existir en la ciudad Capital de cada Provincia,
y en los otros pueblos en que lo establezca el Gobierno Provincial.
3135.
La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha
hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las
partes contratantes, sus herederos
y los que han intervenido en el acto, como el escribano
y testigos, no pueden
prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida
por escritura pública,
se considera registrada.
Al constituir
la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento
del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado
preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar. (2do. párr. según Ley
17.711)
3136. Si estando constituida la obligación hipotecaria,
pero aún no registrada la hipoteca, y corriendo el término legal para hacerlo,
un subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligación hipotecaria,
hiciere primero registrar la que en seguridad de su crédito se le haya constituido,
la prioridad del registro es de ningún efecto respecto a la primera hipoteca,
si ésta se registrare en el término de la ley.
3137.
El registro debe hacerse dentro del término establecido en la ley nacional de
Registros de la Propiedad. (Según
Ley 20.089)
3138. Para hacer el registro, se ha de presentar
al oficial público encargado del oficio de hipotecas, la primera copia de la escritura
de la obligación, cuando no se hubiere extendido en el mismo oficio de hipotecas.
Los gastos del registro o toma de razón son de cuenta del deudor.
3139. La toma de razón ha de reducirse
a referir la fecha del instrumento hipotecario, el escribano
ante quien se ha otorgado, los
nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad de la obligación o contrato, y los bienes raíces gravados que contiene el instrumento,
con expresión de sus nombres, situación y linderos, en la misma forma que se exprese
en el instrumento.
3º) Por el que tenga representación
legítima de cualquiera de ellos;
4º)
Por el que tenga interés en asegurar el derecho hipotecario.
3141.
Si el escribano originario de la obligación hipotecaria remitiese el instrumento
que contiene la hipoteca para que se tome razón, el oficial anotador debe tomar
razón de ella en el término de veinticuatro horas. Será de ningún valor toda otra
toma de razón de hipoteca sobre el mismo inmueble hecha en el tiempo intermedio
de las veinticuatro horas.
3142. Si el que ha dado una hipoteca
sobre sus bienes, se vale de la falta de inscripción para hipotecarlos a otra
persona, sin prevenirle de la existencia de esa hipoteca, será culpado
de fraude, y como
tal, sujeto a satisfacer los
daños y perjuicios a la parte que los sufriere por su dolo.
3143. El registro debe hacerse en el oficio de hipotecas del pueblo
en cuyo distrito estén situados los inmuebles que se hipotecan.
3144.
La toma de razón de las hipotecas debe hacerse en los registros sucesivamente,
sin dejar blancos, en que se pudiese anotar otro registro.
3145.
Tomada razón de la hipoteca, debe anotarse el acto en la escritura de la obligación,
por el oficial encargado del oficio de hipotecas, bajo su firma, expresando el
día en que lo ha hecho y el folio de su libro donde se ha tomado razón de la hipoteca.
3146. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino
por orden del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado
inmueble está libre de gravamen.
3147. El es responsable de la
omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término
legal. Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta
de mención en sus certificados, de las inscripciones o tomas de razón existentes,
o por negar la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello.
3148. La
nulidad resultante del
defecto de especialidad de una constitución hipotecaria, puede ser opuesta
tanto por terceros como por el deudor mismo.
3149. La hipoteca
registrada tendrá efecto contra terceros desde el día del otorgamiento de la obligación
hipotecaria, si el ingreso para su registro se hubiese producido dentro del término
previsto en el artículo 3137. (Según
Ley 20.089)
3150. Si el acreedor deja pasar el tiempo
designado para el registro de la hipoteca sin hacer tomar razón, ésta no tendrá
efecto contra terceros, sino desde el día en que se hubiere registrado. Pero podrá
hacerla registrar en todo tiempo sin necesidad de autorización judicial.
3151.
Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte
años, si antes no se renovare. (Según Ley 17.711)
Elart. 3151 decía: "La hipoteca registrada conserva los derechos del
acreedor sobre el inmueble hipotecado por el término de diez años, si antes no
se renovare".
Nota Vélez
al 3151: "Cód. Francés, artículo
2154 - de Luisiana, art. 333 - La hipoteca considerada como un derecho
accesorio que sigue la suerte del derecho principal, parece que debía durar
tanto como el derecho al cual está adherida, sin que el titular del derecho
estuviese en peligro de perderla; pero por lo mismo que es solamente un derecho
accesorio, puede
limitarse sin perjudicar el derecho principal.
Cuando el término de diez años parece suficiente para extinguir las acciones de
nulidad o rescisión,
para fundar el derecho del poseedor de un inmueble con título
y buena fe contra el propietario, nada tiene de riguroso limitar a diez
años el derecho hipotecario...".
3152.
La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses que corren
desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación. Al constituirse
la hipoteca por un crédito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere,
deben liquidarse y designarse en suma cierta. La indicación de que la hipoteca
comprende los intereses atrasados, sin designación de su importancia, es sin efecto
alguno.
3157. El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva
el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero
no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún
acto de desposesión material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia
disminuir el valor del inmueble hipotecado.
3158. Todo acreedor
hipotecario, aunque su crédito sea a término o subordinado a una condición, tiene
derecho a asegurar su crédito, pidiendo las medidas correspondientes contra los
actos sobre que dispone el artículo anterior.
3159. Cuando los
deterioros hubiesen sido consumados, y el valor del inmueble hipotecado se encuentre
disminuido a término de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios,
éstos podrán, aunque sus créditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimación
de los deterioros causados, y el depósito de lo que importen, o demandar un suplemento
a la hipoteca.
3160. Igual derecho tienen los acreedores hipotecarios,
cuando el propietario de un fundo o de un edificio enajena los muebles accesorios
a él, y los entrega a un adquirente de buena fe.
3161. En los casos
de los tres artículos anteriores, los acreedores hipotecarios podrán, aunque sus
créditos no estén vencidos, demandar que el deudor sea privado del beneficio del
término que el contrato le daba.
3162. Si el deudor enajena, sea
por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembración
de ella, que por sí sea susceptible de hipoteca, el acreedor podrá perseguirla
en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra
el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que sólo estaba inmovilizada
y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá perseguirla
en manos del tercer
poseedor.
3163. En el caso de la primera
parte del artículo anterior, antes de pedir el pago de la deuda al tercer poseedor,
el acreedor debe hacer intimar al deudor el pago del capital y de los intereses
exigibles en el término de tercero día, y si éste no lo verificare, cualquiera
que fuese la excusa que alegare, podrá recurrir al tercer poseedor,
exigiéndole el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce.
Art.
3168. Tampoco puede exigir la retención del inmueble hipotecado para ser pagado
de las expensas necesarias o útiles que hubiese hecho, y su derecho se limita,
aun respecto a las expensas necesarias, al mayor valor que resulte del inmueble
hipotecado, pagado que sea el acreedor y los gastos de la ejecución.
3169.
Puede abandonar el inmueble hipotecado, y librarse del juicio de los ejecutantes,
si no estuviese personalmente obligado, como heredero,
codeudor, o fiador del
deudor. El abandono del tercer poseedor no autoriza a los acreedores para apropiarse
el inmueble o conservarlo en su poder, y su derecho respecto de él se reduce a
hacerlo vender y pagarse con su precio.
3172.
El tercer poseedor
no goza de la facultad de abandonar los bienes hipotecados y exonerarse del juicio,
cuando por su contrato de adquisición o por un acto posterior, se obligó a satisfacer
el crédito.
"La demanda iniciada por el acreedor contra el
comprador de la cosa
hipotecada que se hizo cargo de la deuda, o, como lo dispone la parte final del
art. 3172 del Código Civil, se obligó a satisfacer el crédito, supone la aceptación
tácita de la delegación contenida en la escritura de compra-venta y en su virtud
le faculta para ejecutar en los mismos términos con que podría hacerlo contra
el deudor delegante".
"Quien
reviste carácter de tercer
poseedor en los términos de los arts. 3162, 3163 y conc. del Cód. Civil,
y del artículo
597 del Cód. Procesal, por haber adquirido a título singular el dominio
de la cosa hipotecada sin asumir la deuda garantizada, aún antes de cursada la
intimación respectiva, puede presentarse espontáneamente al juicio hipotecario
para pagar la deuda que se reclama y redimir de la hipoteca al inmueble adquirido
sin que sea menester que recurra al juicio sumario previsto en el
artículo 320 inc. 2° ap. 1 del código de rito (arg. artículos
577, 724. 725,
731, inc. 1º, 757
inc. 7º, 768 inc. 4,
3200 y conc. del Cód.Civil)".
"Las
relaciones entre el accionado y el adquirente del inmueble mediante boleto de
compraventa de la finca hipotecada-que suscribiera con él un documento privado
según el cual se hacía cargo del pago de los intereses de la deuda hipotecaria
y para el caso de que se llegase al perfeccionamiento de la compra, tomaría a
su cargo la obligación hipotecaria- son res inter alio acta y no es posible introducirlas
en el proceso ejecutivo, sin desnaturalizar los trámites propios del mismo".
3173. El abandono del inmueble hipotecado no
puede ser hecho sino por persona capaz de enajenar sus bienes. Los tutores o curadores
de incapaces sólo
podrán hacerlos autorizados debidamente por el juez, con audiencia del ministerio
de menores.
3186.- Cuando otro que el deudor haya dado la hipoteca
en seguridad del crédito, la acción de indemnización que le corresponde, es la
que compete al fiador que hubiera hecho el pago, y puede pedir al deudor después
de la expropiación,
el valor íntegro de su inmueble, cualquiera que fuere el precio en que se hubiere
vendido.
3187. La hipoteca se acaba
por la extinción total de la obligación principal
sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones.
3189.
El pago de la deuda hecho por un tercero
subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca.
Nota
de Vélez al 3189: "Duranton, tomo XX, nº 290. La hipoteca seguramente
se extingue por el pago de la deuda hecho por un tercero; mas, sin embargo, si
el tercero que ha pagado se ha hecho subrogar, o si la ley lo ha subrogado, la
hipoteca subsiste para el cobro de lo que ha pagado (L.1,
Digesto, Quibus
modis pignus solvitur). El pago de la deuda en este caso tiene más bien
por efecto hacer un cambio de acreedor que causar la extinción de la deuda, la
cual no está extinguida sino respecto del acreedor pagado, que
quodammodo nomen debitoris vendidit, como decía la Ley
Romana. (L.
36 Digesto,
De fidejussoribus et mandatoribus.".
3193.
La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en
escritura pública, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo
la cancelación de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendrá derecho a pedir que
así se anote en el registro hipotecario o toma de razón, y en la escritura de
la deuda.
Nota de Vélez al 3193: "Véase
L.
14, Tít. 13, Part. 5ª
- L.
9,Tít. 7, Lib.13, Digesto
- Para que la renuncia sea tal, exigimos más que el Derecho Romano, que
sea expresa y constante en escritura pública, pues el crédito para
ser hipotecado debe constar de escritura pública. Por el derecho de Justiniano
la renuncia podía ser expresa
o tácita. Se presumía que el acreedor renunciaba a su derecho
de hipoteca si entregaba al deudor los títulos de la hipoteca, si le permitía
vender la cosa hipotecada o hipotecarla a favor de otro".
3194.
La extinción de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no
tenía sobre el inmueble más que un derecho resoluble o condicional, y la condición
no se realiza, o el contrato por el que lo adquirió se encuentra resuelto.
3195.
Si el inmueble hipotecado tiene edificios y éstos son destruidos, la hipoteca
sólo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio.
Si éste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
Nota
de Vélez al 3195: "LL.
18 y 21,Tít.
7, Lib. 13, Digesto
- Troplong, Hypot., tomo IV, n° 889 - Maynz, §
254 - Duranton, tomo XX, n° 325".
3197.
Los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados veinte años
desde que fue registrada. (Texto según ley 17.711).
El
texto derogado decía: "La hipoteca se extingue pasados diez años desde
su registro en el oficio de hipotecas"
Nota de Vélez al 3197:
"No designamos la
prescripción como medio de extinguir las hipotecas desde que señalamos solo
diez años al derecho hipotecario. La posesión adquirida en virtud de un
justo título, y con buena fe, es decir, sin que la existencia del derecho de hipoteca
fuese conocida del adquirente bastaba para dar después de diez o veinte años la
propiedad libre de la cosa adquirida. (L.
8, Tít. 39, Lib. 7, Cod.
Romano). Faltando el justo título, o cuando las condiciones requeridas
para la tongi temporis prescriptio no se encontraban reunidas, la presriptio longissimi
temporis prodicía el mismo efecto, con tal que la posesión hubiese sido
adquirida d buena fe (ley citada). Resultaba de aquí que el deudor, sus herederos
o los terceros poseedores que sabían que la cosa estaba hipotecada, no podían
adquirir la libertad de la cosa o prescribir el derecho hipotecario. Sin embargo,
aun los poseedores de mala fe podían, después de treinta años, oponer la prescripción
a la acción hipotecaria dirigida contra ello El tiempo de cuarenta años
era para el deudor y sus herederos (L.7.Tít.
39, Lib. 7,
3198.
Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran
reunidos en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente.
Digesto
- L.
30,Tít. 2, Lib. 44, Idem.
Neque
enim potest pignum perseverare domino constituto creditore. Duranton,
tomo XX, n° 333 y siguientes. Así como yo no puedo adquir una hipoteca sobre una
cosa que me pertenece, así se extingue la que tenía sobre una cosa que
he adquirido después, si in eum casum inciderit, a quo incipere non potest. L.
29, Digesto, De
ping. act. y L.
45, Digesto, De
reg. juris. Hablamos precisamente de la calidad de irrevocable en
el dominio adquirido, porque no siéndolo así, la hipoteca no se extingue. La dación
en pago, por ejemplo,no extingue el crédito antiguo y sus accesorios.sino cuando
hay una traslacion irrevocable del dominio. Podemos decir, en principio, que las
hipotecas que afectan los bienes posteriormente vendidos
a terceros no han sido chanceladas por el acreedor sino bajo la condición
tácita de adquirir irrevocablemente la cosa que se le ha dado en pago. Bajo esa
misma condición el deudor transmite sus derechos a terceros, pues no puede
transmitir otros derechos que los quo tiene. (Regla
12,Tít. 34,
Part. 7ª).
Así
podría decirse, generalizando el artículo, que cuando la obligación se
extingue por la dación en pago, y con ella la hipoteca, ésta debe revivir
si el acreedor es vencido en el dominio de la cosa recibida en pago. Los principios
del derecho confirman sin duda esta consecuencia, pero ella está completamente
modificada por otro principio en materia de hipotecas, cual es la publicidad de
éstas y su registro en la oficina especial
para ese objeto. Desde que el registro de la hipoteca es chancelado, el derecho
hipotecario no existe aunque hubiese revivido la obligación principal, los terceros
han podido constituir hipotecas en el mismo inmueble, y no pueden ser perjudicados
por hipotecas que no estaban registradas. Si el dominio llega a revocarse, el
acreedor que ha hecho la chancelación de hipoteca por haber recibido las
cosas en pago, tiene la acción de evicción de la cosa en cuyo dominio
ha sido vencido, o la de que se le garantice nuevamente con otra hipoteca el antiguo
crédito. En el caso del artículo las circunstancias son diversas, pues
no hay chancelación de la hipoteca: queda registrada como lo estaba, su
extinción no depende de acto alguno, sino que sucede ipso jure desde que elacreedor
adquiere el dominio del inmueble sometido a la hipoteca. Si este dominio se revoca
por cualquiera causa, la hipoteca queda anotada y registrada en el registro de
hipotecas, y revive entonces sin perjuicio de los derechos de tercero. Troplong
y Duranton han tratado perfectamente la materia, el primero en el tomo IV, desde
el n° 487 y el segundo en el tomo XX, desde el n° 335".
3199.
La hipoteca y la toma de razón se cancelarán por consentimiento
de partes que tengan
capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa
juzgada.
3200. Los tribunales deben ordenar la cancelación
de las hipotecas, cuando la toma de razón no se ha fundado en instrumento suficiente
para constituir hipoteca, o cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier
causa legal, o cuando el crédito fuere pagado.
3201. El oficial
anotador de hipotecas no podrá cancelarlas si no se le presentan instrumentos
públicos del convenio de las partes, del pago del crédito, o de la sentencia judicial
que ordene la cancelación.
3202. Si la deuda por la cual la hipoteca
ha sido dada, debe pagarse en diferentes plazos, y se han dado al efecto letras
o pagarés, estos documentos y sus renovaciones deben ser firmados por el anotador
de hipotecas, para ser tomados en cuenta del crédito hipotecario; y con ellos
el deudor o un tercero, cuando estuviesen pagados en su totalidad, puede solicitar
la cancelación de la hipoteca. El anotador de hipotecas debe mencionar la fecha
del acto de donde se derivan esos instrumentos.
3203. Si el acreedor
estuviere ausente y el deudor hubiese pagado la deuda, podrá pedir al juez del
lugar donde el pago debía hacerse, que cite por edictos al acreedor para que haga
cancelar la hipoteca, y no compareciendo le nombrará un defensor con quien se
siga el juicio sobre el pago del crédito y cancelación de la hipoteca.
"Aún cuando en una hipoteca
se haya convenido la prohibición de que el deudor sin la conformidad del acreedor
constituya derechos reales
o locación sobre el inmueble
dado en garantía, determinando
que la violación a la misma aparejará la nulidad del acto, cabe considerar que
la constitución de derechos reales sobre bienes propios
es una facultad inherente a la condición del titular del dominio
y por lo tanto constituye un derecho y mal puede ser considerado un vicio o defecto
que lo invalide. En consecuencia, la mencionada prohibición no afecta la validez
de una segunda hipoteca, sin perjuicio de que ésta última pueda resultar
inoponible al primer acreedor".
"La no reinscripción
de la hipoteca no torna inhábil el título para su ejecución pues los arts. 3151
y 3197 del Código Civil no rigen entre las partes sino en relación a
terceros".
"La subsistencia de la hipoteca es independiente
de la caducidad de su inscripción, importando su reinscripción tardía un nuevo
registro".
"La inscripción registral carece de carácter constitutivo
y sólo tiene por fin la
oponibilidad del
derecho real a terceros (arts. 2505
y 3135 del Código Civil y 2 de
la Ley
17.801 por lo que no excusa al acreedor hipotecario de cumplir
los recaudos necesarios para reconocer la situación jurídica del bien de que se
trata".
"En nuestra legislación, la hipoteca como tal existe
desde el momento de su constitución; la inscripción entonces es un medio de
publicidad que lleva el fin de poner en conocimiento de los terceros la
existencia de tal gravamen, pero no es una condición de su existencia. Y ello
es así pues la eventual falta de inscripción no incide respecto de los derechos
de las partes o de otros intervinientes en el acto".
"La necesidad
de la inscripción registral ha sido establecida no sólo en el interés de los terceros,
sino también por consideraciones de orden público
como es todo lo relativo a la seguridad en materia de transacciones sobre bienes
inmuebles: en consecuencia, las partes no pueden convenir que la eficacia de la
hipoteca sea independiente de toda inscripción. Si ello es así, cabe aseverar
sin dudas que, en todo cuanto hace e incide en las relaciones entre, y frente
a terceros (específicamente acreedores quirografarios)
la normativa legal que legisla sobre las exigencias de la inscripción debe ser
considerada de aplicación e interpretación estricta".
"La
caducidad de la inscripción
hipotecaria sólo pueden alegarla los terceros perjudicados a que aluden los arts.
3149 y 3150 del Código Civil, ya que las partes contratantes, sus herederos
y los que han intervenido en el acto, como el escribano
y los testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción, y respecto de
ellos la hipoteca constituida por escritura
pública se considera registrada".
"La hipoteca se acaba por la extinción total de la obligación principal
sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones.
Es presupuesto de la liberación la satisfacción del acreedor aunque no consista
en el pago, pero exige su consentimiento.
Si no se prueba que se hubiera extinguido la obligación principal, la hipoteca
sólo puede extinguirse por
remisión de la deuda, consentimiento del acreedor, pérdida de la cosa".
"De conformidad a la característica de
accesoriedad que corresponde atribuir a la hipoteca, la prescripción
de la obligación principal
prescinde por completo de la garantía
hipotecaria y no se ve impedida en absoluto por la circunstancia de que no haya
transcurrido el plazo veinteñal que para la caducidad de la inscripción - y no
de la hipoteca - señala el art. 3151 del Código Civil. A la inversa, se trata
de la aplicación de la inteligencia que informa el art. 3187 de la ley sustantiva"
"La cancelación de hipoteca no constituye un trámite ajeno al proceso
en que se declaró por sentencia pasada en autoridad de cosa
juzgada la cancelación de la obligación principal".
"Para
cancelar la inscripción de una hipoteca cuando se invoca la prescripción de la
deuda garantizada, es menester que la pretensión se sustancie con el acreedor
hipotecario o sus sucesores. (arts. 3199 a 3203)".
"Si por
accesorio legalmente ha de considerarse a la hipoteca (Cód. Civ. artículo
524), la consecuencia lógica sería que al extinguirse la obligación principal
resultase extinguida la accesoria;
en el caso la hipoteca (artículo
525 Cód. Civil). Sin embargo, aún cuando la obligación principal se hubiere
transformado en obligación natural
por obra de la prescripción,
el artículo 518 establece
la validez de la hipoteca para asegurar el cumplimiento de una obligación natural".
"Si
la parte a quien apoya perdió la oportunidad de oponer la prescripción, que en
el juicio ejecutivo lo es hasta el vencimiento del término para oponer excepciones,
por más que el tercero la haya deducido en su primera presentación, su admisión
implicaría violar lisa y llanamente la prohibición contenida en las normas. Se
lo estaría autorizando así a retrogradar el procedimiento volviendo a una etapa
precluída. La queja relativa al rechazo de la prescripción de la acción por cumplimiento
de la obligación emanada del mutuo hipotecario, no puede tener andamiento"