Art. 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
Art. 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
Art. 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
Art. 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
Art. 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
Art. 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.
Art. 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
Art. 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
Art. 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.
Art. 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales.
Art. 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
Art. 2125.- Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
Art. 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.
Art. 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
Art. 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las previstas en este Título.
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Forestación |
Art. 1º.- Créase el derecho real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura, de conformidad al régimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados, y a lo establecido en la presente ley.
Art. 2º.- El derecho real de superficie forestal es un derecho real autónomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía.
Art. 3º.- El propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derecho de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho real de superficie forestal constituido.
Art. 4º.- El propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podrá constituir sobre él ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la turbación.
Art. 5º.- El derecho real de superficie forestal se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura pública y tradición de posesión.
Deberá ser inscripto, a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente, el que abrirá un nuevo folio correlacionado con la inscripción dominial antecedente.
Art. 6º.- El derecho real de superficie forestal tendrá un plazo máximo de duración por cincuenta años. En caso de convenirse plazos superiores, el excedente no valdrá a los efectos de esta ley.
Art. 7º.- El derecho real de superficie forestal no se extingue por la destrucción total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres años.
Art. 8º.- El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condición resolutoria pactada, por consolidación en una misma persona de las calidades de propietario y superficiario o por el no uso durante tres años.
Art. 9º.- La renuncia del derecho por el superficiario, o su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones.
Art. 10.- En el supuesto de extinción del derecho real de superficie forestal por consolidación, los derechos y obligaciones del propietario y del superficiario continuarán con sus mismos alcances y efectos.
Art. 11.- Producida la extinción del derecho real de superficie forestal, el propietario del inmueble afectado, extiende su dominio a las plantaciones que subsistan, debiendo indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida de su enriquecimiento.
Art. 12.- Modifícase el artículo 2614 del Código Civil, el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 2614: Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna.
Art. 13.- Agrégase al artículo 2503 del Código Civil como inciso 8º "La Superficie Forestal".
Art. 14.- La presente ley es complementaria del Código Civil.
Art.
15.- Comuníquese
al Poder Ejecutivo.
(*) "Aunque en la nota al artículo 497 definimos los
derechos reales, tratando ahora especialmente de ellos diremos con Demolombe, que derecho real, es el que crea
entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de tal manera que
no se encuentran en ella sino dos elementos la persona que es el sujeto activo
del derecho, y la cosa que es el objeto.
Se
llama, al contrario, derecho personal, aquel que sólo crea una relación entre, la persona a la cual el
derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una
cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relación se encuentren tres
elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho (el
acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor), y la cosa o el hecho que es el objeto.
Los derechos reales
comprenden los derechos sobre un objeto existente; los derechos personales,
comprenden los derechos a una prestación, es decir, a un objeto que tiene
necesidad de ser realizado por una acción. La persona a la cual pertenece un
derecho real, puede reivindicar
el objeto contra todo poseedor; la que tiene un derecho personal no puede
perseguir sino a la persona obligada a la acción o a la prestación. Cuando
muchas personas han adquirido en diversas épocas sobre mismo objeto el mismo
derecho real, el derecho anterior es preferido al derecho posterior, mas el derecho personal anterior no es preferido al derecho
personal posterior.
La causa eficiente
del derecho
personal
es
la obligación, siempre y únicamente la obligación, cualquiera que sea su
origen: un contrato, un cuasi-contrato, un delito o un cuasi-delito, o la ley.
La causa eficiente
del derecho real es la enajenación, o general mente, los medios legítimos por los
cuales se cumple la transmisión en todo o en parte de la propiedad.
El derecho real se
tiene cuando entre la persona y la cosa que es el objeto, no hay intermediario
alguno, y existe independiente de toda obligación especial de una persona hacia
otra.
Por el contrario, el que no puede dirigirse directamente
sobre la cosa misma y tiene necesidad de dirigirse a una persona especialmente obligada
a él por razón de la cosa, no tiene sino un derecho personal.
El derecho real supone necesariamente la existencia actual
de la cosa a la cual se aplica, pues que la cosa es el objeto directo e
inmediato, y no puede haber un derecho sin objeto; mientras que el derecho
personal, no teniendo en realidad por objeto sino el cumplimiento de un hecho
prometido por la persona obligada, no exige
necesariamente la existencia actual de la cosa, a la cual ese hecho deba
aplicarse.
"El Derecho
Romano no había formulado
científicamente la clasificación de derechos reales, y derechos personales. La
indivisión la aplicaba a las acciones. Omnium autem actionum...summa divisio in duo
genera deducitur,
aut enim in rem sunt, aut in personam dice la Instituta, Lib.
4, Tít. 6, § 1.
El Digesto,
explicando la distinción de las acciones reales (vindicaciones) y de las
acciones personales (condiciones) nos da una excelente definición de los
derechos reales y de los derechos personales ... Namque agit unusquisque aut cum eo qui ei obligatus est,...quo
casu proditae sunt actiones in personam...aut cum eo agit
qui nullo jure ei obligatus est,...quo casu proditae actiones
in rem sunt
(*). (L. 25, Digesto, De obligationibus
et actionibus).
Sobre los derechos
reales en general véase Ortolan, Generalización §75. - Maynz, § 172. - Mackeldey, § 218. - Demolombe, tomo IX, desde la página
335. - Véase L. 1,Tít. 13, Part. 5ª, L. 7,Tít. 15, Part. 5ª, y L. 11,Tít. 14, Part. 5ª, que contraponen las
acciones personales y las reales, y L.
5,Tít. 8, Lib. 11, Nov.
Rec.".
Comentario: (*) Este
texto, transcripto por Vélez, como si perteneciera a la Ley 25 del Digesto, corresponde, más, a
las Instituta, Lib.
4, Tít. 6, § 1,
citadas, supra, por el mismo Vélez..
2502. Los derechos reales sólo pueden ser creados
por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese
otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen,
valdrá sólo como constitución de derechos
personales,
si como tal pudiese valer.
Nota al 2502: "Demolombe en el tomo IX, desde
el número
511, sostiene
extensamente la resolución del artículo, contra muchos jurisconsultos
franceses.
El Derecho Romano no reconoce al lado de la propiedad sino un pequeño número de
derechos reales, especialmente determinados, y era por lo tanto privada la
creación arbitraria de nuevos derechos reales. Mas desde la Edad
Media las leyes de casi
todos los Estados de Europa crearon derechos reales por el arrendamiento perpetuo o por el
contrato de cultura perpetua, y por mil otros medios. En España la constitución
de rentas
perpetuas (*) como los censos,
creó un derecho real sobre los inmuebles
que las debían; y el acreedor del canon tenía derecho para perseguir la cosa a
cualquiera mano que pasase.
Los escritores españoles
se quejan de los males que habían producido los derechos reales sobre una misma
cosa el del propietario, y el del censualista, pues las propiedades iban a su
ruina. En otros casos se veía ser uno el propietario del terreno y otro el de
los árboles que en él estaban. Algunas veces uno era propietario del pasto que
naciera, y otro el de las plantaciones que hubiesen hecho.
La multiplicidad de
derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de
complicaciones y de pleitos, y puede perjudicar mucho a la explotación de esos
bienes y la libre circulación de las propiedades, perpetuamente embarazadas,
cuando por las leyes de sucesión esos derechos se dividen entre muchos
herederos sin poderse dividir ha cosa asiento de
ellos.
Las
propiedades se desmejoran y los pleitos nacen cuando el derecho real se aplica a una parte material de la cosa que constituye, por decirlo
así, una propiedad desprendida y distinta de la cosa misma; y cuando no
constituye una copropiedad susceptible de dar lugar a la división entre los
comuneros o a la licitación".
Comentario: (*) Léase “Las rentas reales”, por Fernando J. López de Zavalía.
1° ) El dominio y el condominio;
2° ) El
usufructo;
3° ) El
uso y la habitación;
4° ) Las servidumbres activas;
5° ) El derecho de hipoteca;
6° ) La
prenda;
7° ) La
anticresis;
8° ) La superficie forestal. (Párr. incorp. por Ley N° 25.509).
Nota
al 2503:
"No enumeramos el derecho del superficiario ni la enfiteusis, porque por esto Código no pueden tener lugar. El derecho del
superficiario consistía en poder hacer obras como edificar casas, plantar
árboles, etc., adherentes al suelo, sobre las cuales tenía un derecho de
propiedad, independiente del de propietario del terreno, el cual, sin embargo,
podía por derecho propio hacer sótanos y otros
trabajos subterráneos bajo de la misma superficie que pertenecía a otro, con
tal que no perjudicase los derechos del superficiario, así como el
superficiario no podía deteriorar el fondo del terreno.
"En Roma, según
las reglas del Derecho
Civil, la propiedad de la superficie
no podía ser distinta de la propiedad del suelo, lo que importaba decir no sólo
que el propietario del suelo venía a ser propietario de todas las
construcciones y plantaciones que él hubiese hecho con los materiales de otro,
o que un tercero hubiese hecho en el suelo con sus materiales, sino también que
el propietario del suelo no podía enajenar la superficie en todo o en parte,
separándola del suelo; y si él, por ejemplo, hubiese vendido su casa solamente
sin vender el suelo, el adquirente no venía ser propietario de ella.
"Mas después el
Derecho pretoriano concedió al adquirente de la superficie una acción y un
interdicto especial, cuando se tratase de una concesión a perpetuidad, o por un
largo tiempo.
El derecho de superficie desde entonces, como una desmembración del derecho de
propiedad, podía ser transmitido y enajenado en todo o en parte, gravado con
usufructo o servidumbre, venir a ser el objeto de una acción de partición entre
los herederos, si estaba indiviso, y susceptible de ser adquirido por
prescripción. L.
1, §§ 6 a 9, Dig. De
adq. vel amitt. possess..
Hemos juzgado que era más conveniente aceptar el derecho puro de los romanos y
estar a las resoluciones generales sobre lo que se edificase y plantase en
suelo ajeno. El derecho de superficie desmejoraría los bienes raíces y traería
mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos.
"Suprimimos
también el derecho enfitéutico, o lo que en España se llamaba censo
enfitéutico. La enfiteusis era la concesión de un fundo que una de las partes
entregaba a la otra a perpetuidad o por un largo tiempo, con cargo de mejorarlo
por construcciones o plantaciones, y de pagar un canon anual. La enfiteusis se
distingue por un doble efecto: por una parte, el enfiteuta se obliga a pagar al
cedente del terreno el canon enfitéutico, lo que parece demostrar que la
propiedad permanece en poder de éste, y por otra
parte, el enfiteuta adquiere un derecho real. Ejerce las acciones posesorias o petitorias; puede enajenar su derecho, constituir hipotecas en el fundo, o imponerle servidumbres. Y ciertamente que estos otros
derechos semejantes no se derivan de un arrendamiento. Ellos demuestran al
contrario la transmisión de un derecho real. No es venta de un usufructo, pues éste se extingue por la muerte del
usufructuario, y el derecho enfitéutico pasa a los herederos. No es venta
tampoco de una propiedad, porque se debe pagar una pensión anual, y el acreedor
lleva el nombre de señor directo en quien el enfiteuta mismo reconoce el
derecho de propiedad.
"Así, dice Demolombe, la enfiteusis es
una convención sui generis, un poco de arrendamiento, un poco de usufructo, un
poco de propiedad; pero verdaderamente no es arrendamiento, ni usufructo, ni
propiedad. Esto mismo ya lo decía la Ley Romana
“jus emphytenticarum neque conductionis,
neque alienationis, esse titulis adjiciendum, sed hoc jus tertium esse
constituimus”, L.
1, Cód. Romano, De
jure emphyteutico. Instituta, § 3, De locatione
et conductione. La singularidad de
este derecho ha hecho que las leyes, la jurisprudencia y la doctrina estén
llenas de incertidumbres y de controversias.
"La conveniencia
de este contrato ha dependido siempre del estado de la sociedad en sus
diferentes épocas, de las instituciones políticas que permitían los feudos, la inenajenabilidad de los bienes raíces y los mayorazgos que
constituían el derecho sucesorio al arbitrio de los padres. Entre nosotros ha
existido, y la experiencia ha demostrado que las tierras enfitéuticas no se
cultivan ni se mejoran con edificios. Suprimiendo la enfiteusis, evitamos los
continuos y difíciles pleitos que necesariamente trae, cuando es preciso
dividir por nuestras leyes de sucesión el derecho enfitéutico y el derecho del
señor directo. El contrato de arrendamiento será entre los propietarios y los
cultivadores o criadores de ganado, un intermediario suficiente.
"En virtud pues,
de lo dispuesto en este artículo y en el anterior, la Comisión que proyectó el
Código Civil para España, suprimió la enfiteusis y Goyena en la nota al artículo 1547 expone los males que ese contrato había causado en aquel reino. En
casi todos los códigos modernos está prohibida la enfiteusis. En el Código
Francés no hay la palabra enfitéusis. Si se hace
pues, un contrato de enfitéusis, valdrá sólo como
contrato de arrendamiento, ya que no puede valer como de usufructo, y durará
sólo por el tiempo que puede durar la locación".
2504. Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a
transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese que transmitió o
constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la
transmisión o constitución.
2505. La adquisición o transmisión (*) de derechos
reales
sobre inmuebles, solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción de
los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas
adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas. (Ley N° 17.711).
Nota al 2505: "Muchos
escritores han pretendido establecer reglas generales sobre la adquisición y
pérdida de los derechos reales - Maynz
en el § 163,
ha demostrado la inutilidad de este empeño, porque los diversos modos de
adquirir o perder la propiedad o el derecho real constituido en ella,
varían según la naturaleza de los hechos por los cuales se hace la adquisición
o se causa la pérdida. Mejor será que al tratar de cada uno de los derechos
reales se disponga sobre el modo de adquirirlos y las causas por que se
pierden".
Comentario: (*) Véase “La
transmisión del dominio y otros derechos reales en la reforma del Código Civil”
Y “La responsabilidad del
titular registral del dominio”,
por Luis Moisset de Espanés.
Jurisprudencia: “Es decir que cualquiera sea el modo de partición que los comuneros acuerden, tratándose de derechos reales sobre bienes registrables, en virtud de las prescripciones del art. 2505 del Código Civil, ella sólo será oponible a los terceros acreedores a partir de su inscripción, por lo que en tanto continúe el dominio inscripto a nombre del cónyuge deudor, ese bien seguirá respondiendo por sus deudas aunque haya habido divorcio.”. ("L., M. M. contra D. M., R. O. y otro. Tercería de mejor derecho en Banco Coinag Cooperativo Limitado S.A. contra D. M. , R.O. y otro. Ejecución hipotecaria". SCBA, 9 de noviembre del 2005).