Art. 1187.- Definición. Hay contrato de locación si
una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a
cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.(*)
Comentario: (*) Léanse los arts. 765 y 766 y “Alquileres y Cánones en Moneda Extranjera”, por Enrique L. Abatti, Ival Rocca (h) y María Cristina Guzmán. Léase, también, “Cambio en el precio de los alquileres”, por BM Propiedades, donde se dice que: “Se puede fijar el precio del alquiler en una cláusula de ajuste de referencia a una cosa cierta. Pudiendo ser el valor-mercadería, como por ejemplo el precio de la bolsa de cemento de 50 kilos, de una determinada fábrica que se compre en un determinado local comercial, para lograr obtener el valor real al momento que corresponda a la fecha de pago”.
Art.
1188.-
Forma. Oponibilidad.
El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que
incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho
por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones. (*)
Comentario (*) Véase artículo 1020. Véase Jurisprudencia, Cma. Nac. Apel. en lo Civil y, La misma Sala E.
Art. 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la locación:
a. se transmite activa y pasivamente por causa
de muerte;
b. subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada
sea enajenada.
Art.
1190.-
Continuador de la locación.
Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un
inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del
locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas,
y hasta el vencimiento del plazo
contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario
ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.
El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del
locatario. (*)
Comentario: (*) Léase artículo 1496 (Cód. Civ.).y artículo 1498 (Cód. Civ.).
Art.
1191.-
Facultades del
representante. Para celebrar contrato de locación por más de
tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere
facultad expresa. (*)
Comentario: (*) Léase el artículo 375, inc. k.
Art. 1192.- Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios.
Art. 1193.- Contrato reglado por normas administrativas. Si el locador es una persona jurídica de derecho público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas y, en subsidio, por las de este Capítulo.
Art.
1194.- Destino de la cosa locada. El locatario debe dar
a la cosa locada el destino acordado en el contrato.
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la
cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.
A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas
correspondientes al habitacional.
Art. 1195.- Habitación de personas
incapaces o con capacidad restringida.
Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado,
cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad
restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del
locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
Art.
1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del
locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a
un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por
cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito
de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio
del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse
efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá
hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de
existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes
al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese
sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del
último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma
equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez
que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias
al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
c) El pago de valor llave o equivalentes; y
d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no
forme parte del contrato original. (Art. sustituido, por
la Ley N°
27.551)
Art. 1197.- Plazo máximo. El tiempo de la locación,
cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino
habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos
previstos contados desde su inicio.
Art.
1198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El
contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo
expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal
de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199. (art.
sust. por Ley N° 27.737) (*).
Comentario:
(*) “El nuevo plazo mínimo legal
solo rige para la contratación originaria, no para las prórrogas expresas, ni
se aplica a la sublocación, porque por esa vía podría superar el plazo de la
locación originaria; ni para la cesión. Tampoco se aplica a la continuación de
la locación concluida (artículo 1218); por ello es que se
prohíbe la tácita reconducción, para que no empiece a
correr un nuevo plazo mínimo legal. Sí se aplica si hay nuevos contratos sucesivos;
es decir no a prórrogas del mismo contrato”, de “Los plazos de la
locación en el C. C. y C.” Por Luis F. P. Leiva Fernández (sobre el art. 1198, sust. por Ley N° 27.551). Véase al artículo 1507 (Cód. Civ.).
Conforme,
a lo referido supra, se podría prorrogar, el contrato que vence, aunque se
varíen los montos de la renta, firmando en el mismo un documento anexo de prórroga de contrato. Por otra parte, téngase presente que “El locatario puede renunciar
a este plazo si está en la tenencia de la cosa”; por esto último,
es que disentimos con Leiva Fernández, sosteniendo que, en los contratos
sucesivos, no se aplica el plazo mínimo legal, ya que, además, de encontrarse
el locatario con la tenencia del bien inmueble, ya han sido, suficientemente,
resguardados sus derechos a contratar, sin coacción alguna y, como el mismo
autor, sostiene: “al estar en la tenencia
de la cosa el poder negocial del locatario es equivalente al del locador”.
Asimismo, entendemos que, la renuncia, por parte del locario, al plazo mínimo
legal, sólo se refiere a un nuevo contrato, ya que, respecto al vigente, se
aplica el artículo 1221,
En cuanto al depósito de garantía no es conveniente
tocarlo, ni actualizarlo, porque podría encubrir un nuevo contrato trayendo
mañana dolores de cabeza para el locador ante una eventual judicialización del
conflicto.
Léase: “Prórrogas del contrato
de locación”. “El orden público en el contrato de locación”, por Rodrigo
Pellejero.
Art.
1199: Excepciones al plazo mínimo legal. No
se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o
parte de ellos destinados a:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y
el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de
turismo, descanso o similares, y para cualquier otro fin temporario en interés
del locatario. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera
los tres (3) meses, se presume, salvo prueba en contrario, que no fue hecho con
esos fines;
c) Guarda de cosas;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que
tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el
contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
(art. sust. por. Ley N° 27.737). (*)
Comentario: (*) Véase la Ley N° 27.221 y "Ley de Locación de inmuebles con fines turísticos: ¿Una solución o varios problemas?" por Jorge Oscar Rossi.
Modelo contrato
de locación de vivienda.Modelo
de contrato de locación turístico. Léase: Decreto 320/2020, Decreto 766/2020; “Suspensión de desalojos…” ;
Doctrina
Nacional; Suspensión de Desalojos. Prórroga de Plazos Contractuales, Congelamiento
de alquileres, (Emergencia Locativa. DNU 320/2020), por Dr. Enrique L. Abatti y Dr. Ival Rocca (h).
Léase: Locación de oficinas, Locación
de oficinas por horas.
Locación de
cochera. Léase contrato de garage. Registro
de contratos de locación de inmuebles ante la Afip.
Art. 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
Art.
1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El
locador debe conservar la cosa locada en estado de
servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el
deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable
al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo
del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación
urgente, el locatario puede realizar por sí, con cargo al locador, una vez
transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de
la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe
intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá
ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la
intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo
precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio
denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el
locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables
al mismo. (art. sust. por. Ley N° 27.737).
Art. 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.
Art.
1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si
por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de
la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la
rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no
pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente
la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes. (Art. sustituido, por la Ley N°
27.551).
Art. 1204.- Pérdida de luminosidad
del inmueble.
La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas
vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a
resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.
Art.
1204 bis.- Compensación. Los gastos y
acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de
esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los
cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los
mismos. (Art. agregado, por la Ley N°
27.551).
Art. 1205.- Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.
Artículo 1206.- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario
debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple
con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces. (*)
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes
ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo
responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.
Comentario:: (*) Léase el artículo1219.
Artículo 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la
cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las
mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del
locador dándole aviso previo.
Art.
1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario
se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida
convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es
mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual. (*)
Comentario: (*) Léase el artículo 523, del Cód. Proc Civ. Nac.;
Léase el artículo 521 del C.P.C.C,
Pcia. Bs. As.; Léase “Contrato de locación y vía ejecutiva en el C. C. y C.”,
por Francisco Díaz; “Ejecutibidad del contrato de locación”, por
Jorge A. Elías y Roberto J.I. Martínez Zabala; Jurisprudencia salteña: “Ejecución de alquileres”; Léase el artículo 1578 y artículo 1581 (Código Civil).
Art.
1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El
locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se
originen en el destino que dé a la cosa locada. No
tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes
extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario
aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales
aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición
del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas
comunes ordinarias o extraordinarias. (Art.
sustituido, por la Ley N°
27.551).
Art.
1210.- Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe
restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los
deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la
relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que
tenga.
Art. 1211.- Regla. El locatario puede
realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido
en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido
interpelado a restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si
son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.
Art. 1212.- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.
Art. 1213.- Cesión. El locatario sólo puede
ceder su posición contractual en los términos previstos en los artículos
1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos
viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar
y viceversa.
Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.
Art.
1214.- Sublocación. El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe
comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar
e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar,
y el destino que el sublocatario asignará a la cosa.
El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de
notificado. El silencio del
locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.
La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de
los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino
de la cosa locada.
Art.
1215.- Relaciones entre sublocador y sublocatario. Entre sublocador y
sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este
Capítulo.
Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el
contrato principal.
Art.
1216.- Acciones directas. Sin perjuicio de sus derechos respecto al
locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el
alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario.
También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones que la
sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso
indebido de la cosa.
Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor
el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.
La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que
se haya producido por confusión.
Reformas
al Código Civil y Comercial de la Nación
Artículo
1°- Sustitúyase el artículo 75
del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Art.
2°- Sustitúyase el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación por
el siguiente:
Artículo
1.196: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede
requerirse del locatario:
a)
El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b)
Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe
equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto
mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la
locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito
inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el
momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por
servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período
contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido
facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último
servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma
equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez
que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias
al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
c)
El pago de valor llave o equivalentes; y
d)
La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato
original.
Art.
3°- Sustitúyase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación por
el siguiente:
Artículo
1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de
inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado
mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años,
excepto los casos del artículo 1.199.
El
locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
Art.
4°- Sustitúyase el artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación por
el siguiente:
Artículo
1.199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a
los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a)
Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a
habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b)
Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o
similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los
tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c)
Guarda de cosas;
d)
Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco
se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Art.
5°- Sustitúyase el artículo 1.201 del Código Civil y Comercial de la Nación por
el siguiente:
Artículo
1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe
conservar la cosa locada en estado de servir al uso y
goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su
calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En
caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario
debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el
locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas
al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de
la notificación.
Si
las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para
que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10)
días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el
cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
En
todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el
locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a
recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Art.
6°- Sustitúyase el artículo 1.203 del Código Civil y Comercial de la Nación por
el siguiente:
Artículo
1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al
locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede
servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato,
o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la
cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus
obligaciones continúan como antes.
Art.
7°- Agréguese como artículo 1.204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación
el siguiente:
Artículo
1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del
locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de
pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación
fehaciente al locador del detalle de los mismos.
Art.
8°- Sustitúyase el artículo 1.209 del Código Civil y Comercial de la Nación por
el siguiente:
Artículo
1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su
cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que
dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de
las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede
establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de
gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los
servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente
de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
Art.
9°- Sustitúyase el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación por
el siguiente:
Artículo
1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto
anticipadamente por el locatario:
a)
Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido
seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión
al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción
resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar
al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y
medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la
opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En
los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al
locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos
al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización
alguna por dicho concepto.
b)
En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a
dos (2) meses de alquiler.
Art.
10.- Agréguese como artículo 1.221 bis del Código Civil y Comercial de la
Nación el siguiente:
Artículo
1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a
vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa,
cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma
fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no
mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a
su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el
locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la
indemnización correspondiente.
Art.
11.- Sustitúyase el artículo 1.222 del Código Civil y Comercial de la Nación
por el siguiente:
Artículo
1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es
habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de
alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la
cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a
diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
especificando el lugar de pago.
La
notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario
se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese
perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Cumplido
el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose
verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe
restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el
incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de
desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada
jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado
que establezcan sus leyes procesales o especiales.
En
ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o
condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones
pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al
requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave
del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas,
siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán
alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la
notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves
del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro
de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera
notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se
hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.
Art.
12.- Sustitúyase el artículo 1.351 del Código Civil y Comercial de la Nación
por el siguiente:
Artículo
1.351: Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un
corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o
protesta de una de las partes según el artículo 1.346. No existe solidaridad
entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada
parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo
comitente.
En
las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un
profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la
legislación local.
Regulación
complementaria de las locaciones
Art. 13.- Garantía. En las locaciones
habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe
proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:
a) Título de
propiedad inmueble;
b) Aval
bancario;
c) Seguro de
caución;
d) Garantía de
fianza o fiador solidario; o
e) Garantía
personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de
ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario,
deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no
puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el
valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el
inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10)
veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías
propuestas por el locatario.
En los
supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los
requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías
así como las características y condiciones de las mismas. (*)
Comentario: (*) Léase “Alquileres: todo lo que debe
saber un propietario a la hora de decidir qué garantía le conviene aceptar“,
de María Josefina Lanzi, para el diario La Nación.
Art. 14.-
Ajustes. Los
contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo
dispuesto en los artículos 7º y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.
En los
contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio
del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos
mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que
acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis (6) meses.
A los fines dispuestos
en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un
coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio
del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado
por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia
(CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina. (art. sust. por Ley
N° 27.737).
Art. 14
bis.- Toda
publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones
de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional,
quedando prohibida cualquier publicidad en contravención a la presente ley, al
Código Civil y Comercial, a la ley 27.551 y a normas complementarias.(art. sust. por Ley
N° 27.737).
Art. 15.-
Consignación.
Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo
dispone el artículo 1208
del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de
manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas
siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el
locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del
plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial
del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las
previsiones de la ley 25.345 y regulaciones del Banco Central de la
República Argentina, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las
distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando
los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.
Art. 16.- Los contratos de
locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración
Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma
y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de
Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la
registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace
pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).
Cuando se
inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación,
previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la
existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que
corresponda.
Sin perjuicio
de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la
existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la
Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos
que esta autoridad disponga.
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Reformas
a la Ley
27.551,
por la Ley N° 27.737 |
Art. 17.- Alquiler social. Créase el Programa
Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a
facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación
formal.
Art. 18.-
Organismo rector.
El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la
Secretaría de Vivienda, es el organismo rector encargado del diseño de las
políticas públicas para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social
creado por el artículo 17 de la presente norma.
Art. 19.-
Medidas de implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el
logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el
artículo 17 de la presente norma, debe:
a) Tener
especial consideración con las personas que se encuentren en situación de
violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres, 26.485 y
por las personas adultas mayores, velando por la no discriminación de las
mismas;
b) Promover, a
través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades
que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de
alquiler de viviendas;
c) Propiciar
la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el
acceso a la locación de viviendas;
d) Diseñar e
implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de
inmuebles destinados a la vivienda;
e) Promover en
conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de
medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y
titulares de la prestación por desempleo;
f) Adoptar
cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que tenga por objeto
facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas
personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;
g) Fomentar la
creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte
del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;
h) Apoyar a
quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía,
depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler,
siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los
términos y con los alcances que establezca la reglamentación;
i) Promover, a
través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que
cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación
indebida del inmueble;
j) Generar
alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en
general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y
ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y
facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.
k) Relevar y
difundir de manera periódica y actualizada información estadística sobre la
situación de locaciones con fin habitacional, en la República Argentina,
identificando demanda locativa y cantidad de hogares inquilinos, y sobre la
demanda habitacional de alquiler social, beneficiarios alcanzados y las medidas
adoptadas para su cumplimiento. (inciso agregado por Ley
N° 27.737).
Art. 20.- Facúltase a la Secretaría de
Vivienda o el órgano que en el futuro la reemplace a dictar las medidas que
resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementación del Programa
Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma.
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Régimen
Simplificado para Pequeños Contribuyentes - Ley 26.565 - Lo modifica la Ley
N° 27.737 |
Art. 21.-
Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente
del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las
provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones
necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje,
gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de
conflictos derivados de la relación locativa.
Art. 22.-
Modificación de la ley 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la Ley N° 26.589, el que quedará
redactado de la siguiente manera:
Artículo
6°: Aplicación
optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos
de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo
para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía. (*)
Comentario: (*) Por el Decreto 320/2020, se establece: “Art.
12.- Mediación obligatoria: Suspéndese por el plazo
de UN (1) año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la
aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los
procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto”.
Art. 23.- Las disposiciones de la
presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el
Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos
que se celebren a partir de su entrada en vigencia.
Art. 24.- Comuníquese al Poder
Ejecutivo Nacional.
Art. 1493. Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este código "locatario", "arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o "arrendador". El precio se llama también "arrendamiento" o alquiler.
Nota al 1493: Cód. de Chile, artículo 1915; Cód. Francés, arts. 1709 y 1710; Italiano 1569 y 1570; Napolitano 1555 y 1556; LL. 1 y 6, Tít. 8, Partida 5ª; L. 2, Tít 2, Lib. 19, Digesto y Proemio, § 2, Tít. 25, Lib. 3, lnstituta; Maynz, Derecho Romano, § 298.
"Marcadé, en el comentario al artículo 1708 del Cód. Francés, trata extensamente de la denominación en el contrato de locador y locatario, la única, dice, que evita todos los equívocos en las leyes y las falsas doctrinas de los escritores sobre la materia.
"La definición que forma este artículo evita la confusión que regularmente se hace de locación con otros contratos nominados o innominados.
"Si una de las partes transfiere a la otra por título oneroso el uso o goce temporario de una cosa con derecho real, el contrato será de usufructo.
"No será locación la entrega de bienes al acreedor, para que use o goce de ellos por un tiempo determinado en pago de su crédito. Una deuda que se pagase de esa manera, debía regirse por las reglas relativas al pago.
"Si el usufructuario, locatario o sublocatario del usufructo tratasen con el propietario de la cosa la transferencia del uso o goce de ella por tiempo igual al del usufructo, aunque el precio fuera pagadero en prestaciones periódicas, y aunque en el contrato se expresase que el usufructuario arrendaba la cosa al propietario, no sería un contrato de locación, sino de consolidación del usufructo. Puede también haber un distracto de locación, bajo todas las apariencias de arrendamiento; pero no por eso el contrato sería de locación.
"El contrato por el cual una de las partes transfiriese a otra por un precio cierto y en prestaciones sucesivas, y por tiempo determinado, los frutos o productos de un bien raíz, no será locación, sino venta de frutos.
"El contrato por el cual una de las partes transfiriese por un precio en dinero el derecho de percibir temporalmente rentas o cualesquiera prestaciones periódicas, aunque las partes lo llamen arrendamiento, como lo llaman las leyes de España, no sería en realidad sino una cesión de créditos. Se hallan en este caso los contratos de los particulares con los gobiernos para percibir algunas rentas públicas. Lo mismo decimos que sería una cesión judicial de crédito el remate o adjudicación, en virtud da una sentencia, del derecho a percibir alquileres, rentas o cualesquiera otras prestaciones.
"Si el precio en un contrato de arrendamiento consistiera en una cantidad de frutos de la cosa, no sería locación sino un contrato innominado. Si la cantidad de frutos fuese una cuota proporcional, respecto al todo que produzca la cosa, sería un contrato de sociedad, aunque las partes lo llamaran arrendamiento.
"Si una de las partes transfiriese el uso o goce temporal de una cosa, y la otra parte le transfiriese el uso o goce de otra cosa, sería un contrato innominado.
"Si una de las partes transfiriese el uso o goce de una cosa, transfiriéndole la otra el dominio de otra cosa, sería también un contrato innominado.
Si la transferencia del uso o goce que hiciera una de las partes, fuese porque la otra se obligara a prestarle un servicio, o por un servicio que le hubiese prestado, también sería un contrato innominado.
"Si la transferencia del uso o goce temporario de una cosa, se hiciese, no obligándose la otra parte a pagarle un precio, ni a entregarle cosa alguna, ni a prestarle un servicio, el contrato sería un comodato.
Comentario: Goyena copia la definición Romana de la locación, que habría tomado de J. G. Heinecio, Tít. XXV, § CMXVI. Cita, además, el § 1,Tít. 25, Lib. 3, lnstituta.
Art. 1494. El contrato de locación queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y demás requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al contrato de locación.
Nota al 1494: L. 2,Tít. 8, Part. 5ª; L. 2, Tít 2, Lib. 19, Digesto; lnstituta, Proemio, Tít. 25, Lib. 3; Pothier, Louage, nº 2; Aubry y Rau, §§ 362 y 363.
Art. 1495. Se comprenden en el contrato, a no haberse hecho expresa reserva, todas las servidumbres activas del inmueble arrendado, y los frutos o productos ordinarios; pero no se comprenden los frutos o productos extraordinarios, ni los terrenos acrecidos por aluvión, si el locatario no hiciere un acrecentamiento proporcional del alquiler o renta.
Art. 1496. Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario.
Nota al 1496: L. 2,Tít. 8, Part. 5ª; L. 7,Tít. 17, Lib. 3, Fuero Real; lnstituta, § 6,Tít. 25, Lib. 3; Cód. Francés, artículo 1742; Italiano, 1596; Napolitano 1588. En contra, Cód de Vaud, artículo 1237; Cód. de Baviera, art.11, Lib. 4, Cap. 6; (*) El Código de Prusia, arts. 365 y 371 (**), Tít. 21, Part. 1ª, exime de la continuación del contrato por más de un año a los herederos del arrendador en los predios rústicos; y a los del arrendatario por más de seis meses en los urbanos.
Comentario: (*) Vélez
sigue a Goyena
y refiere el art.
11, del Bávaro, pero, deben sumarse los §§ 12 y 13, Lib. 4, Cap. 6, del Cód. Bávaro, p. 376; Gracias a que,
Goyena, transcribe textos, como en este caso, «La
muerte de una de las partes resuelve el arriendo, si ha sido hecho en
consideración de su industria personal, ó si no se ha
tratado sino de la duración de la vida de una de las partes,», nos
resultó, más fácil, ubicar los párrafos aludidos. Véase a Saint-Joseph
pág. 92 bis, que equipara los § 11, 12 y 13,
a los arts. 1742,
1795
y 1737
del Cód. Francés.
(**) Vélez
sigue a Goyena y sita los artículos 365 y 371, del Cód. Prusiano pero, corresponden los arts. 365 y 366.
Cita Goyena, la L. 10,Tít. 65, Lib. 4, Cód. Romano.
En el plenario "Sueta, Lorenzo v. Barra, Ive o Ide L. s/desalojo", del 29/6/54, JA 1954-III-126, se estableció que "En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar". Este plenario, que incluyó dentro de la excepción “trato familiar” a la concubina. Las sucesivas leyes de locación continuaron extendiendo prórrogas de las locaciones a quienes convivieron recibiendo trato familiar del locatario.
El artículo 9 de la Ley de Locaciones Urbanas dispone: “En caso de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar” . El “trato familiar” aludido por la ley se refiere a la realidad social del grupo de conviviente sin distinguir entre vínculos legítimos e ilegítimos con relación a los intereses del núcleo, tomando como elemento objetivo la vida familiar. (Conf. Dra. Graciela Medina: "Proceso de las uniones de hecho y concubinato".
Art. 1497. El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia.
Nota al 1497: Cód. Francés, artículo 1761 - Italiano, 1612 - Napolitano 1607 - Estos tres códigos se contraen sólo a los alquileres de las casas . El Cód. Holandés, arts. 1615 y 1616 y el de Luisiana, artículo 2703, hablan de toda clase de predios. En contra del artículo, L. 6,Tít. 8, Part. 5ª - L. 3, Tít. 65. Lib. 4, Cód. Romano.
Art. 1498. Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.
Nota: Cód. Francés, artículo 1743; Napolitano 1589; Holandés 1612; Italiano 1597; de Luisiana, artículo 2704. En contra, L. 19, Tít. 8, Part. 5ª; L. 9,Tít. 65, Lib. 4, Cód. Romano; L. 25,Tít. 2, Lib. 19, Digesto; Aubry y Rau, en el § 369, nota 18, sostienen perfectamente nuestro artículo, que es el mismo que el del Código Francés. Pero lo que mejor se ha escrito a favor de la doctrina del artículo y contra la Ley citada de Partida, se halla en la Revista de Cárdenas, tomo XI, § 45.
"De la resolución del artículo citado del Cód. Francés, deduce Troplong que la locación crea un derecho real para el locatario. "El derecho conferido al locatario por el locador, dice, sobrevive a la calidad de propietario del locador; tiene su existencia independiente y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del inmueble. Si, pues, el nuevo propietario del inmueble está obligado a respetar el derecho del locatario sin haber contratado con él ninguna obligación, es sin duda porque el derecho del locatario afecta a la cosa, porque existe esa cosa, y no contra la persona, porque es un derecho real, y no como era antes un derecho personal, que tenía por correlativo la obligación personal del locador.
"En una palabra, el adquirente de un inmueble sometido a un arrendamiento está obligado a respetar este arrendamiento; y sólo puede serlo por una de dos causas, o por una obligación personal, o por un derecho real que afecta a la cosa que ha adquirida; y pues que el adquirente nada ha prometido, ni ha contraído obligación alguna, la obligación de respetar el arrendamiento procede de que existe sobre la cosa un derecho real, un jus in re a favor del locatario".
"Troplong olvida que el contrato
explícito no es la única causa de las obligaciones, y que éstas nacen de varias
otras causas: el contrato tácito, el cuasi-contrato,
el delito, el cuasi-delito y la ley. Sin duda, el que compra un
inmueble que está arrendado contrae formalmente la obligación de respetar el
arrendamiento, pues debe saber que por la ley no puede desalojar al locatario.
Consiente implícitamente en mantenerlo en el goce de la cosa. La existencia del
derecho real es imposible, pues que no hay sino un crédito por una parte y una
obligación por la otra.
"El usufructuario tiene por sí el derecho de gozar de la cosa, y el arrendatario tiene derecho de hacer ejecutar por el propietario su obligación personal de hacerlo gozar. El propietario está obligado a entregar la cosa en buen estado, a mantenerla en ese estado, a hacer todas las reparaciones mayores, a pagar las contribuciones impuestas a la cosa; mientras que respecto al locatario, ni aun sombra de un derecho real aparece en los efectos del contrato. Si el inmueble alquilado se ha enajenado con pacto de retroventa, llegado el caso desaparecen las servidumbres e hipotecas, todos los derechos reales constituidos sobre el inmueble, y sólo queda firme el arrendamiento que hubiera hecho el que adquirió la cosa con pacto de retroventa, porque él no es uno de los elementos del dominio, y reposa sobre la obligación tácitamente aceptada por el nuevo propietario".
Comentario: Excepciones a la regla del artículo 1498: No obstante lo dispuesto en este artículo, la enajenación de la cosa locada tendrá como efecto la resolución del contrato de locación:
a) Cuando en el contrato de locación se hubiere estipulado expresamente ese efecto. Puesto que el art. 1498 no es de orden público, nada obsta a que las partes acuerden que la venta determinará la resolución del contrato. Pero esta estipulación sólo tendrá efecto con relación a los plazos contractuales; si, por el contrario, el locatario pudiera acogerse a los plazos que le conceden el artículo 1507, el artículo 2 de la Ley Nº 23.091, o los artículos 4 y 22 de la Ley de Aparcerías Rurales, tales normas impedirían al comprador dar por terminada la locación hasta el cumplimiento del término legal.
b) Cuando la cosa ha sido expropiada. Si el Estado puede privar a los particulares de su derecho de propiedad, tanto más podrá privarlos de su derecho a la locación, sin perjuicio de la obligación de indemnizar al locatario los daños que le produce.
c) La Ley Orgánica del Banco Hipotecario Nacional autoriza a dicha institución a desalojar a todo ocupante que no tenga un contrato de locación aceptado por el Banco (art. 47, inc. 6º, Ley N° 22.232); de tal modo que si el inmueble se ejecuta, el Banco podrá proceder al desalojo a fin de que los compradores lo adquieran libre de toda ocupación de terceros.
Art. 1499. Las cosas muebles no fungibles y las raíces sin excepción pueden ser objeto de la locación.
Art. 1500. Pueden ser objeto del contrato de locación aun las cosas indeterminadas.
Nota al 1500: A diferencia de los otros contratos puede alquilarse un coche, un caballo, sin determinar precisamente cuál sea. Pothier, n° 8 - Troplong, Louage, n° 96.
Art. 1501. Las cosas que estén fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas, o que no pueden enajenarse sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien público, u ofensivas a la moral y buenas costumbres.
Nota al
1501: Pothier,
n° 10 - Marcadé, sobre el artículo
1713, n° 2. Hay cosas que no son susceptibles
del contrato de venta y que lo son del de locación, por ejemplo, algunos bienes
del dominio público. No
se puede, sin duda, alquilar las cosas que están en el dominio público, como
las plazas, los caminos, etc.; pero sucede muchas veces que los pueblos
alquilan provisoriamente algunos lugares necesarios para objetos útiles a los
viajeros o transeúntes que se estacionan sobre la vía pública; mas estas concesiones deben siempre hacerse de modo que no
impidan el uso libre del camino o de la plaza. Una iglesia, mientras está
consagrada al culto, no es susceptible de locación; sin embargo, se pueden
alquilar en ella bancos, sillas, etc., porque el destino principal del lugar no
se encuentra afectado. Pueden alquilarse ciertos accesorios, ciertas
desmembraciones de las cosas que están fuera del comercio, porque el fundo
queda con afectación y destino público.
Así también hay cosas que aunque puedan venderse, no pueden alquilarse, como
son las cosas que se consumen con el uso. L. 3, § 6,Tít. 6, Lib. 13, Digesto.
Aun podemos alquilar nuestras cosas cuando por la ley, por contrato o por
sentencia judicial, estamos privados del uso o usufructo de ella. L. 29, Tít. 4, Lib. 7, (pág. 48 ó
28), Digesto. - Véase Troplong,
sobre el artículo 1713.
Art. 1502. Los arrendamientos de bienes Nacionales, Provinciales o Municipales, o bienes de corporaciones, o de establecimientos de utilidad pública, serán juzgados por las disposiciones del derecho administrativo o por las que le sean peculiares. Sólo en subsidio lo serán por las disposiciones de este Código.
Nota al 1502: Cód. Francés, artículo 1712; Marcadé, sobre dicho artículo; Troplong, Louage, n°s. 69 y sigts.; Merlin, verb. Bail, §§ 17 y 18.
Art. 1503. El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato es de ningún valor.
Nota al 1503: Pothier, n° 24.
Art. 1504 Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviere expresado en el contrato, el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce que deba hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza está destinada a prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso.
Será nula y sin ningún valor toda cláusula por la que se pretenda excluir de la habitación de la casa, pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se hallen bajo la patria potestad o guarda del locatario o sublocatario. (Agregado por Ley N° 11.156).
Nota al 1504: Pothier, n°s. 22 y 23.
Art. 1505. El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años.
Nota al 1505: En casi todos los Códigos se permiten los arrendamientos hasta 99 años, o por determinadas vidas. Los principios sociales de las monarquías europeas podían permitirlo como permitían la prohibición de vender cuando el testador o el contrato la imponían. Un arrendamiento hace siempre que la cosa no se mejore, y cuando fuese de treinta, cuarenta o noventa años, sería sumamente embarazoso para la enajenación de las cosas y para su división entre los diversos comuneros, que por sucesión viniesen a ser propietarios de la cosa. Tanto por una razón do economía social como por no impedir la transferencia o enajenación de las cosas, o por no embarazar la división en las herencias, hemos juzgado que no debían permitirse los arrendamientos que pasen de diez años. El Derecho Romano y el Español daban al arrendamiento de más de diez años el carácter de usufructo, y así en verdad venía a ser por la necesidad de dar al arrendatario un derecho real, desde que debía suponerse que los dueños de la cosa arrendada serían muchísimas personas en los arrendamientos de treinta o cuarenta años.
Art. 1506. Si el arrendamiento fuere de una heredad, cuyos frutos se recojan cada año, y no estuviese determinado el tiempo en el contrato, se reputará hecho por el término de un año. Cuando el arrendamiento sea de una heredad, cuyos frutos no se recojan sino después de algunos años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para que el arrendatario pueda percibir los frutos.
Nota al 1506: Véase L. 20,Tít. 8, Part. 5ª - Pothier, nº 28, pone algunos ejemplos del caso del artículo. Si se arrendó un estanque, en el cual no es costumbre pescar sino cada tres años, el arrendamiento, cuando el tiempo no esté determinado, será de tres años. Cuando se arrienda una heredad de bosque de corte dividiendo los cortes por años, haciéndose un corte por año, si el arrendamiento no tiene tiempo determinado, se juzga hecho por tantos años cuantos son los cortes.
Artículo
1507. En la locación de
casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria,
cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se
entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los
términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o
convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios, ni las
condiciones del arriendo.
Estos términos serán:
para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos
años; para los destinados a habitación, un año y medio (*).
Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el
contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días,
el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio.
El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este
artículo a favor del locatario, cesará por las siguientes causas:
1º Falta de pago de dos períodos
consecutivos de alquiler.
2º Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso
distinto del que por su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que
cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por
sentencia judicial.
3º Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el
locador.
4º ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la
propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de
la contribución directa.
Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el
propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al
valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado. En
los casos de los incisos 1º y 2º, el locatario tendrá diez días para el
desalojo; en los casos de los incisos 3º y 4º, este plazo podrá ampliarse hasta
cuarenta días.
Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por
el juez competente
para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo
dispuesto por los incisos 1º y 3º, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán
un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo. (Ley N° 11.156).
Nota al
1507 original:
Pothier, n° 30.
Comentario:
(*)
“El plazo, establecido en el artículo
1507 del Código Civil, sólo rige en el primer contrato de locación
efectuado entre las partes, pero no en los casos en que el mismo sea renovado o
prorrogado, atento a la finalidad perseguida por el legislador”, Cam. Nac. De Apel. en lo Esp.;
léase “Contrato de Locación. Sus Cláusulas”, por Jorge
Alfredo Riccio.
Art. 1508. Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto de un contrato.
Art. 1509. En los arrendamientos de
casas, piezas o departamentos, el locatario que, por haber vencido el plazo
legal que reconoce a su favor el artículo 1507,
fuese demandado por desalojo y acreditare haber pagado el alquiler
correspondiente al mes anterior, tendrá noventa días para el desalojo, contados
desde aquel en que se intime el desahucio por el juez competente para conocer
de la demanda.
Art. 1510. Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho.
Nota al 1510: Como las que se han puesto a los menores emancipados por el artículo 135. Sobre todo este Capítulo. Troplong, Louage sobre el artículo 1718.
Art. 1511. Pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo también las limitaciones puestas por la ley a su derecho.
Nota al 1511: Como la del artículo 300, puesta a los padres en los arrendamientos a los bienes de sus hijos, y como la del artículo 443, puesta a los tutores sobre el arrendamiento de los bienes de los menores.
Art. 1512. El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes.
Nota al 1512: Troplong, Louage, nº 100 - Duranton, tomo XVII, nº 35 - Aubry y Rau, § 364.
Art. 1513. Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos, ni con autorización judicial, ni pueden serlo tampoco los administradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueño de la cosa.
Nota al 1513: Aubry y Rau, § 364. Por consiguiente, los tutores y curadores no pueden serlo de los bienes de los menores ni con licencia judicial, como ya está dispuesto, artículo 450, ni los empleados de las municipalidades de los bienes municipales, ni los jueces y empleados públicos de bienes en que ejerzan su ministerio, ni los administradores de establecimientos de utilidad pública de bienes pertenecientes a esas personas jurídicas, ni los administradores de bienes ajenos, de los que están bajo su administración, pues a todos estos, en el Título de compra-venta les está prohibido ser adjudicatarios de los bienes sobre los que ejercen su ministerio.
Art. 1514. El locador está obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle. Este convenio se presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra en posesión de la cosa sin exigir reparaciones en ella.
Nota al 1514: L.L. 15 §§ 1, 2, y 19, Tít. 2, Lib. 19, Digesto; Cód. Francés, artículo 1719; Italiano 1575; Napolitano 1565; Holandés 1586; Troplong, nº 166.
Comentario: Troplong, cita a Duranton, tomo XVII, n° 61.
Art. 1515. Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.
Nota
al 1515:
Cód. Francés, artículo 1719. Marcadé dice: “El
que me alquila piezas en una casa no podrá después poner en ella una casa de
juego o de
prostitución, ni de ninguna profesión que me haga incómodas y poco convenientes
Ias piezas alquiladas".
El locador responde, dicen los jurisconsultos Aubry y Rau, de los impedimentos puestos al
goce de la cosa alquilada, sea por actos de fuerza mayor, sea por
actos de terceros,
ejecutados en el límite de su derecho. Si, pues, yo he alquilado un teatro y la
autoridad pública manda cerrar los teatros por algún tiempo, la ejecución del
contrato, el pago del arrendamiento, debe también suspenderse, § 366, nº 3, letra d. Lo mismo Troplong, n°s. 185 y sigts..
Art. 1516. La obligación de mantener
la cosa
en buen estado, consiste en hacer las reparaciones
que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de
fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella,
cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce
estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o
dependientes. (*)
Comentario: (*) Léase “Caso fortuito y fuerza mayor en la locación urbana”, por Enrique Luis Abatti e Ival Rocca (h)
Art. 1517. Es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario.
Nota al 1517: "En contra L. 7,Tít. 8, Part. 5ª . Vers. Esto mesmo".
Art. 1518. Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, el locatario está autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si éstos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador.
Nota: Véase L. 2,Tít. 17, Lib. 3, Fuero Real; Aubry y Rau, § 366, Pothier, Louage, n°s. 129 y ss.; Duranton, tomo IV, nº 381; Troplong, Louage, nº 351.
Art. 1519. Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.
Art. 1520. El locatario tendrá los mismos derechos del artículo anterior, cuando el locador fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en las paredes divisorias, o hacer éstas de nuevo, inutilizando por algún tiempo parte de la cosa arrendada.
Nota al 1519 y 1520: Por el Cód. Francés, artículo 1724, seguido por todos los Códigos de Europa, el locatario debe sufrir las reparaciones que se hagan, aunque le priven de una parte de la cosa, sin tener derecho a la disminución del precio si la obra no durase más de cuarenta días, pero para tal disposición no se presenta razón alguna, pues la obligación no nacería de actos suyos, ni por razón de cosas de su propiedad.
Art. 1521. Si durante el contrato la cosa arrendada fuere destruida en su totalidad por caso fortuito, el contrato queda rescindido. Si lo fuere sólo en parte, puede el locatario pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, según fuese la importancia de la parte destruida. Si la cosa estuviere solamente deteriorada, el contrato subsistirá, pero el locador está obligado a reparar el deterioro, hasta poner la cosa en buen estado.
Nota al 1521: LL. 8 y 22, Tít. 8, Partida 5ª; L. 15, § 7,Tít. 2, Lib. 19, Digesto; Cód. Francés, artículo 1722; Italiano, 1578; Napolitano, 1568; Marcadé sobre el artículo 1722.
Art. 1522. Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes.
Nota al 1522: Véase L. 2,Tít. 17, Lib. 3, Fuero Real y L. 21,Tít. 8, Part. 5ª; LL. 13, 15, 33 y 34, Tít. 2, Lib. 19, Digesto; Código de Prusia, art. 383,Tít. 21,Pte.1ª. Marcadé sobre el artículo 1722, dice: "cuando en tiempo de guerra el locatario es obligado a dejar su habitación, o si en tiempo de peste no puede ocupar la cosa que tenga alquilada porque la policía sanitaria no lo permitiese, el locatario, según las circunstancias, podrá, o hacer rescindir el contrato u obtener la disminución del precio, o la cesación momentánea del pago del alquiler. Pero otra cosa sería si el acontecimiento no fuera verdaderamente un caso fortuito, como si llegase a faltar el agua que haga moler un molino, y esta suceso se hubiese reproducido por intervalos más o menos dilatados, o si el caso fortuito no afectase a la cosa misma, como si en tiempo de guerra o de peste el locatario cesase de ocupar la cosa por su voluntad y sólo por precaución y no por orden de la autoridad. Véase Troplong, nº 227.
Art. 1523. El locador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada, aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario; pero puede hacerlos en los accesorios de ella, con tal que no cause perjuicio al locatario.
Nota al 1523: Cód. Francés, artículo 1723; Italiano 1579; Nápoles 1569; Holandés 1590; Aubry y Rau, § 366, nº 3, letra c; Marcadé sobre el artículo 1723; Duranton, tomo XVII, nº 66; Duvergier, tomo I, n° 307.
Art. 1524. Si el locador quisiere hacer en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones, o si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede éste oponerse a que las haga, o demandar la demolición de ellas, o restituir la cosa y pedir indemnización de pérdidas e intereses.
Art. 1525. El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.
Nota:
L. 14, Tít. 8, Part. 5ª; 19, Tít. 2,
Lib. 19; L. 19, §
1,Tít. 2, Lib. 19, Dig. Locati conducti; Italiano, 1577; Cód. Francés, artículo 1721, y sobre él Marcadé; Aubry y Rau, § 366, nº 3, letra c;
Duranton, tomo XVII, nº 63;
Troplong, Louage, nº 194. En la
venta el vendedor no está obligado sino por los vicios existentes al tiempo del
contrato. En el arrendamiento el locador es garante de los que sobrevienen
después, porque en la venta, siendo transferida la propiedad, los peligros son
del comprador, mientras que en el arrendamiento el objeto esencial es el goce
de la cosa ,y, por consiguiente, el propietario debe hacer cesar todas las
causas anteriores o posteriores que impidan este goce. Si yo, por una necesidad
de mi oficio, he alquilado una casa bien alumbrada y el propietario vecino hace
un trabajo en la suya que me priva de mucha parte de la luz, tengo derecho,
para rescindir el contrato. L. 25, Digesto
Locati conducti. Pothier, Louage
n°s. 112
y 113; Troplong,
nº 199.
Art. 1526. El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos.
Nota al 1526: L. 21,Tít. 8, Part. 5ª; Pothier Louage, nº 113; Aubry y Rau, $ 366, nº 3, letra d.
Art. 1527. El locador está obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario, cuando éste sea demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de propiedad o de servidumbre o de uso o goce de la cosa.
Nota al 1527: L. 21,Tít. 8, Part. 5ª; Cód. Francés, arts. 1726 y 1727; Italiano, 1581; Aubry y Rau, § 366, nº 3, letra c.
Art. 1528. El locador no está obligado a garantir al locatario de las vías de hecho de terceros, que no pretendan la propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa. El locatario no tiene acción sino contra los autores de los hechos, y aunque éstos fuesen insolventes, no tendrá acción contra el locador.
Nota: L. 21,Tít. 8, Part. 5ª; Cód. Francés, artículo 1725; y Marcadé sobre dicho artículo; Aubry y Rau, § 366, nº 3, letra c; En cuanto a la última parte en contra, Pothier, nº 81.
Art. 1529. Si las vías de hecho de terceros tomasen el carácter de fuerza mayor, como devastaciones de la guerra, bandos armados, etcétera, entonces regirá lo dispuesto en el artículo 1517.
Nota al 1529: Marcadé, sobre el artículo 1725 y sigts..
Art. 1530. El locatario está obligado a poner en conocimiento del locador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación, o novedad dañosa a su derecho, como toda acción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daños y perjuicios, y de ser privado de toda garantía por parte del locador.
Nota al 1530: L. 2,Tít.19, Lib. 3, Cód. Romano; L.11, § 2,Tít. 2, Lib.19, Digesto. Es expreso en la materia el Cód. de Prusia, art. 446,Tít.21,Pte 1ª; Aubry y Rau, § 366 nº 3 letra c y véase C. Francés, artículo 1768; Holandés 1627; Napolitano 1614.
Comentario:
(*) Vélez
Sarsfield copia a Goyena, y cita el artículo
1444, del Prusiano pero, el título 21, llega hasta el artículo 650. Goyena, por el texto que transcribe, se ha querido
referir al artículo 446, el que remite, a su vez, al artículo 444, del mismo;
Las concordancias, de F. A. de Saint-Joseph (página 93 bis), equiparan, resumiéndolos, los textos de los arts. 433 y 434, del Cód. Prusiano, al articulo 1768 del Cód. de Napoleón.
Art. 1531. Si el locador fuese vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el locatario reclamar una disminución del precio, o la rescisión del contrato, si la parte de que se le priva fuese una parte principal de la cosa, o del objeto del arrendamiento, y los daños y perjuicios que le sobreviniesen.
Nota al 1531: Véase L. 22,Tít. 8, Part. 5ª - Aubry y Rau, lugar citado, Cód. Francés, artículo 1726.
Art. 1532. El derecho del locatario para pedir pérdidas e intereses, en el caso del artículo anterior, no tiene lugar, si al hacer el contrato hubiese conocido el peligro de la evicción.
Nota al 1532. Marcadé, sobre el artículo 1725 y sigts.
Art. 1533. No habiendo prohibición en el contrato, el locatario, sin necesidad de autorización especial del locador, puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere su forma o que no haya sido citado para la restitución de la cosa, las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad. Después de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al locatario que haga mejoras.
Art. 1534. En las casas y predios urbanos, y en los edificios de los predios rústicos, no podrá el inquilino hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, o causen algún inconveniente, como el rompimiento de paredes maestras para abrir puertas o ventanas. Puede, sin embargo, quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas divisiones puertas o ventanas, o hacer obras análogas, con tal que desocupada la casa, la restituya en el estado en que se obligó a restituirla o en que la recibió, si así lo exigiese el locador.
Art. 1535. Si la locación fuese de terrenos en las ciudades o pueblos de campaña, entiéndese que ha sido hecha con autorización al locatario de poder edificar en ellos, siendo de cuenta del locador las mejoras necesarias o útiles.
Art. 1536. Si la locación ha sido de terrenos incultos, entiéndese también que ha sido hecha con autorización al locatario de poder hacer en ellos cualquier trabajo de cultivo, o cualesquiera mejoras rústicas.
Art. 1537. El locatario no puede hacer mejoras que alteren la forma de la cosa, si no fue expresamente autorizado por el contrato para hacerlas, o si el locador no lo hubiese autorizado posteriormente.
Nota al 1537.- "Sobre las mejoras que haga el locatario. L. 24, Tít. 8, Part. 5ª".
Art. 1538. Habiendo en el contrato prohibición general de hacer mejoras, o prohibición de hacer mejoras determinadas, el locatario no puede en el primer caso hacer mejoras algunas, y en el segundo, no podrá hacer las mejoras prohibidas, si el locador no lo hubiera autorizado posteriormente.
Art. 1539. Sólo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el locatario:
1° Si en el contrato o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas, obligándose o no el locatario a hacerlas;
2° Si lo autorizó para hacerlas, y después de hechas se obligó a pagarlas;
3° Si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia;
4° Si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas;
5° Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación;
6° Si la locación fuese por tiempo indeterminado, si lo autorizó para hacerlas y exigió la restitución de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.
Art. 1540. No basta para que el locador deba pagar las mejoras o gastos hechos por el locatario, el haberle autorizado para hacerlos, si a más de esto no constase expresamente que se obligó a pagarlos, salvo los casos del artículo anterior, números 4°, 5° y 6°.
Esta disposición comprende el premio pagado por el locatario como seguro de la cosa arrendada, si no constase expresamente que se obligó a asegurarla por cuenta del locador.
Art. 1541. Si en el contrato o posteriormente, el locador hubiere autorizado al locatario para hacer mejoras, sin otra declaración, entiéndese que tal autorización se refiere únicamente a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin depender de autorización especial.
Art. 1542. Autorizándose mejoras que el locatario no tiene derecho para hacer sin autorización expresa, debe designarse expresamente cuales sean. Autorizándose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el máximum que el locatario puede gastar, y los alquileres o rentas que deban aplicarse a ese objeto.
No observándose las disposiciones anteriores, la autorización se reputará no escrita, si fue estipulada en el contrato, y será nula si fue estipulada por separado.
Art. 1543. Las autorizaciones para hacer mejoras, con obligación de pagarlas el locador, y con obligación de hacerlas el locatario, o sin ella, no pueden ser probadas sino por escrito.
Art. 1544. Las reparaciones o gastos a cargo del locador, se reputarán hechas por el locatario en caso de urgencia, cuando, sin daño de la cosa arrendada, no podían ser demoradas, y le era imposible al locatario avisar al locador para que las hiciera o lo autorizase para hacerlas. También se reputan gastos de esta clase los que el locatario hubiese hecho, como pago de impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta.
Art. 1545. Todas las mejoras hechas en el caso de urgencia, y todas las de los casos del artículo 1539, número 5° y 6°, deberán ser pagadas por el locador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras cediesen a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir por ellas indemnización alguna.
Art. 1546. En los casos del artículo 1539, número 1°, 2° y 3°, si la locación hubiese de continuar, el valor de las mejoras y gastos, se compensará hasta la concurrente cantidad con los alquileres o rentas ya vencidos, o que el locatario debiese, y sucesivamente con los alquileres o rentas que se fueren venciendo, sin perjuicio del derecho del locatario para pedir el pago inmediato.
Art. 1547. En los mismos casos del artículo 1539, números 1°, 2° y 3°, si la locación no hubiese de continuar, y también en los casos del mismo artículo, números 4°, 5° y 6°, compete al locatario el derecho de retener la cosa arrendada, hasta que sea pagado del valor de las mejoras y gastos.
Nota
al 1547: "El
derecho de retención
es el derecho de rehusar la entrega de una cosa que poseemos por otro hasta ser
pagados por aquél a quien la cosa pertenece o le es debida, de una obligación
de que nos es deudor, por razón de esa misma cosa. La posesión actual es el
antecedente indispensable para el derecho de retención, pero es preciso que esa
posesión se funde en otro título que el solo hecho de su posesión. El derecho
de retención es de una naturaleza particular, pues no se puede hacer valer en
juicio sino por vía de excepción. Cuando se ha perdido el hecho de la
retención, cuando ya no se tiene la cosa, no se puede reivindicar por vía de
acción, porque entonces el derecho está confundido con el hecho.
Respecto a este derecho se puede decir que nuestro dinero, nuestra propiedad,
se confunde con la cosa de otro, y que reteniendo ésta no hace sino retener
nuestra propia cosa, con un derecho igual al que autoriza al adversario a
retirar la suya".
Art. 1548. En los casos del artículo 1539, números 1°, 2° y 3°, las mejoras, existan o no, serán pagadas por lo que hubieren costado, y no probándose el costo, serán pagadas por arbitramiento judicial. El pago en los casos del artículo 1539, número 1°, no excederá el máximum designado en el contrato, aunque el locatario pruebe haber gastado más, o el costo de las mejoras se arbitre en mayor suma.
Art. 1549. En los casos del artículo 1539, números 4°, 5° y 6°, serán pagadas solamente las mejoras que existiesen por el precio de su avaluación, sea cual fuere el valor de su costo.
Art. 1550. Resolviéndose la locación sin culpa del locador, no incumbe a éste pagar:
1° Las mejoras del artículo 1539, número 4°, si estipuló que las mejoras habían de ceder a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir indemnizaciones por ellas;
2° Las mejoras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas, aunque no conste haber para ello recibido alguna cantidad u obtenido una baja en el precio de la locación;
3° Las mejoras voluntarias que no se obligó a pagar, aunque autorizase el locatario para hacerlas.
Art. 1551. Resolviéndose la locación por culpa del locador, incumbe a éste pagar todas las mejoras y gastos, con excepción únicamente de las que el locatario hubiese hecho, sin tener derecho para hacerlas.
Art. 1552. Resolviéndose la locación por culpa del locatario, no incumbe al locador pagar sino las mejoras y gastos a cuyo pago se obligó, y las hechas por el locatario en caso de urgencia.
Art. 1553. El locador está obligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada.
Art. 1554. El locatario está obligado a limitarse al uso o goce estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de convenio, al que la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven cosas semejantes.
Nota: LL. 1 y 6, Tít. 17, Líb. 3, Fuero Real; L. 25, § 3,Tít. 2, Lib. 19, Digesto; Cód. Francés, artículo 1728; Italiano, 1583; Napolitano, 1574; Holandés, 1596. No es preciso que un propietario se pronuncie expresamente sobre el destino que la cosa debe conservar; este destino está suficientemente expresado por el estado de los lugares, por el uso al cual la cosa había servido para el momento del arrendamiento, que por la calidad del locatario con quien se ha hecho. Duvergier, tomo I, n° 396. Cuando un local es alquilado a un individuo que ejerce una industria del género de las que han acreditado el local, por ejemplo, una posada, no conservaría el destino de la cosa sino teniéndose de posada durante el arrendamiento. Si le daba otro destino, le haría perder sus parroquianos, y el propietario no podría en adelante obtener un alquiler ventajoso. Pothier, Louage, nº 189; Troplong, nº 308; Marcadé, sobre el artículo 1729.
Art. 1555. El locatario no se limitará al uso o goce estipulado, usando de la cosa arrendada para diverso destino del convenido, aunque la mudanza del destino no traiga perjuicio alguno al locador.
Art. 1556. El locatario está obligado también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar, a conservar la cosa en buen estado, y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciese acabada la locación. (*)
Nota
al 1556. L.L. 4 y 18, Tít. 8, Part. 5ª
y cita anterior.
Comentario: (*) Léase “El plazo de la locación y el pago del alquiler”, por Luis Moisset de Espanés.
Art. 1557. En los arrendamientos de predios rústicos no podrá exigir el locatario remisión total o parcial de las rentas, alegando casos fortuitos ordinarios o extraordinarios, que destruyan o deterioren las cosechas.
Art. 1558. El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista, y que pertenezcan al locatario. Se juzgará que le pertenecen los que existen en el predio arrendado, si no se probare lo contrario.
Nota al 1558: L. 5, Tít. 8, Part. 5ª; Véase L. 6,Tít. 11, Lib. 10, Nov. Rec.; L. 9,Tít. 17, Lib. 3 del Fuero Real; Cód. de Chile, artículo 1942.
Art. 1559. Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al que esté destinada por su naturaleza o por el contrato, o si por un goce abusivo causa perjuicio al locador, este puede demandar las pérdidas e intereses, y según las circunstancias la supresión de las causas del perjuicio, o la rescisión del arrendamiento.
Nota
al 1559: Las
citas al artículo 1554; Cód. Francés, artículo 1729; Italiano, 1584; Napolitano 1575; L. 2, Tít. 65, Lib. 4, Cód. Romano; Pothier nº 189; Troplong, n°s. 309 y sigts.
(*) Aubry y Rau § 367.
Comentario: (*) Troplong, cita a Duranton, tomo XVII, n° 95 y a Duvergier n° 403.
Art. 1560. Será un goce abusivo en los predios rústicos, arrancar árboles, hacer cortes de montes, salvo si lo hiciera para sacar madera necesaria para los trabajos del cultivo de la tierra, o mejora del predio, o a fin de proveerse de leña o carbón para el gasto de su casa.
Art. 1561. Debe conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten con él, de sus domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios.
Nota al 1561: LL. 8 y 18,Tít. 8, Partida 5ª; LL. 1 y 6, Tít.17, Líb.3, Fuero Real; Cód. Francés, artículo 1728; Italiano 1585; Aubry y Rau, § 367 nº 3. Por el Derecho Romano, el locatario no es responsable de los deterioros que causen las personas de la casa. (Pothier Nº 193).
Art. 1562. El locatario no conservará la cosa arrendada en buen estado:
1° Deteriorándose ella por su culpa o la de las personas designadas en el artículo anterior, o abandonándola sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo haga por motivos necesidad personal, mas no si lo hiciese por motivos derivados de la misma cosa o del lugar en que ella se encuentra;
2° Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su destino, o haciendo, sin autorización, mejoras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato;
3° Dejando de hacer las mejoras a que se obligó.
Art. 1563. Deteriorándose la cosa arrendada por culpa del locatario o de las personas designadas en el artículo 1561, puede el locador exigir que haga las reparaciones necesarias o disolver el contrato.
Art. 1564. Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus veces, el locador tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto el contrato.
Art. 1565. Haciendo el locatario sin autorización del locador, mejoras que alteren la forma de la cosa arrendada, o fueren prohibidas en el contrato, el locador podrá impedirlas; y si ya estuvieren acabadas, podrá demandar su demolición, o exigir al fin de la locación, que el locatario restituya la cosa en el estado en que la recibió.
Art. 1566. Haciendo el locatario obras nocivas a la cosa arrendada, o que muden su destino, puede el locador ejercer los mismos derechos del artículo anterior o demandar la resolución del contrato.
Art. 1567. Dejando el locatario de hacer las mejoras prometidas, sin haber por ello recibido cantidad alguna del locador u otra ventaja, éste podrá demandar que las haga en un plazo designado, con conminación de resolver el contrato; y si hubiere recibido alguna cantidad para hacerlas, conminándolo a volver la suma recibida con los intereses, o el pago del alquiler disminuido.
Art. 1568. No habrá culpa por parte del locatario si la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, o su deterioro, o la imposibilidad de su destino, fue motivada por caso fortuito o fuerza mayor.
Art. 1569. Tampoco habrá culpa por parte del locatario por la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, si fue motivada por su propia calidad, vicio, o defecto, o cuando fue destinada a extinguirse progresivamente por la extracción de sus productos.
Art. 1570. No siendo notorio el accidente de fuerza mayor que motivó la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, la prueba del caso fortuito incumbe al locatario. A falta de prueba, la pérdida o deterioro le es imputable.
Art. 1571. Siendo notorio el accidente de fuerza mayor, o probado este accidente, la prueba de que hubo culpa, por parte del locatario, sus agentes, dependientes, cesionarios, subarrendatarios, comodatarios o huéspedes, corresponde al locador.
Art. 1572. Lo dispuesto en los artículos anteriores, es aplicable al caso de incendiarse la cosa arrendada. El incendio será reputado caso fortuito, hasta que el locador o el que fuere perjudicado, pruebe haber habido culpa por parte de las personas designadas en el artículo anterior.
Nota al 1572: Cód. de Luisiana, artículo 2693. Cód. de Vaud, artículo 1229. Voet, Lib. 9, Tít. 2, n° 20, trata extensamente la materia, y enseña lo mismo que disponen los códigos de Vaud y de Luisiana. Las L.L. 8, Tít. 8, y 3, Tít. 2, Part. 5ª, dejan indeciso este punto. El Cód. Francés y sus comentadores hacen una derogación al derecho común, cargando con la prueba al demandado, y por esto crean una presunción de derecho, que el incendio siempre es producido por culpa de los que habitan la casa, presunción desmentida mil veces por los hechos, pues lo más común es que sea por algún accidente inculpable a las personas que en ella se hallan.
Art. 1573. El locatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.
Art. 1574. Aunque en el contrato esté expresado el tiempo en que el locatario deba hacer los pagos, o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada, él puede oponer a terceros que estén obligados a respetar la locación, los recibos de alquileres o rentas que tenga pagados adelantados, salvo el derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe.
Art. 1575. Presúmese que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue el locatario la cláusula de su contrato, por la cual se obligaba a hacerlo:
1° Cuando los
pagos fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el que el arrendador
podía contratar;
2° Si el locatario, no obstante la prohibición del contrato de no poder
subarrendar, hubiese subarrendado la cosa, y recibido pagos adelantados;
3° En relación a los acreedores del locador, si hizo pagos adelantados después
de publicada su falencia;
4° En relación a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y
adjudicatarios del inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por
el contrato;
5° En relación a los acreedores quirografarios del locador; si hizo los pagos
después de estar embargadas las rentas o alquileres;
6° Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo la insolvencia del
locador, le hizo pagos anticipados;
7° En relación a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones
voluntarias del locador, y a los cesionarios de la locación o de los alquileres
o rentas, por cesiones voluntarias del locador, probándose que el locatario lo
hizo sabiendo o teniendo razón de saber la enajenación o la cesión.
Art. 1576. Los acreedores del locatario insolvente, o los administradores de la masa fallida del locatario, no tendrán derecho, a pretexto de fraude, para anular los pagos anticipados de alquileres o rentas. Sólo pueden exigir la restitución de esos pagos en el caso de rescindirse el contrato.
Art. 1577. Si la locación fue por tiempo indeterminado, y se intimare el desalojo al locatario, podrá éste pedir indemnizaciones de las mejoras que fue autorizado a hacer, y que aún no había disfrutado.
Art. 1578. Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete al
locador, aunque la locación esté afianzada, acción ejecutiva para el cobro de los
alquileres o rentas, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes
sujetos al privilegio
concedido por este Código al crédito del locador.
Comentario: Lea “La teoría del incumplimiento. El cumplimiento por equivalente en nuestro Derecho”, por E. C. Wayar.
Art. 1579. No pagando el locatario dos períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.
Art. 1580. El locatario no será condenado a pagar alquileres o rentas, si tuviese que compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos dependa de la liquidación.
Art. 1581. La acción ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda derivada de la locación, compete igualmente a sus herederos, sucesores, o representantes, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores, o representantes, sin dependencia de autorización del locador.
Art. 1582. Las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o rentas.
Art. 1582 bis. La
obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la
locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del
inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso
del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del
contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición
anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o
principal pagador, del
contrato de locación original. (Ley N° 25.628). (*)
Comentario: (*) Ver artículo 37 de la Ley N° 24.240 de Defensa al Consumidor.
Art. 1583. El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes.
En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del artículo 1507, será nula toda convención que importe elevar en más de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario. (Párrafo incorporado por Ley N° 11.156).
A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario. (Párr. incorp. por Ley N° 11.156).
Nota al 1583: Cód. Francés, artículo 1717; Italiano, 1573; de Austria, artículo 1098; L. 6, Tít. 65, Lib. 4, Cód. Romano. Las Leyes Españolas nada dicen sobra la materia, y sólo hay una ley para las casas de Madrid. El Cód. de Vaud (*) no permite el subarriendo sino cuando lo estipulare. Lo mismo el de Holanda, artículo 1595. El Cód. de Prusia, artículo 309, Tít. 21, Parte 1ª, y el Cód. de Chile, artículo 1946. La cesión o subarrendamiento de la cosa arrendada es las más veces el medio que tiene el locatario para salvarlo de una ruina, que vendría a perjudicar al locador o a concluir el contrato. "La posición del locador no se empeora por el subarriendo; lejos de eso, se mejora, pues le da dos personas obligadas en lugar de una, porque él puede, si su locatario no le paga, obrar contra el tercero, deudor de su deudor. Para que de otra manera fuese, sería preciso que el locatario primitivo quedase desobligado, lo que sólo puedo tener lugar consintiéndolo el locador". Marcadé, sobre el artículo 1717; Aubry y Rau, § 368; Zachariæ, § 703 y Pothier, 280, tratan todas las doctrinas que fundan las artículos de este Capítulo.
Comentario: (*) Goyena cita el artículo 1214, del Código de Vaud.
Art. 1584. La cesión consistirá únicamente en la transmisión de los derechos y obligaciones del locatario, y a ella son aplicables las leyes sobre la cesión de derechos.
Art. 1585. El subarriendo constituye una nueva locación, y será regido por las leyes sobre el contrato de locación.
Art. 1586. El cedente no goza por el precio de la cesión de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado.
Nota
al 1586:
La cesión de un arrendamiento es diferente del subarriendo (Troplong,
Louage, Tomo I, nº 129).
La prohibición de subarrendar comprende la de no ceder el arrendamiento. El
propietario que ha privado la facultad de subarrendar, ha privado, con mayor
razón, la de ceder el arrendamiento, que para él es más grave. (Troplong, lugar citado, nº 133;
Duvergier, tomo I, n° 375). Igualmente
la prohibición de ceder el arrendamiento importa no poder subarrendar. Sobre
este punto ha habido opiniones diversas entre los jurisconsultos. Lo que
interesa al que ha privado la cesión del arrendamiento es no ver ocupada el
lugar arrendado por otro que no sea el locatario de su elección. Esta intención
debe siempre ser respetada. (Troplong, nº 124; Duvergier, lugar citado).
Decimos que la cesión es diferente del subarriendo, porque por la cesión, el
tercero es puesto en lugar de locatario cedente, él adquiere exactamente los
derechos que éste tenía, ni más ni menos, y el título del uno viene a ser el
título del otro, de manera que si las cláusulas particulares del arrendamiento
extienden o restringen los derechos ordinarios, de todo locatario, el segundo
locatario gozará de la extensión o sufrirá la restricción de esos derechos. En
la sublocación, al contrario, el tercero no viene a ser locatario del propietario, sino
locatario del locatario. Sus derechos respecto de éste, son los que la ley da a
todo locatario, de manera que él no está obligado a sufrir las restricciones al
derecho común que el locatario hubiese aceptado, como tampoco podría invocar
las extensiones que éste hubiese estipulado con el propietario. Marcadé sobre el Artículo 1717.
Art. 1587. El cesionario no puede exigir que el cedente le entregue la cosa en buen estado. Está obligado a recibirla en el estado en que se encuentre al momento de la cesión.
Art. 1588. El cesionario o subarrendatario, no podrá negarse a recibir la cosa arrendada, alegando la prohibición de ceder o subarrendar, impuesta al locatario si contrataron sabiendo esa prohibición. En tal caso la cesión o sublocación, producen sus efectos , si el locador no se opusiese o hasta que él se oponga.
Art. 1589. El cesionario tiene una acción directa contra el arrendador para obligarlo al cumplimiento de todas las obligaciones que él había contraído con el locatario; y está directamente obligado, respecto al arrendador, por las obligaciones que resulten del contrato de locación.
Art. 1590. El sublocador goza, por el precio del subarriendo, de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado, y el subarrendatario puede demandar al sublocador que le entregue la cosa en buen estado.
Art. 1591. El subarrendatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de las obligaciones que éste hubiese contraído con el locatario.
Art. 1592. El arrendador originario recíprocamente, tiene acción directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocación.
Art. 1593. El locador originario, tiene derecho y privilegio sobre las cosas introducidas en el predio por el subarrendatario; pero sólo puede ejercerlo hasta donde alcanzaren las obligaciones que incumben a éste.
Art. 1594. El locador originario debe admitir los pagos hechos al locatario por el subarrendatario, por los alquileres vencidos.
Art. 1595. El subarrendatario no puede oponer al locador originario los pagos anticipados que hubiese hecho, a no ser que ellos hubiesen tenido lugar por una cláusula de la sublocación, o fuesen conformes al uso de los lugares.
Art. 1596. El locatario que subarrienda, o cede el arrendamiento, no puede por cláusula alguna, librarse de sus obligaciones respecto al locador, sin el consentimiento de éste.
Art. 1597. La prohibición de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento, y recíprocamente la prohibición de ceder el arrendamiento, importa prohibir el subarriendo.
Nota al 1597: La nota al artículo 1586; Aubry y Rau, § 368; Marcadé sobre el artículo 1717; Duranton, tomo XVII, n° 92.
Art. 1598. La cláusula de que el locatario no pueda ceder el arrendamiento, o subarrendar sin consentimiento del locador, no impedirá al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crédito.
Nota al 1598. Aubry y Rau, § 368.
Art. 1599. Los efectos de la cesión de la locación por parte del locatario, y en relación al locador, son:
1º Pasar al
cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la
parte correspondiente a la cesión; pero siempre con la calidad que, demandando
el cesionario al locador, debe probar que su cedente se halla exonerado de sus
obligaciones como locatario, u ofrecerse él mismo a cumplirlas;
2º Pasarán también al cesionario todas las obligaciones del locatario para con
el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión, sin que el
cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario.
Art. 1600. El locatario, en relación al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador; y los efectos del subarriendo serán juzgados sólo por lo que el locatario y subarrendatario hubiesen convenido entre ellos, y no por el contrato entre el locador y locatario.
Art. 1601. En relación al locador, los efectos del subarriendo son:
1º Continuarán
del mismo modo las obligaciones del locador para con el locatario, y las del
locatario para con el locador, sin que éste quede constituido en obligación
alguna directa con el subarrendatario;
2º Queda constituido el subarrendatario en la obligación directa de pagar los
alquileres o rentas, que el locatario dejare de pagar, y cuyo pago fuese
demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviere debiendo al locatario;
3º No poder el subarrendatario oponer al locador los pagos adelantados de alquileres
o rentas que hubiese hecho al locatario, sino cuando los hubiese hecho en
virtud de cláusula de su contrato;
4º Queda también el subarrendatario constituido en la obligación directa de
indemnizar el daño que causare al locador en el uso o goce de la cosa, o de la
parte, que le fue arrendada.
Nota al
1601:
Véase Marcadé, sobre el artículo 1753. (*)
Comentario: (*) Marcadé, cita a Duranton,
tomo
XVII, n° 161, a Duvergier, tomo
II, n° 539 y, a Troplong,
n°s. 547, 548.
Art. 1602. Si el locatario no obstante la prohibición impuesta en el contrato de no poder subarrendar, sustituye a otro en el uso o goce de la cosa, puede el locador hacer cesar ese uso o goce con indemnización del daño causado, o demandar la rescisión del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.
Nota al 1602: Cód. Francés, artículo 1741; Italiano, 1595; Marcadé, sobre el artículo 1717, n°3; Zachariæ, § 703, nº 3; Duranton, tomo XVII, nº 85; (*) Troplong, nº 139 (**).
Comentario: (*) Duranton, cita a Favard de Langlade, Verb. Louage; (**) Troplong, remite a su comentario, De la vente, Tomo 1, n° 61, y a Duvergier, tomo 1, n° 370.
Art. 1603. El subarriendo, y la cesión de la locación por parte del locatario se juzgarán siempre hechos bajo la cláusula implícita de que el cesionario y subarrendatario usarán y gozarán de la cosa conforme al destino para que ella se entregó por el contrato entre locador y locatario, aunque éste no lo hubiere estipulado en su contrato con el cesionario o subarrendatario.
"La responsabilidad que cabe asignar a la locadora, encuentra su fundamento en el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble en buen estado de conservación, tal como lo prescribe el citado art. 1514 del Código Civil. En efecto, el mencionado precepto ha puesto en cabeza del locador la obligación de entregar el bien locado en condiciones de ser utilizado para el destino para el cual ha sido contratado -en este caso, vivienda familiar-, puesto que la convención se ha celebrado con el propósito de asegurar al locatario el uso y goce de la cosa y su incumplimiento pone en cabeza del propietario del departamento, el deber de responder por los daños y perjuicios ocasionados al inquilino, derivados de los vicios existentes al momento de recibir la unidad"
"Quien se
obligó con el carácter de "fiador solidario y principal pagador con renuncia a los beneficios
de división y excusión", no
reviste el carácter de fiador
sino de codeudor
solidario; en consecuencia, su relación con la acreedora no se rige por las
reglas de la fianza sino por las de las obligaciones solidarias".
"Resultan aplicables las normas referentes a los codeudores solidarios a
la situación de quien se obliga como fiador liso y llano, principal pagador de
todas y cada una de las obligaciones del contrato de locación, solidariamente y
renunciando al beneficio de excusión, de manera que el acreedor está legalmente
facultado a requerir el cobro total del crédito a todos los deudores o a
cualquiera de ellos".