Art. 2611.- Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público, son regidas por el derecho administrativo.

Nota de Vélez al 2611: "Las restricciones impuestas al dominio por sólo el interés público, por la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideración a la religión, aunque se ven en casi todos los Códigos, son extrañas al Derecho Civil. La Ley de Partida, por ejemplo, prohíbe que ningún edificio se arrime a las iglesias, porque, dice, la iglesia es casa santa de Dios. L. 24,Tít. 32, Part. 3ª - La Ley Romana prohíbe edificar cerca del palacio de los príncipes por una razón muy singular: Nam imperio magna ab universis secreta debentur. Las leyes u ordenanzas sobre la alineación de los edificios, establecimientos de fábricas, bosques propios para la marina, cultivo de tabaco por el estanco de ese ramo de comercio, etc., no crean relaciones de derecho entre los particulares, y no pueden, por lo unto, entrar en un Código Civil.
Las restricciones al dominio privado en mira do salvar otros derechos de las propiedades contiguas son principalmente el único objeto de esto Título. Y si agregamos disposiciones sobre la libre transmisión de los bienes, es en el interés de esos mismos bienes.
En casi todos los Códigos y libros de derecho esas restricciones se cuentan en el número de las servidumbres, lo que es equivocar los antecedentes indispensables y todas las condiciones de las servidumbres. Las restricciones y límites que en esto Título imponemos al dominio son recíprocamente impuestos a los propietarios vecinos por su interés respectivo, y no suponen una heredad dominante, ni una heredad sirviente. Estas disposiciones no tienen en realidad otro objeto que el de determinar los limites en los cuales debe restringirse el ejercicio normal del derecho de propiedad, o de conciliar los intereses opuestos de los propietarios vecinos. Véase Maynz, § 210 - Zachariae, § 316, nota 3 - Marcadé, sobre el artículo 639".

Art. 2612. El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenación será válida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra él.

Art. 2613. Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por mayor término que el de diez años.

Art. 2614. Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna. (Artículo sustituido por Ley 25.509).

Art. 2615.- El propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno que puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el fundo vecino, o de producir desmoronamientos de tierra.

Nota de Vélez al 2615: "Toullier, tomo III, nº 227 -- Duranton, tomo V, nº 361 - Aubry y Rau, §§ 194 y 198. No es posible determinar las distancias de los vecinos edificios vecinos a las cuales puedan hacerse excavaciones o abrirse fosos. El peligro que puede sobrevenir a los edificios depende en mucha parte de la clase del terreno, ya sea piedra o tierra sólida, o por el contrario, arena o tierra deleznable; y también de la clase del edificio vecino que puede ser de un gran peso o sólo tener por ese lado paredes sencillas y meramente divisorias. En un caso de duda, los jueces con informes de peritos, resolverán sobre la distancia a que puede abrirse un foso, y el género de calza que debe tener para evitar derrumbes.

Art. 2616. Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída, o los materiales que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes, bajo la pena de satisfacer los daños e intereses que por su negligencia les causare.

Nota de Vélez al 2616: "Cód. de Luisiana, artículo 666".

Art. 2617. El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad. (Por Ley 13.512 se dispone que, el artículo 2617 del Código Civil, queda derogado a los efectos de dicha ley).

Nota de Vélez al 2617: "La mayoría de los códigos extranjeros lo permiten, entrando luego a legislar sobre las escaleras o pasadizos de las diversas partes del edificio. La división horizontal, dando a uno los bajos y a otro los altos, crea necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son indispensables para el tránsito en los diversos altos de un edificio. En tales casos, la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida, y sin duda que no podría mudar sus formas".

Art. 2618. Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.
El juicio tramitará sumariamente. (texto según Ley 17.711).

Nota de Vélez al 2618: "Demolombe, tomo XII, n° 658 - Aubry y Rau, § 194". 

Art. 2619. Derogado por Ley 17.711.

Art. 2620. Los trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnización de daños y perjuicios. 

Nota de Vélez al 2620: "Por ejemplo, la elevación de un edificio que privase del sol o disminuyese la luz - L. 25,Tít. 32, Part. 3ª  - LL. 8 y 9, de Servit., Cód. Romano (pag. 381) - Demolombe tomo XII, nº 647 -  Aubry y Rau § 194. La Ley Romana da la razón Quia non debeat videri is damnum facere, qui eo veluti lucro, quo adhuc utebatur, prohibetur, multumque interesse, utrum damnum quis faciat, an lucro, quod adhuc faciebat, uti prohibeatur. L. 26,Tít. 2º, Lib. 39, Digesto".

Art. 2621.- Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas, o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos y usos del país, todo sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior.
A falta de reglamentos, se recurrirá a juicio de peritos.

Nota de Vélez al 2621: "Cód. Francés, artículo 674; de Luisiana, desde 688 a 691; Holandés, 703; Napolitano, 595; Italiano, 573 y 574 (ahora 889 y 890). Proyecto de Goyena, artículo 525. La L. 19,Tít. 2, Lib. 8, Digesto, dispone sobre los acueductos que causen humedad a la pared. La L. 17,Tít. 5, Lib. 8, Digesto sobre los estercoleros o muladares. El progreso de las artes hace que las previsiones de las leyes no puedan circunscribirse a casos y límites ciertos".

Art. 2622. El que quiera hacer una chimenea, o un fogón u hogar, contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de dieciséis centímetros de espesor.

Nota de Vélez al 2622: "Cód. de Luisiana, artículo 689".  

Art. 2623. El que quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vacío o intervalo, entre la pared y el horno o fragua de dieciséis centímetros.

Nota de Vélez al 2623: "Cód. de Luisiana, artículo 690 - La L. 13,Tít. 2, Lib. 8, Digesto prohíbe arrimar a la pared común todo lo que pueda quemarla - La L. 5, Digesto, De servit. vind., habla de los hornos especialmente"

Art. 2624. El que quiera hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacer un contramuro de treinta centímetros de espesor.

Nota de Vélez al 2624: "Cód. de Luisiana, artículo 691".

Art. 2625.- Aun separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en su casa depósitos de aguas estancadas, que puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases fétidos, o perniciosos, que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas, ni máquinas que lancen humo excesivo a las propiedades vecinas.

Nota de Vélez al 2625: "Demolombe, tomo XII, nº 265".

Art. 2626.- El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando le sea indispensable o para hacerla más firme o para hacerla de carga, sin indemnización alguna al propietario o condómino de pared, debiendo levantar inmediatamente la nueva pared.

Art. 2627.- Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en el inmueble del vecino, el dueño de éste no tendrá derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra la indemnización del daño que causare.

Art. 2628.- El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de este predio rústico o urbano, esté o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a distancia de un metro.

Nota de Vélez al 2628: "Véase Cód. Francés, artículo 671 - Italiano, 579 (ahora 892) - Holandés, 713 - Napolitano, 592 - Marcadé, sobre el artículo 671 - Demolombe, tomo XI, nºs. 488 y 490 - Duranton, tomo V, nº 386 - Aubry y Rau, § 197, letra a".

Art. 2629.- Si las ramas de algunos árboles se extendiesen sobre las construcciones, jardines, o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho para pedir que se corten en todo lo que se extendiesen en su propiedad; y si fuesen las raíces las que se extendiesen en el suelo vecino, el dueño del suelo podrá hacerlas cortar por sí mismo, aunque los árboles, en uno y otro caso estén a las distancias fijadas por la ley.

Nota de Vélez al 2629: "L. 28,Tít. 15, Part. 7ª, y véase L. 1, § 2,Tít. 27, Lib. 43, Digesto - Cód. Francés, artículo 672 - Italiano, 581 (ahora 896) - Napolitano, 593 - Holandés, 714".

Art. 2630.- Los propietarios de terrenos o edificios están obligados, después de la promulgación de este Código, a construir los techos que en adelante hicieren, de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitios públicos y no sobre el suelo del vecino..

Nota de Vélez al 2630: "L. 2, Tít. 31 y L. 13, Tít. 32, Partida 3ª - Italiano, 591 (ahora 908), Francés, 681 - Holandés, 700 - de Luisiana, artículo 694 - Napolitano, 602 - Pardessus, Servidumbre, tomo I, nº 202 - Aubry y Rau, § 195".

Art. 2631. Cuando por la costumbre del pueblo, los edificios se hallen construidos de manera que las goteras de una parte de los tejados caigan sobre el suelo ajeno, el dueño del suelo no tiene derecho para impedirlo. Una construcción semejante no importa una servidumbre del predio que recibe las goteras, y el dueño de él puede hacer construcciones sobre la pared divisoria que priven el goteraje del predio vecino, pero con la obligación de hacer las obras necesarias para que el agua caiga en el predio en que antes caía.

Nota de Vélez al 2631: "Cuando por las costumbres de Roma era permitido al vecino echar las goteras de su tejado sobre el terreno ajeno, era preciso, para privarle de este derecho, una servidumbre convencional, stillicidii non avertendi. Si por las costumbres de otros pueblos no podía el vecino echar las goteras de su tejado sobre el suelo ajeno, para tener el derecho de hacerlo, era también preciso una servidumbre convencional. La Ley de Partida pone como necesaria la convención entre los vecinos para que una casa tenga la servidumbre de recibir el agua de los tejados de la otra que vengan por canal o por caño, o de otra guisa. L. 2,Tít. 31, Part. 3ª. En los pueblos de la República, por la construcción de las casas, que concluyen en dos planos inclinados, ha habido la costumbre de echar sobre el terreno vecino, las goteras de los tejados, sin constituirse por esto una servidumbre".

Art. 2632. El propietario de una heredad por ningún trabajo u obra puede hacer correr por el fundo vecino las aguas de pozos que él tenga en su heredad, ni las del servicio de su casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o artificiales que hubiesen sido llevadas, o sacadas allí para las necesidades de establecimientos industriales.

Nota de Vélez al 2632: "Duranton, tomo V, n° 154 - Pardessus, tomo I, n° 82".

Art. 2633. El propietario está obligado en todas circunstancias a tomar las medidas necesarias para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre terreno que le pertenezca o sobre la vía pública.

Art. 2634. El propietario de una heredad no puede por medio de un cambio que haga en el nivel de su terreno, dirigir sobre el fundo vecino las aguas pluviales que caían en su heredad.

Art. 2635. Las aguas pluviales pertenecen a los dueños de las heredades donde cayesen, o donde entrasen, y les es libre disponer de ellas o desviarlas, sin detrimento de los terrenos inferiores.

Nota de Vélez al 2635: "Véase Zachariae, § 318, nota 2".

Art. 2636. Todos pueden reunir las aguas pluviales que caigan en lugares públicos, o que corran por lugares públicos, aunque sea desviando su curso natural, sin que los vecinos puedan alegar ningún derecho adquirido.

Nota de Vélez al 2636: "Troplong, Prescrip., n° 147. Duranton, tomo V, n° 159. Zacharie, § 318, nota 6".

Art. 2637. Las aguas que surgen en los terrenos de particulares pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas y cambiar su dirección natural. El hecho de correr por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos derecho alguno. Cuando constituyen curso de agua por cauces naturales pertenecen al dominio público y no pueden ser alterados. (Art. sustit.por Ley 17.711).

Nota de Vélez al 2637: "Zachariae, § 318, nota 1. Toullier, tomo III, n° 131 y sigtes. - Duranton, tomo V, n° 174, y véase L. 1,Tít. 28, Part. 3ª.

Art. 2638. El propietario de una fuente que deja correr las aguas de ella sobre los fundos inferiores, no puede emplearlas en un uso que las haga perjudiciales a las propiedades inferiores.

Nota de Vélez al 2638: "Zachariae, § 318, nota 1".

Art. 2639. Los propietarios limítrofes con los ríos o con canales que sirven a la comunicación por agua, están obligados a dejar una calle o camino público de treinta y cinco metros hasta la orilla del río, o del canal, sin ninguna indemnización. Los propietarios ribereños no pueden hacer en ese espacio ninguna construcción, ni reparar las antiguas que existen, ni deteriorar el terreno en manera alguna.

Art. 2640. Si el río, o canal atravesare alguna ciudad o población, se podrá modificar por la respectiva Municipalidad, el ancho de la calle pública, no pudiendo dejarla de menos de quince metros.

Art. 2641. Si los ríos fueren navegables, está prohibido el uso de sus aguas, que de cualquier modo estorbe o perjudique la navegación o el libre paso de cualquier objeto de transporte fluvial.

Art. 2642. Es prohibido a los ribereños sin concesión especial de la autoridad competente, mudar el curso natural de las aguas, cavar el lecho de ellas, o sacarlas de cualquier modo y en cualquier volumen para sus terrenos.

Art. 2643. Si las aguas de los ríos se estancasen, corriesen más lentas o impetuosas, o torciesen su curso natural, los ribereños a quienes tales alteraciones perjudiquen, podrán remover los obstáculos, construir obras defensivas, o reparar las destruidas, con el fin de que las aguas se restituyan a su estado anterior.

Nota de Vélez al 2643: "L. 15,Tít. 32, Part. 3ª; L. 2,Tít. 3, Lib. 39, Digesto".

Art. 2644. Si tales alteraciones fueren motivadas por caso fortuito, o fuerza mayor, corresponden al Estado o Provincia los gastos necesarios para volver las aguas a su estado anterior. Si fuesen motivadas por culpa de alguno de los ribereños, que hiciese obra perjudicial, o destruyese las obras defensivas, los gastos serán pagados por él, a más de la indemnización del daño.

Nota de Vélez al 2644 y anteriores: "Las disposiciones de los artículos anteriores son muy diversas en verdad, de las leyes romanas y códigos publicados hasta ahora, porque en esos códigos se declara que los ríos no navegables pertenecen a los ribereños, mientras que en este Código los reconocemos como del dominio común".

Art. 2645. La construcción de represas de agua de ríos o arroyos se regirá por las normas del derecho administrativo.(Art. sustit. por Ley N° 17.711).

Nota de Vélez al 2645 original: "L. 13, Tít. 32, Part. 3ª".

Art. 2646. Ni con la licencia del Estado, Provincia o Municipalidad, podrá ningún ribereño extender sus diques de represas más allá del medio del río o arroyo.

Nota de Vélez al 2646: "LL. 13 y 14,Tít. 32, Part. 3ª - LL. 1 y 2,Tít. 3, Lib. 39, Digesto; Cód. Francés, artículo 640; Napolitano, 562; de Luisiana, artículo 656 ; Zachariae, § 317. Vazeille, Prescrip., n° 400 - Duranton, tomo V, n° 153".

Art. 2647. Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores, sin que para eso hubiese contribuido el trabajo del hombre.

Art. 2648. Lo dispuesto en el artículo anterior, no comprende las aguas subterráneas que salen al exterior por algún trabajo del arte; ni las aguas pluviales caídas de los techos, o de los depósitos en que hubiesen sido recogidas, ni las aguas servidas que se hubiesen empleado en la limpieza doméstica o en trabajos de fábricas, salvo cuando fuesen mezcladas con el agua de lluvia.

Nota de Vélez al 2648: "Marcadé, sobre el artículo 640 - Pardessus, Servidumbre, n° 82 - Zachariae, § 317, nota 4".

Art. 2649. Están igualmente obligados los terrenos inferiores a recibir las arenas y piedras que arrastraren en su curso las aguas pluviales, sin que puedan reclamarlas los propietarios de los terrenos superiores.

Nota de Vélez al 2649: "Marcadé sobre el artículo 640. Zachariae, la cita anterior".

Art. 2650. Los dueños de los terrenos inferiores están obligados a recibir las aguas subterráneas que por trabajo del hombre salieren al exterior, como fuentes, pozos artesianos, etcétera, cuando no sea posible por su abundancia contenerlas en el terreno superior, satisfaciéndoseles una justa indemnización de los perjuicios que pueden causarles.

Nota de Vélez al 2650: "Aubry y Rau, § 240 y la larga nota n° 8. Zachariae, § 317, nota 4 - Marcadé, sobre el artículo 640 - Pardessus, n° 82. En contra, Duranton, tomo V, n° 166".

Art. 2651. El dueño del terreno inferior no puede hacer dique alguno que contenga o haga refluir sobre el terreno superior, las aguas, arenas o piedras que naturalmente desciendan a él, y aunque la obra haya sido vista y conocida por el dueño del terreno superior, puede éste pedir que se destruya, si no hubiese comprendido el perjuicio que le haría, y si la obra no tuviese veinte años de existencia.

Nota de Vélez al 2651: "Pothier, Sociedad, n° 237 - L. 1, § 10, y L.L. 19 y 20,Tít. 3, Lib. 39, Digesto - Aubry y Rau, § 240, n°s. 2 y 4 - Zachariae, § 317, nota 6".

Art. 2652. El que hiciere obras para impedir la entrada de las aguas que su terreno no está obligado a recibir, no responderá por el daño que tales obras pudieren causar.

Art. 2653. Es prohibido al dueño del terreno superior, agravar la sujeción del terreno inferior, dirigiendo las aguas a un solo punto, o haciendo de cualquier modo más impetuosa la corriente que pueda perjudicar el terreno inferior.

Nota de Vélez al 2653: "Cód. Francés, artículo 640; Italiano, 536 (ahora 640) - Napolitano, 562; de Luisiana, artículo 656. Sin embargo, el Cód. de Vaud, artículo 426, dice: El propietario superior podrá reunir sus aguas, en zanjas o acueductos, y hacerlas correr de esta manera sobre la heredad inferior. Entendemos, si por ese medio no se causare perjuicio al dueño del terreno inferior. Véase Zachariae, § 317, nota 8".

Art. 2654.- Ningún medianero podrá abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del condómino.

Nota de Vélez al 2654: "Cód. Francés, artículo 675, con la expresión même à verre dormant, ni aun con vidrio incrustado en marco que no pueda abrirse - Napolitano, 596 - de Luisiana, artículo 692 - L. 40, Tít. 2, Lib. 8, Digesto - La L. 2,Tít. 31, Part. 3ª, dice: o abrir finiestra por do entre la lumbre a sus casas.

En el Derecho Romano hay dos servidumbres de luces. La primera luminum, para dar luz a una habitación. De ésta hablan las LL. 4 y 40 del Título citado. La segunda, ne luminibus officiatur, consiste en no poder hacer en la finca propia nada que disminuya las luces de las fincas vecinas. De ésta tratan las leyes 4, 15, 17 y 23 de dicho Título".

Art. 2655.- El dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas.

Nota de Vélez al 2655: "Cód. Francés, artículo 680 - Italiano, 589 (ahora 901) - Holandés, 697 - Napolitano, 601 - de Luisiana, artículo 693".

Art. 2656.- Esas luces no constituyen una servidumbre, y el dueño de la finca o propiedad contigua, puede adquirir la medianería de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que edifique apoyándose en la pared medianera.

Art. 2657.- El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de la luz.

Art. 2658.- No se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de la línea divisoria.  

Art. 2659.- Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas, sobre propiedad ajena, si no hay sesenta centímetros de distancia.

Art. 2660.- Las distancias que prescriben los artículos anteriores se cuentan desde el filo de la pared donde no hubiese obras voladizas; y desde el filo exterior de éstas, donde las haya; y para las oblicuas, desde la línea de separación de las dos propiedades.

Nota de Vélez al 2660: "Cód. Francés, artículo 680 - Italiano, 589 (ahora 901) - Holandés, 697 - Napolitano, 601 - de Luisiana, artículo 693".

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