Propietarios indefensos - Por Diana C. Sevitz

Abril de 2004 quedará en la memoria de todas las personas que vivimos bajo el régimen de propiedad horizontal. Al impacto que tendrán sobre las liquidaciones mensuales de las expensas los aumentos en luz y gas, se suma la nueva normativa establecida por el convenio colectivo de trabajo para los encargados de edificios.

Su sanción pone el tapete la larga discusión sobre la debilidad que tenemos los propietarios para poder defender nuestros derechos.

Si nos detenemos a analizar quiénes fueron los que celebraron este nuevo convenio, que es muy ventajoso para los encargados, veremos que, además del sindicato, lo hicieron tres organizaciones que agrupan a administradores. Sabido es que estas organizaciones no ostentan representación sobre todos los administradores, quienes aún no han podido agruparse en un colegio.

Pero lo más grave es que acá se decidió sobre el patrimonio de los propietarios, siendo que éstos no se encuentran representados.

Una ley inadecuada

La ley que rige la propiedad horizontal es de 1948. Desde esa fecha, no ha sufrido ninguna modificación y se aplica tanto a un edificio de dos unidades funcionales, como a un complejo de torres que pueden reunir 250.

La norma es hoy inadecuada y la creación de convenios colectivos lo único que hace es cargar de obligaciones a los propietarios.

Por ejemplo, este último convenio agrega un nuevo seguro, que pagará por supuesto el consorcio, superponiéndose a leyes vigentes, y que crea una nueva categoría de trabajadores: "Los administrativos", que podrán ser contratados por el administrador y abonados... por el consorcio.

Existe un gran desconocimiento de la legislación que rige la convivencia en un consorcio y esto ahonda la debilidad que tenemos como propietarios.

Es necesario un cambio urgente en la ley de propiedad horizontal y la creación de espacios de capacitación para los propietarios para ejercer en forma directa una verdadera democracia participativa plasmada en las asambleas ordinarias.

La autora es abogada especialista en Propiedad Horizontal, mediadora y árbitro en P.H.

Del diario La Nación 28 de mayo de 2004 Expensas, un tema que preocupa

Un frente de tormenta se avecina sobre las expensas, monto cuya gravitación no deja de considerarse en ninguna operación inmobiliaria. Por lo pronto, generó inquietudes el aumento a los encargados de los edificios, que fue del 6%. Pero, además, hay otros temas de fuerte incidencia, como la seguridad, el costo de las reparaciones, la puesta a punto de los ascensores -que deben llevar una oblea verde, amarilla o roja, según su estado (decreto Nº 578/01), y es de exhibición obligatoria-, la conservación de frentes y balcones (ley 257/99) -que desde el 19 de agosto del 2004 incluirá los edificios desde 21 años-, y los inminentes aumentos de gas y electricidad.

En el caso de los sueldos, el mayor peso sobre la liquidación mensual se hará notar este mes, cuando se paga el aguinaldo. El aumento es del 6% sobre lo que estaban cobrando y es a partir de abril", explica Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

Sobre este punto, anteayer la cámara finalizó un relevamiento entre 60 administradores con la conclusión de que entre los edificios con un solo encargado no se modificó el total mensual. En los que tenían más de uno, el incremento fue del 3 al 5%. "Desde hace varios meses, los administradores tratamos de mantener un monto estable, pero han subido los artículos de limpieza y el 33% la plomería. El encargado sólo recibió 224 pesos que se incorporaron al sueldo y otros 50 en febrero, más ahora el 6 por ciento."

Explica que el sueldo es del 40% del menú de las expensas para un edificio sin servicios centrales. "En este convenio se incorporó un seguro que garantiza algunas coberturas sociales, como embarazo, incapacidad o enfermedad. Esto tiene un costo del 2% para el consorcio."

El promedio de un encargado que trabaje sábado, domingo y feriados es de 900/1000 pesos. Sobre el tema de los servicios, comenta que todavía quedan algunas incógnitas, que se develarán cuando comiencen a llegar las facturas. "En Metrogas nos adelantaron que el aumento será de 6 centavos por metro cúbico que se consuma de más. Quiere decir que si se utilizan unos 100 metros cúbicos de excedente, se pagarán 6 pesos. Resta saber que harán las empresas de electricidad. 

El tema de los sueldos es conflictivo para Marcelo Nadal, de la administración homónima. "Con este convenio y las horas extras, el encargado ganará más que muchos consorcistas, especialmente si son jubilados".

Agrega que en este caso se sumó el seguro, que costará al consorcio otro 2%. "A este panorama se suma el fantasma de los aumentos en el gas y electricidad, lo que provocó no poco desconcierto entre los propietarios."

Admite que hasta el momento no se registraron aumentos en el monto mensual, porque las reparaciones se convirtieron en variable de ajuste. "Para mantener la misma suma mensual, se hace sólo las más urgentes o se reducen las horas extras."

Para Ricardo Pérez Centeno, de la administración homónima, es inevitable que las expensas aumenten por el peso del rubro salarios y por otros como vigilancia, servicios y reparaciones. "El convenio salarial sumó una gota más, pero también es muy relevante el costo de la seguridad.

En este aspecto destacó que no se aceptaron todos los incrementos que pretendían las empresas que prestan este servicio, "pero es necesario actualizar porque no pueden atender debidamente las cargas sociales y tendrán que hacerse cargo si no les pagan al custodio."

Menos reservas

Comenta que las administraciones que tenían fondos para obras los emplearon para amortiguar el impacto de los incrementos de costos de los últimos meses, "pero se consumieron las reservas. Ahora, vivimos un sinceramiento de precios en todos los rubros, como la pintura -en precio dólar-, a lo que hay que agregar el gas y la electricidad, compañías que consideran a los consorcios como empresas y no como casas de familia, con lo cual seguramente habrá recargos, pero la verdad no se sabrá hasta que empiecen a llegar las facturas".

Rafael Gimenez - de la Redacción de La Nación - 12 de junio de 2004.