Art. 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
ARTÍCULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a. sede de embajada,
consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal
extranjero diplomático o consular;
b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o
similares.
Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con
esos fines;
c. guarda de cosas;
d. exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se
aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. (*)
Comentario: (*) Léase la Ley N° 27.221 y la Doctrina, al respecto.
Entre el Sr./a.…, D.N.I. … con domicilio en .... Nº ... de la ciudad de…, propietario de la finca ubicada en la calle …..Nº ... de ………, a partir de ahora la Locadora, por una parte, y el Sr./a.…, D.N.I...., con domicilio en la calle ... Nº ...de ..., a partir de ahora el Locatario, por la otra, se celebra el siguiente contrato de locación por temporada:
I°. En el carácter invocado, la locadora da en locación al locatario el inmueble ubicado en la calle …. Nº..... de la Ciudad de….., por el período comprendido entre el 1º de enero de 20….al 29 de febrero del mismo año; término que será improrrogable, ya que la finca es arrendada por el período estival, en virtud de la ubicación y características del inmueble, finalidad perseguida por el locatario e intención de las partes, como que la locadora se la reserva para usufructuarla después de dicho vencimiento.
II°. El precio total convenido, por dicha locación, es de pesos……($ …….), libre de todo impuesto, siendo únicamente a cargo del locatario atender los gastos de consumo de corriente eléctrica, gas y teléfono.
III°. La finca se alquila totalmente amueblada, según el inventario que se firma por separado en ejemplares duplicados y que se tendrá como parte de este contrato.
IV°. La finca, compuesta de comedor, 3 dormitorios, cocina, baño, mobiliario, artefactos sanitarios, heladera, calefón etc., se entrega al locatario en buen estado de conservación, comprometiéndose éste a devolverlos en el mismo buen estado en que la recibe. Al finalizar la locación se practicará una revisión de la finca y del inventario, debiendo reponer el locatario lo que faltare o se hubiese deteriorado o pagar su importe, tomándose como base para su pago el precio corriente de plaza.
V°. La finca se alquila para ser ocupado por el locatario con su familia, como vivienda de veraneo, con interdicción de todo otro uso o destino, no pudiendo subalquilar, ceder ni transferir total o parcialmente este contrato, ni introducir en la propiedad modificaciones o reformas de ninguna índole. Se aclara que cada día que transcurra de mora para entregar la casa arrendada correrá un alquiler diario de pesos ……… ($ ……) a favor de la locadora.
VI°. El locatario está obligado a dar aviso fehaciente, con tres días de anticipación a la ocupación o desocupación de la finca, entendiéndose dentro del período de la locación, debiéndose entregarla limpia, en caso de no hacerlo se le imputará la suma de pesos sesenta, que serán descontados de lo dado en garantía.
VII°. En este acto el locatario entrega en manos de la locadora, quién recibe de conformidad y da por el presente el más suficiente y eficaz recibo, la cantidad de Pesos ….. ($ …..), suma esta única que queda en poder de la locadora en concepto de depósito de garantía, hasta la completa devolución del bien arrendado, de todos los pagos que correspondan, ya fuera por deterioros, falta de artefactos o cualquier otro daño intencional, o no, que sufriera el bien, como así facturas de servicios impagas, etc., importe este cuya devolución se hará solo una vez que el locatario hubiera cumplido con el contrato y con todas las obligaciones establecidas, y entregue el inmueble en buenas condiciones de conservación e higiene y a total conformidad de la locadora. Si dicha suma no alcanzara a cubrir los daños ocasionados y/o los artefactos faltantes, el locatario se hará responsable de completarla, respondiendo para ello con todos sus bienes.
VIII°. A los efectos de cualquier cuestión judicial o extrajudicial inherente al cumplimiento del presente contrato, la locadora fija su domicilio legal en la calle….. Nº.... de la Ciudad de…… y el locatario en la calle …, Nº... de ... que es también su domicilio real; las partes se someterán a la jurisdicción y competencia de los tribunales ordinarios en lo civil y comercial del Departamento Judicial de …….., Provincia de Buenos Aires, haciendo formal y expresa renuncia a los de cualquier otro fuero y/o jurisdicción.
En prueba de conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un sólo efecto, en la Ciudad de…., a los veintitrés días del mes de diciembre del año dos mil….. -
Inventario de las existencias de la propiedad de la calle …… Nº ... de ….., que la Locadora alquila al Locatario según contrato firmado con fecha 23 de diciembre del año 20….-
El Locatario se compromete a devolver al término del contrato todas la existencias que menciona este inventario, que tiene un valor de pesos .... ($...), en las mismas condiciones de buen uso en que las recibe.
Conforme a la Ley Nº 23.091, artículo 2º, quedan excluidas del plazo mínimo legal, entre otras, "...b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden, con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis (6) meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo...".
"A los fines de determinar si el contrato debe encuadrarse en la excepción legal prevista por la ley 23.091 en su art. 2, inciso b), se han de tomar en cuenta las circunstancias de hecho del inmueble, como éste ha sido usado, y fundamentalmente si el locatario tiene establecida su residencia permanente en otro lugar. La situación fáctica que el art. 2, inc. b) de la Ley Nº 23.091 prevé como excepción, tiene al turismo como característica definitoria de la locación temporaria. A tales efectos se entiende por "turismo" el cambio momentáneo del ambiente territorial con propósito de visita de otras regiones, en una actitud de descanso o recreo respecto de las ocupaciones habituales del turista. Si bien no se exige que se realice el traslado a una región turística, este elemento también aparece como determinante para la ley a los efectos de encuadrar la excepción ("...zonas aptas para ese destino")".