Art. 1137.- Obligaci�n de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. Tambi�n est� obligado a poner a disposici�n del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperaci�n que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.
Art. 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, est�n a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtenci�n de los instrumentos referidos en el art�culo 1137. En la compra venta de inmuebles tambi�n est�n a su cargo los del estudio del t�tulo y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.
Art. 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituraci�n, excepto convenci�n en contrario.
Art. 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relaci�n de poder y de oposici�n de tercero.
Art. 1141.- Enumeraci�n. Son obligaciones del comprador:
a. pagar el
precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la
venta es de contado;
b. recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligaci�n
de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar
del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo
de la cosa;
c. pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura
p�blica y los dem�s posteriores a la venta.
1418.- El vendedor no est� obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le hubiese pagado el precio.
Nota al 1418: "L. 27,T�t. 5�, Part. 5� y v�ase L. 46,T�t. 28, Part. 3� - Instituta, � 41,T�t. 1, Lib. 2".
1419.- Tampoco est� obligado a entregar la cosa, cuando hubiese concedido un t�rmino para el pago, si despu�s de la venta el comprador se halla en estado de insolvencia, salvo si afianzase de pagar en el plazo convenido.
Nota al 1419: "C�d. Franc�s, art�culo 1613 - de N�poles, 1459 - Holand�s, 1515 (*)".
Comentario: (*) Goyena transcribe la L. 19, De Regulis Juris y el "Digesto Te�rico Pr�ctico" remite a la L. 19, T�t. 6, Lib. 14 y L. 3, T�t. 6, Lib. 14, del Digesto.
1420.- Si la cosa vendida fuese mueble, y el vendedor no hiciese tradici�n de ella, el comprador, si hubiese ya pagado el todo o parte del precio, o hubiese comprado a cr�dito, tendr� derecho para disolver el contrato, exigiendo la restituci�n de lo que hubiese pagado, con los intereses de la demora e indemnizaci�n de perjuicios; o para demandar la entrega de la cosa y el pago de los perjuicios.
Nota al 1420: "C�d. Franc�s, art�culo 1610".
1421.- Si la cosa fuese fungible, o consistiese en cantidades que el vendedor hubiese vendido a otro, tendr� derecho para exigir una cantidad correspondiente de la misma especie y calidad, y la indemnizaci�n de perjuicios.
1422.- Si la cosa vendida fuese inmueble, comprada a cr�dito sin plazo, o estando ya vencido el plazo para el pago, el comprador solo tendr� derecho para demandar la entrega del inmueble, haciendo dep�sito judicial del precio.
1423.- Lo dispuesto sobre la "mora" y sus efectos en el cumplimiento de las obligaciones, es aplicable al comprador y vendedor, cuando no cumpliesen a tiempo las obligaciones del contrato o las que especialmente hubiesen estipulado.
1424.- El comprador debe pagar el precio de la cosa comprada, en el lugar y en la �poca determinada en el contrato. Si no hubiese convenio sobre la materia, debe hacer el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa. Si la venta ha sido a cr�dito, o si el uso del pa�s concede alg�n t�rmino para el pago, el precio debe abonarse en el domicilio del comprador. Este debe pagar tambi�n el instrumento de la venta, y los costos del recibo de la cosa comprada.
Nota al 1424: "L. 28,T�t. 5�, Part. 5� - C�d. Franc�s, arts. 1650 y 1651 - Italiano, 1507 y 1508 (ahora 1498) - Toullier, tomo VII, n� 92 - Duranton, tomo XVI, n� 331 - Aubry y Rau, � 356, n� 2".
1425.- Si el comprador tuviese motivos fundados de ser molestado por reivindicaci�n de la cosa, o por cualquier acci�n real, puede suspender el pago del precio, a menos que el vendedor le afiance su restituci�n.
Nota al 1425: "L. 18,T�t. 6, Lib. 18, Digesto - C�d. Franc�s, art�culo 1653, Italiano, 1510 (ahora 1481) - Napolitano, 1499 - Holand�s, 1552".
1426.- El comprador puede rehusar el pago del precio, si el vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato. Puede tambi�n rehusar el pago del precio, si el vendedor quisiese entregar la cosa vendida sin sus dependencias o accesorios, o cosas de especie o calidad diversa de la del contrato; o si quisiese entregar la cantidad de cosas vendidas por partes, y no por junto como se hubiese contratado.
Nota al 1426: "L. 28,T�t. 5�, Part. 5�".
1427.- El comprador est� obligado a recibir la cosa vendida en el t�rmino fijado en el contrato, o en el que fuese de uso local. A falta de un t�rmino convenido o de uso, inmediatamente despu�s de la compra.
1428.- Si el comprador a dinero de contado, no pagase el precio de la venta, el vendedor puede negar la entrega de la cosa mueble vendida.
1429.- Si el comprador no pagase el precio de la cosa mueble comprada a cr�dito, el vendedor s�lo tendr� derecho para cobrar los intereses de la demora, y no para pedir la resoluci�n de la venta.
1430.- Si el comprador de una cosa mueble deja de recibirla, el vendedor, despu�s de constituido en mora, tiene derecho a cobrarle los costos de la conservaci�n y las p�rdidas e intereses; y puede hacerse autorizar por el juez para depositar la cosa vendida en un lugar determinado, y demandar el pago del precio o bien la resoluci�n de la venta.
Nota al 1430: "Pothier, Vente, n�s. 291 y sgtes. - Duranton, tomo XVI, n� 333 - Troplong, Vente, n� 675 - Aubry y Rau, � 356
1431.- Si la venta hubiese sido de cosa inmueble, y el vendedor hubiese recibido el todo o parte del precio, o si la venta se hubiese hecho a cr�dito y no estuviere vencido el plazo para el pago, y el comprador se negase a recibir el inmueble, el vendedor tiene derecho a pedirle los costos de la conservaci�n e indemnizaci�n de perjuicios y a poner la cosa en dep�sito judicial por cuenta y riesgo del comprador.
1432.- Si el comprador no pagase el precio del inmueble comprado a cr�dito, el vendedor s�lo tendr� derecho para cobrar los intereses de la demora y no para pedir la resoluci�n de la venta, a no ser que en el contrato estuviese expresado el pacto comisorio.
Nota al
1432:
"V�ase C�digo de Austria, art�culo 919. - En contra L. 58,T�t. 5�, Part. 5� - C�d. Franc�s, art�culo 1184 - de Luisiana, art�culo 2041 - de N�poles, 1137. En el art�culo 1203 del
T�tulo De los contratos en general hemos establecido que la condici�n
resolutoria puede estipularse en los contratos, reserv�ndose cada una de las
partes la facultad de no cumplirlo si la otra no lo cumpliese. Es decir, que si
el pacto comisorio no fuese expreso no es entendido en los contratos
bilaterales, y cada una de las partes s�lo tendr� derecho a pedir la ejecuci�n
del contrato. El C�d. Franc�s en el art�culo citado dispone lo contrario: que
la condici�n resolutoria es siempre impl�cita en los contratos bilaterales para
el caso que uno de los contratantes no cumpliese su obligaci�n. Esta resoluci�n
del C�d. Franc�s es aceptada por los C�digos tambi�n citados. Pero el C�d. de Austria, art�culo 919, dispone lo siguiente: "Cuando una de
las partes no cumpliese el contrato, la otra no puede pedir su resoluci�n sino
�nicamente compelerle a su cumplimiento". Nosotros
seguimos en esta parte al C�d. de Austria. En las Leyes Romanas no hay
disposici�n expresa sobre la materia. La Ley de Partida parece en efecto disponer lo
mismo que el C�d. Franc�s, dice as�: "Mu�vense
los omes a las vegadas a vender sus cosas por pleyto que les fazen ante las
vendidas, o por cosas que les prometen; de modo que si esto no le prometiessen, de otra guisa no las querr�an vender. E por
ende decimos que cuando alguno vendiesse su cosa
sobre tal pleyto, que conviene en todas guizas que el pleyto sea
guardado. Ca si no lo guardassen de la manera que fu� puesto, desfazerse y ha por
ende lo vendido".
Las condiciones resolutorias t�citas no nacen de los contratos. Los que compran
y venden, aplazando el pago del precio, y no ponen la cl�usula, o la condici�n
resolutoria del pacto de la ley comisoria, nada estipulan respecto a la
resoluci�n del contrato; no hay en este caso una ley especial del contrato que
en el hecho de faltar a ella una de las partes, lo deje sin efecto. S�lo hay,
pues, lugar a la acci�n que da el contrato con los da�os e intereses que
debe satisfacer el que no lo cumpliese".
Comentario: Goyena, entre otros textos, cita la L. 6,T�t. 54, Lib. 4, C�d. Romano (p�g. 25 � 524).
"En un juicio por resoluci�n de un contrato de compra venta de inmueble a cr�dito, la Sala I de la C�mara de Apelaciones en lo Civil de Mor�n, declar� la aplicaci�n al caso del "pacto comisorio impl�cito" regulado en el art�culo 1204 del C�digo Civil. En consecuencia, dispuso que las partes se restituyan lo que hab�an recibido, rechazando la petici�n de la actora de retener el dinero recibido como pago parcial, en compensaci�n por los da�os derivados de la ocupaci�n del inmueble, por considerar que no hab�a acreditado dichos da�os".
Comentario: El art�culo 1204 del C�digo Civil, reformado por Ley 17.711, consagr� el pacto comisorio impl�cito (mal llamado t�cito) para todos los contratos con prestaciones rec�procas, adoptando el mismo texto del articulo 216 del C�digo de Comercio, siendo la fuente, de ambos, los art�culos 1453, y siguientes del C�digo Civil Italiano.
Sin embargo, la reforma del art. 1204, dej� subsistentes varios art�culos del C�digo Civil en la parte especial de los contratos, entre ellos los arts. 1429 y 1432. Desde entonces la doctrina y jurisprudencia difieren en que, si esos art�culos, o algunos de ellos, deben considerarse impl�citamente derogados por el nuevo texto del art. 1204 o si contin�an vigentes, dado que configuran excepciones al sistema general instaurado por la reforma.
Los arts. 1429 y 1432 se refieren a un tipo de contrato especial, como es la compra venta a cr�dito de una cosa mueble (art. 1429) o de un inmueble (art. 1432). Por lo que, en ambos casos, si no est� expresado el pacto comisorio en el contrato, s�lo se podr�a demandar su cumplimiento y no su resoluci�n.
El texto derogado del art�culo 1204, de V�lez, pareciera subyacer al nuevo texto legal, al menos, para los casos de compra venta a cr�dito, tanto de bienes muebles, como de inmuebles, y sin el pacto comisorio expreso, ya que el requerimiento extrajudicial de la prestaci�n, como la posibilidad de cumplirla, hasta antes de contestar la demanda por resoluci�n, "purgatio morae debitoris", L. 72,T�t. 3, Lib 46, Digesto, denotan que se privilegia el cumplimiento y no la resoluci�n del contrato, sobre todo, cuando se ha pagado una parte substancial del precio.
1433.- El comprador no puede negarse a pagar el precio del inmueble comprado por aparecer hipotecado, siempre que la hipoteca pueda ser redimida inmediatamente por �l o por el vendedor.
"La existencia de hipoteca, embargos e inhibiciones no constituye obst�culo insuperable para la formalizaci�n de la venta de un inmueble ya que es normal que dichas medidas se cancelen en el acto de escriturar. En ese sentido el art�culo 1425 del C�digo Civil tiene su complemento en el art�culo 1433 del mismo c�digo, seg�n el cual el comprador no puede negarse a pagar el precio del inmueble comprado por aparecer hipotecado, siempre que la hipoteca pueda ser redimida inmediatamente por �l o por el vendedor"
"El comprador que toma a su cargo el gravamen hipotecario del inmueble que adquiere, no reviste car�cter de tercer poseedor, pues no ostenta tal calidad quien se obliga personalmente al pago del cr�dito; por consiguiente, no puede ampararse en la disposici�n del art�culo 3163 del c�digo civil".
"Con V�lez, el promitente de compra que no hab�a sido puesto en posesi�n del inmueble, era postergado por el acreedor hipotecario, sin atenci�n a la fecha cierta del boleto, salvo claro �sta, el caso de mala fe del acreedor hipotecario. La misma soluci�n se impon�a si la posesi�n era otorgada con posterioridad al nacimiento del cr�dito hipotecario. Y la vigencia de esa soluci�n del C�digo Civil perdura mas all� de la reforma de la Ley 17.711".
"La exigencia del vendedor de que se consigne judicialmente el precio no se aviene con el derecho de diferir el pago que los arts. 1425, y 1433 del C�digo Civil acuerdan al adquirente cuando el inmueble aparece hipotecado y el gravamen no puede ser redimido inmediatamente. Tampoco es obligatorio depositarlo en la oficina notarial encargada de la escrituraci�n, ya que la ley confiere una suerte de derecho de retenci�n, que permite al comprador conservar el dinero en su poder, sin desmedro de exigir despu�s la formalizaci�n de la venta".
"Aun cuando el comprador no haya opuesto expresa y formalmente la excepci�n de incumplimiento en el escrito inicial, procede admitirla sobre la base de su posici�n adoptada al contestar la reconvenci�n en el sentido de que no estaba obligado a pagar lo adeudado hasta que se escriturara el inmueble; posici�n que fue mantenida durante todo el proceso, con invocaci�n, en el caso de los arts. 1425 y 1433, que no son sino variantes del art�culo 1201 del C�digo Civil".