Propiedad horizontal

1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.

2. Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios, solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería;

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario.

3. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
4. Cada propietario puede sin necesidad de consentimiento de los demás enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.

5. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicio comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

7. El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

Expensas del consorcio
Ley Nº 13.512
8. Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.

Constitución del consorcio

Ley Nº 13.512

9. Al constituirse el consorcio de propietarios deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos, a los siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.

10. Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

11. El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

12. En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales.

Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.

13. Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computados a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

14. No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

15. En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.

El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
16. En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
17. La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.
18. A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2687, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
19. El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etc.
20. Comuníquese, etc.

Decreto Reglamentario Provincial Nº 18734/49
Decreto Reglamentario Provincial 8787/50.- Seguro contra incendio en propiedad horizontal. Resolución 13238/76.- Consorcio de propietarios. Locación de obras y servicios gravados. Régimen de retención del I.V.A. Resolución General 3439 (DGI).-
Los requisitos exigidos por los arts. 14 y 15 de la ley 19724 -redacción clara y estipulación por separado del precio- han sido cumplidas si en un acto separado del boleto original consta el saldo debido y éste fue establecido según reza la misma "de común acuerdo" y no librada a la voluntad del propietario.

Ley Nº 19.724

Prehorizontalidad

Excepciones
"Si el enajenante no cumplió con la afectación del inmueble que exige el art. 1º de la ley 19.724, no puede reclamar al adquirente el cumplimiento de sus obligaciones ni la resolución del contrato -conforme doctrina plenaria "Cotton c/ Tutundjian"- deviniendo procedente resolver el contrato si así lo solicitó la parte compradora (artículo 1204, Código Civil) y a consecuencia de ello, el incumplidor deberá indemnizar a la contraria por los perjuicios sufridos (artículos 511 y 519, Cód. Civ.)".
"Resulta ineficaz si no está firmada por separado, la cláusula que faculta al vendedor a resolver o rescindir el contrato, en los supuestos contemplados por el art. 14 de la ley 19.724, sin previa intimación o comunicación al comprador".
"El art. 14 de la ley 19.724 contiene un error al ser traducido de su fuente: el artículo 1341 del Código Italiano de 1942, al considerar la forma verbal sancionen como si fuera el sustantivo sanciones con un significado penalizador que el legislador italiano no tuvo intención de otorgarle desde que sólo se refirió al establecimiento de circunstancias taxativamente enumeradas dirigidas a ambos contratantes para las cuales determinó la protección de la firma por separado, utilizando términos distintos (para evitar la repetición) de idéntico significado ("stabiliscono" y "sanciscono"). Y claramente hace la diferenciación entre las correspondientes a cada parte de la relación al utilizar el nexo separador "o bien". En efecto, el término está utilizado en el sentido de estatuir o establecer ("Sancire": v. tr. sancionar, ratificar, confirmar, v. intr. (aux avere) decretar, estatuir, pres. ind. sancisco. (Conf. Suprema Corte de Buenos Aires)".
"Si bien el propietario enajenante que no ha afectado o inscripto el inmueble al régimen de prehorizontalidad de la ley 19.724 no puede reclamar a los adquirentes ni el cumplimiento de sus obligaciones ni la resolución del contrato, la conducta maliciosa o abusiva del comprador puede obstar a la aplicación de este principio".
"Todos aquellos adquirentes que posean boleto de compraventa auténtico, hayan recibido la posesión de la unidad, pagado el precio y afrontado las expensas comunes, pueden votar por sus propios derechos en las asambleas extraordinarias, dado que si bien no se ha perfeccionado el derecho real de propiedad horizontal en cabeza de aquéllos, existen sin embargo una serie de relaciones comunitarias entre esos adquirentes, que aun cuando no están contempladas en la ley 13.512, se rige por la aplicación analógica de sus disposiciones".
"La ley 19.724, dictada con el fin primordial de tutelar a los adquirentes de unidades que se comerciarían por el sistema de propiedad horizontal, tiene carácter de orden público y resulta imperativa. Lo esencial es la afectación al régimen de la prehorizontalidad previa al otorgamiento de los contratos, porque de lo contrario, los boletos no podrían tener la constancia de tal afectación, con lo cual se incumpliría con los arts. 1 a 4, 13 y concordantes de la ley citada".

Registro Público de Administradores de Consorcios
La Ley Nº 941 de la Ciudad de Buenos Aires creó el Registro, que será llevado por la Dirección General de Defensa del Consumidor que, a su vez, establecerá obligaciones y aplicará sanciones a los Administradores.
Se busca con ella, no modificar la ley nacional de fondo, pero sí abordar la problemática desde el presente y darle transparencia a la actividad.
Para poder inscribirse, los administradores de consorcios, deberán contar no sólo con el CUIT, sino que se les exigirá ser intachables para poder ser habilitados como tales: no podrán tener antecedentes penales, ni ser fallidos o estar inhabilitados para ejercer el comercio.
Al contratar proveedores para el consorcio, como gacistas o plomeros, éstos deberán tener título o matrícula, según cada caso, y contar con seguros de riesgo de trabajo de todo el personal del servicio.
Los administradores deberán presentar anualmente una declaración jurada que contenga los pagos de aportes y contribuciones previsionales, los de la seguridad social, los aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiere; póliza de seguro contra incendios, los pagos de servicios, impuestos, tasas y contribuciones para las partes comunes, más la adopción de medidas de seguridad del edificio (conservación de ascensores, matafuegos, etc.).
El Registro será de acceso público, entonces cualquiera podrá informarse sobre las personas, datos y antecedentes de los administradores.

Doctrina Nacional Jurisprudencia Nacional
"No procede comprometer la responsabilidad del Consorcio por ser titular de la pared medianera por la que circuló la pérdida de agua proveniente de las cañerías propias de distribución, correspondiente a una unidad, ya que el Reglamento de Copropiedad por tratarse de un instrumento público inscripto en el Registro de la Propiedad (art. 9 ley 13.512), es oponible a terceros. Así no puede atribuirse la calidad de causa a un elemento pasivo por donde se difundió la humedad, como lo es la pared medianera, sino que ese papel se encuentra exclusivamente en las cañerías deterioradas, si por sí solas tuvieron virtualidad para originar los desperfectos".
"Del juego armónico de los artículos 3 y 8 de la ley 13.512 y dado que la terraza y las cañerías del edificio constituyen cosas comunes, cuyo mantenimiento en buen estado de reparación y manutención compete al Consorcio, al producirse filtraciones en aquellos elementos, la responsabilidad de este último queda configurada, independientemente de la buena fe o diligencia subjetiva".
"Existen cosas comunes, que, no obstante esa calificación, no son de uso común (por ej.: cañerías que pertenecen a un departamento), no obstante lo cual el consorcio debe encargarse de su reparación y exigir las respectivas contribuciones de los copropietarios".
"Las cuestiones suscitadas por los daños que producen las filtraciones por pérdidas de las cañerías en un edificio afectado a la P.H. deben resolverse dentro de las previsiones de la ley 13.512 y del Reglamento de Copropiedad y Administración. El principio general es que los gastos de conservación y reparación deben ser solventados por el propietario de la cosa que produce el daño, a saber: el consorcio, si se trata de bienes comunes; los consorcistas, si se trata de sectores exclusivos (art. 5, ley 13.512). Igual criterio se aplica a la responsabilidad emergente (Cód. Civ. artículo 1113).
"No es correcto que toda cañería ubicada bajo baldosas deba reputarse bien común y, por ende, su reparación correr por cuenta del consorcio. Si bien las columnas y las cañerías de distribución entre pisos, departamentos o sectores de uso común han de reputarse partes comunes en cambio las cañerías de distribución interna de la unidad, que sirven exclusivamente a la misma y cuyo recorrido se agota en ella (no sirviendo de nutriente o canal hacia ninguna otra) han de considerarse partes propias (art. 2 ley 13.512). Y es obvio que entre estas últimas han de encontrarse el desagüe bajo cocina y la cañería que naciendo del mismo y corriendo bajo las baldosas de la misma, drena en el patio."

Prescripción de deudas por expensas Código Civil
"Respecto a la prescripción de la acción por cobro de expensas, cabe poner de manifiesto que se encuentra fuera de discusión el hecho de que el plazo aplicable es el quinquenal establecido en el artículo 4027, inc. 3º, del Código Civil, restando sólo determinar cuál será el punto de partida de dicho cómputo.Así las cosas, resulta adecuado recordar que de conformidad con lo establecido en el artículo 3986 del Código Civil"
"La prescripción se interrumpe por demanda contra el poseedor o deudor, aunque sea interpuesta ante juez incompetente o fuere defectuosa y aunque el demandante no haya tenido capacidad legal para presentarse en juicio...".
"Que si bien es cierto que la doctrina y la jurisprudencia son contestes en considerar que la palabra “demanda” debe ser tomada en un sentido que excede el de “acción judicial”, lo cierto es que para que algún acto tenga la virtualidad de interrumpir el plazo de prescripción, debe reunir ciertas características. En tal sentido, es necesario que se trate de un acto realizado por el propio acreedor o deudor, y que si bien no es indispensable que quien lo realiza manifieste expresamente que lo hace con el propósito de interrumpir la prescripción, debe tratarse de un hecho categórico, no dudoso, pues la interrupción no puede fundarse en actos equívocos, de sentido discutible, dado el efecto adquisitivo o destructivo que ejerce".

Direcciones útiles
Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal: Tel. 4816-5111 o 4811-9836; ligadelconsorcista.org ; e mail: info@ligadelconsorcista.org
Fundación Reunión de Administradores: Tel. 4327-5995; fra.org.ar; e mail: secretaria@fra.org.ar
Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias: Tel. 4342-5128/2232; caphai.com.ar ; e mail: camara@caphai.com.ar
Unión Administradores de Inmuebles (U.A.D.I): Tel. 4962-3492.
Asociación Civil de Bienes y Servicios de la Propiedad Horizontal (Adeproh): Tel. 4982-4066.

Derechos Reales