Código Civil y Comercial
Propiedad horizontal
Doctrina Nacional

Art. 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Art. 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

Art. 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

Art. 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Art. 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a. el terreno;
b. los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d. los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e. los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f. las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g. la vivienda para alojamiento del encargado;
h. los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Art. 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:

a. la piscina;
b. el solárium;
c. el gimnasio;
d. el lavadero;
e. el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Art. 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

Art. 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

Código Civil y Comercial
Facultades y obligaciones de los propietarios
Cuadro Comparativo

Art. 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

Art. 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b. conservar en buen estado su unidad funcional;
c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d. contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

Art. 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b. perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d. depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Art. 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

Art. 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

Art. 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

Código Civil y Comercial
Modificaciones en cosas y partes comunes
Doctrina Nacional

Art. 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

Art. 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.

Art. 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

Art. 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios.
Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

Art. 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

Código Civil y Comercial
Reglamento de propiedad horizontal
Cuadro Comparativo

Art. 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a. determinación del terreno;
b. determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c. enumeración de los bienes propios;
d. enumeración de las cosas y partes comunes;
e. composición del patrimonio del consorcio;
f. determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g. determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h. uso y goce de las cosas y partes comunes;
i. uso y goce de los bienes del consorcio;
j. destino de las unidades funcionales;
k. destino de las partes comunes;
l. facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m. determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o. determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p. forma de computar las mayorías;
q. determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios; r. designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s. plazo de ejercicio de la función de administrador;
t. fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u. facultades especiales del consejo de propietarios.

Art. 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Código Civil y Comercial
Asambleas
Cuadro Comparativo

Art. 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

a. las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b. las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c. las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d. las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

Art. 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

Art. 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

Art. 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

Art. 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes,
de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

Art. 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.
El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes.
Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

Código Civil y Comercial
Consejo de propietarios
Cuadro Comparativo

Art. 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:

a. convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b. controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c. autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d. ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

Art. 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

Art. 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que
ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

Art. 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:

a. convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b. ejecutar las decisiones de la asamblea;
c. atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d. practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.
Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e. rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f. nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g. cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h. mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i. llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local.También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j. en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k. notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
l. a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m. representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

Art. 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

Art. 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el
infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

Código Civil y Comercial
Prehorizontalidad
Cuadro Comparativo

Art. 2070.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.

Art. 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.

Art. 2072.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:

a. aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b. los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c. los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

Propiedad horizontal

Manual del vecino

Responsabilidad de los copropietarios por deudas...

Ley Nº 13.512

1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.

2. Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios, solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería;

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario.

3. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

4. Cada propietario puede sin necesidad de consentimiento de los demás enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.

5. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicio comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

7. El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios. (*)

Comentario: (*) Véase el artículo 2051 del Cód. Civil y Comercial.

Expensas del consorcio

Crédito por expensas

Ley Nº 13.512

8. Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.

Reglamento de copropiedad

Constitución del consorcio

Jurisprudencia Nacional
Desafectación

Techado de cocheras

9. Al constituirse el consorcio de propietarios deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos, a los siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.

10. Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

11. El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

12. En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales.

Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.

13. Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computados a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

14. No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

15. En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.

El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.

Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.

La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

16. En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

17. La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.

18. A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Cód. Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.

19. El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etc.

20. Comuníquese, etc.

Decreto Reglamentario Provincial Nº 18734/49

 Decreto Reglamentario Provincial 8787/50.- Seguro contra incendio en propiedad horizontal. Resolución 13238/76.- Consorcio de propietarios. Locación de obras y servicios gravados. Régimen de retención del I.V.A. Resolución General 3439, (abrogada por Resolución 4259).

Los requisitos exigidos por los arts. 14 y 15 de la Ley 19.724 -redacción clara y estipulación por separado del precio- han sido cumplidas si en un acto separado del boleto original consta el saldo debido y éste fue establecido según reza la misma "de común acuerdo" y no librada a la voluntad del propietario.

Ley Nº 19.724

Prehorizontalidad

Excepciones

"Si el enajenante no cumplió con la afectación del inmueble que exige el art. 1º de la ley 19.724, no puede reclamar al adquirente el cumplimiento de sus obligaciones ni la resolución del contrato -conforme doctrina plenaria "Cotton c/ Tutundjian"- deviniendo procedente resolver el contrato si así lo solicitó la parte compradora (artículo 1204, Código Civil) y a consecuencia de ello, el incumplidor deberá indemnizar a la contraria por los perjuicios sufridos (artículos 511 y 519, Cód. Civ.)".

"Resulta ineficaz si no está firmada por separado, la cláusula que faculta al vendedor a resolver o rescindir el contrato, en los supuestos contemplados por el artículo 14 de la ley 19.724, sin previa intimación o comunicación al comprador".

"El art. 14 de la ley 19.724 contiene un error al ser traducido de su fuente: el artículo 1341 del Código Italiano de 1942, al considerar la forma verbal "sancionen" como si fuera el sustantivo "sanciones" con un significado penalizador que el legislador italiano no tuvo intención de otorgarle desde que sólo se refirió al establecimiento de circunstancias taxativamente enumeradas dirigidas a ambos contratantes para las cuales determinó la protección de la firma por separado, utilizando términos distintos (para evitar la repetición) de idéntico significado ("stabiliscono" y "sanciscono"). Y claramente hace la diferenciación entre las correspondientes a cada parte de la relación al utilizar el nexo separador "o bien". En efecto, el término está utilizado en el sentido de estatuir o establecer ("Sancire": v. tr. sancionar, ratificar, confirmar, v. intr. (aux avere) decretar, estatuir, pres. ind. sancisco. (Conf. Suprema Corte de Buenos Aires)".

"Si bien el propietario enajenante que no ha afectado o inscripto el inmueble al régimen de prehorizontalidad de la ley 19.724 no puede reclamar a los adquirentes ni el cumplimiento de sus obligaciones ni la resolución del contrato, la conducta maliciosa o abusiva del comprador puede obstar a la aplicación de este principio".

"Todos aquellos adquirentes que posean boleto de compraventa auténtico, hayan recibido la posesión de la unidad, pagado el precio y afrontado las expensas comunes, pueden votar por sus propios derechos en las asambleas extraordinarias, dado que si bien no se ha perfeccionado el derecho real de propiedad horizontal en cabeza de aquéllos, existen sin embargo una serie de relaciones comunitarias entre esos adquirentes, que aun cuando no están contempladas en la ley 13.512, se rige por la aplicación analógica de sus disposiciones".

"La ley 19.724, dictada con el fin primordial de tutelar a los adquirentes de unidades que se comerciarían por el sistema de propiedad horizontal, tiene carácter de orden público y resulta imperativa. Lo esencial es la afectación al régimen de la prehorizontalidad previa al otorgamiento de los contratos, porque de lo contrario, los boletos no podrían tener la constancia de tal afectación, con lo cual se incumpliría con los arts. 1 a 4, 13 y concordantes de la ley citada".

Registro Público de Administradores de Consorcios Ley N° 941 Seguro de Responsabilidad Profesional

Ley de Administradores de Consorcios N° 3.254

La Ley Nº 941 de la Ciudad de Buenos Aires creó el Registro, que será llevado por la Dirección General de Defensa del Consumidor que, a su vez, establecerá obligaciones y aplicará sanciones a los Administradores.

Se busca con ella, no modificar la ley nacional de fondo, pero sí abordar la problemática desde el presente y darle transparencia a la actividad.

Para poder inscribirse, los administradores de consorcios, deberán contar no sólo con el CUIT, sino que se les exigirá ser intachables para poder ser habilitados como tales: no podrán tener antecedentes penales, ni ser fallidos o estar inhabilitados para ejercer el comercio.

Al contratar proveedores para el consorcio, como gacistas o plomeros, éstos deberán tener título o matrícula, según cada caso, y contar con seguros de riesgo de trabajo de todo el personal del servicio.

Los administradores deberán presentar anualmente una declaración jurada que contenga los pagos de aportes y contribuciones previsionales, los de la seguridad social, los aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiere; póliza de seguro contra incendios, los pagos de servicios, impuestos, tasas y contribuciones para las partes comunes, más la adopción de medidas de seguridad del edificio (conservación de ascensores, matafuegos, etc.).

El Registro será de acceso público, entonces cualquiera podrá informarse sobre las personas, datos y antecedentes de los administradores.  

Doctrina Nacional Jurisprudencia Provincial

"No procede comprometer la responsabilidad del Consorcio por ser titular de la pared medianera por la que circuló la pérdida de agua proveniente de las cañerías propias de distribución, correspondiente a una unidad, ya que el Reglamento de Copropiedad por tratarse de un instrumento público inscripto en el Registro de la Propiedad (art. 9 ley 13.512), es oponible a terceros. Así no puede atribuirse la calidad de causa a un elemento pasivo por donde se difundió la humedad, como lo es la pared medianera, sino que ese papel se encuentra exclusivamente en las cañerías deterioradas, si por sí solas tuvieron virtualidad para originar los desperfectos".

"Del juego armónico de los artículos 3 y 8 de la ley 13.512 y dado que la terraza y las cañerías del edificio constituyen cosas comunes, cuyo mantenimiento en buen estado de reparación y manutención compete al Consorcio, al producirse filtraciones en aquellos elementos, la responsabilidad de este último queda configurada, independientemente de la buena fe o diligencia subjetiva".

"Existen cosas comunes, que, no obstante esa calificación, no son de uso común (por ej.: cañerías que pertenecen a un departamento), no obstante lo cual el consorcio debe encargarse de su reparación y exigir las respectivas contribuciones de los copropietarios".

"Las cuestiones suscitadas por los daños que producen las filtraciones por pérdidas de las cañerías en un edificio afectado a la P.H. deben resolverse dentro de las previsiones de la ley 13.512 y del Reglamento de Copropiedad y Administración. El principio general es que los gastos de conservación y reparación deben ser solventados por el propietario de la cosa que produce el daño, a saber: el consorcio, si se trata de bienes comunes; los consorcistas, si se trata de sectores exclusivos (art. 5, ley 13.512). Igual criterio se aplica a la responsabilidad emergente (Cód. Civ. artículo 1113).

"No es correcto que toda cañería ubicada bajo baldosas deba reputarse bien común y, por ende, su reparación correr por cuenta del consorcio. Si bien las columnas y las cañerías de distribución entre pisos, departamentos o sectores de uso común han de reputarse partes comunes en cambio las cañerías de distribución interna de la unidad, que sirven exclusivamente a la misma y cuyo recorrido se agota en ella (no sirviendo de nutriente o canal hacia ninguna otra) han de considerarse partes propias (art. 2 ley 13.512). Y es obvio que entre estas últimas han de encontrarse el desagüe bajo cocina y la cañería que naciendo del mismo y corriendo bajo las baldosas de la misma, drena en el patio".

Código Civil derogado
Prescripción decenal Prescripción de deudas por expensas

"Respecto a la prescripción de la acción por cobro de expensas, cabe poner de manifiesto que se encuentra fuera de discusión el hecho de que el plazo aplicable es el quinquenal establecido en el artículo 4027, inc. 3º, del Código Civil, restando sólo determinar cuál será el punto de partida de dicho cómputo. Así las cosas, resulta adecuado recordar que de conformidad con lo establecido en el artículo 3986 del Código Civil" 

"La prescripción se interrumpe por demanda contra el poseedor o deudor, aunque sea interpuesta ante juez incompetente o fuere defectuosa y aunque el demandante no haya tenido capacidad legal para presentarse en juicio...". 

"Que si bien es cierto que la doctrina y la jurisprudencia son contestes en considerar que la palabra “demanda” debe ser tomada en un sentido que excede el de “acción judicial”, lo cierto es que para que algún acto tenga la virtualidad de interrumpir el plazo de prescripción, debe reunir ciertas características. En tal sentido, es necesario que se trate de un acto realizado por el propio acreedor o deudor, y que si bien no es indispensable que quien lo realiza manifieste expresamente que lo hace con el propósito de interrumpir la prescripción, debe tratarse de un hecho categórico, no dudoso, pues la interrupción no puede fundarse en actos equívocos, de sentido discutible, dado el efecto adquisitivo o destructivo que ejerce". 

Direcciones útiles 

Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal: Tel. 4816-5111 o 4811-9836; ligadelconsorcista.org ; e mail: info@ligadelconsorcista.org   

Fundación Reunión de Administradores: Tel. 4327-5995; fra.org.ar; e mail: secretaria@fra.org.ar 

Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias: Tel. 4342-5128/2232; caphai.com.ar ; e mail: camara@caphai.com.ar 

Unión Administradores de Inmuebles (U.A.D.I): Tel. 4962-3492.

Asociación Civil de Bienes y Servicios de la Propiedad Horizontal (Adeproh): Tel. 4982-4066.