¿Se pueden modificar los precios de los alquileres durante el período contractual? En los medios de comunicación se suele decir que están prohibidas tanto las indexaciones como la fijación de precios escalonados. Veamos.
La ley de
locaciones urbanas dispone, aún hoy, que los alquileres deben ser pactados en
moneda de curso legal y que el canon mensual puede ser actualizado según los
índices oficiales.
Sin embargo, a partir de la ley de convertibilidad, los jueces (y la doctrina
jurídica en general) entendieron que esta ley -que permite fijar los precios en
moneda extranjera y que prohíbe las indexaciones- era aplicable a los contratos
de locación. Esta tendencia se ha mantenido hasta la actualidad, lo que
significa que los contratos pueden celebrarse en pesos o en dólares y que no pueden pactarse cláusulas de
actualización que tengan en cuenta las variaciones de precios según índices
oficiales.
Sin abuso
Pero una cosa es prohibir la indexación conforme a variaciones de precios y
otra, muy distinta, establecer mecanismos que permitan a los contratantes
modificar el precio durante la vida del contrato.
Así se admite pacíficamente que los contratantes convengan que el precio sea
progresivo o escalonado (por ejemplo, se establece un valor para el primer año
de locación y otro diferente para el segundo). En la medida en que esa cláusula
contractual haya sido pactada por ambas partes, y que la diferencia de valores
no importe un verdadero abuso
del derecho, lo convenido es lícito.
En definitiva, no es más que el ejercicio pleno de la autonomía de la voluntad
que permite a las partes fijar el contenido del contrato. Este principio de la
autonomía de la voluntad permite otras opciones, que deberán pactarse en el
contrato de locación. Veamos algunas:
a) Es lícito el acuerdo
contractual por el cual las partes se obligan a renegociar el precio del
alquiler cada tantos meses. A partir del momento en
que se pongan de acuerdo, correrá el nuevo precio pactado; en caso contrario,
continuará rigiendo el valor anteriormente acordado.
b) Las partes pueden convenir que el precio del alquiler sea modificado durante
el período contractual, dejando en manos de un tercero (por ejemplo, una
inmobiliaria) la fijación de ese precio. El fundamento legal de esta opción
está dado por las reglas que rigen la compraventa, que se aplican
subsidiariamente a las locaciones.
c) Las partes pueden pactar el precio del alquiler en un porcentaje del valor
del inmueble en el
mercado de compraventas, dejando en manos de un tercero la fijación de este
último valor. El fundamento jurídico es idéntico al mencionado en el párrafo
anterior. Como se ve, entonces, no toda modificación del precio de los
alquileres es ilegal.
Alejandro Borda, abogado, socio del estudio Borda.
Del diario La Nación, 22 de agosto de 2006: http://www.lanacion.com.ar/833567