Art. 1137.- Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.
Art. 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.
Art. 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario.
Art. 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero.
Art. 1141.- Enumeración. Son obligaciones del comprador:
a. pagar el
precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la
venta es de contado;
b. recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación
de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar
del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo
de la cosa;
c. pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura
pública y los demás posteriores a la venta.
1418.- El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le hubiese pagado el precio.
Nota al 1418: "L. 27,Tít. 5°, Part. 5ª y véase L. 46,Tít. 28, Part. 3ª - Instituta, § 41,Tít. 1, Lib. 2".
1419.- Tampoco está obligado a entregar la cosa, cuando hubiese concedido un término para el pago, si después de la venta el comprador se halla en estado de insolvencia, salvo si afianzase de pagar en el plazo convenido.
Nota al 1419: "Cód. Francés, artículo 1613 - de Nápoles, 1459 - Holandés, 1515 (*)".
Comentario: (*) Goyena transcribe la L. 19, De Regulis Juris y el "Digesto Teórico Práctico" remite a la L. 19, Tít. 6, Lib. 14 y L. 3, Tít. 6, Lib. 14, del Digesto.
1420.- Si la cosa vendida fuese mueble, y el vendedor no hiciese tradición de ella, el comprador, si hubiese ya pagado el todo o parte del precio, o hubiese comprado a crédito, tendrá derecho para disolver el contrato, exigiendo la restitución de lo que hubiese pagado, con los intereses de la demora e indemnización de perjuicios; o para demandar la entrega de la cosa y el pago de los perjuicios.
Nota al 1420: "Cód. Francés, artículo 1610".
1421.- Si la cosa fuese fungible, o consistiese en cantidades que el vendedor hubiese vendido a otro, tendrá derecho para exigir una cantidad correspondiente de la misma especie y calidad, y la indemnización de perjuicios.
1422.- Si la cosa vendida fuese inmueble, comprada a crédito sin plazo, o estando ya vencido el plazo para el pago, el comprador solo tendrá derecho para demandar la entrega del inmueble, haciendo depósito judicial del precio.
1423.- Lo dispuesto sobre la "mora" y sus efectos en el cumplimiento de las obligaciones, es aplicable al comprador y vendedor, cuando no cumpliesen a tiempo las obligaciones del contrato o las que especialmente hubiesen estipulado.
1424.- El comprador debe pagar el precio de la cosa comprada, en el lugar y en la época determinada en el contrato. Si no hubiese convenio sobre la materia, debe hacer el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa. Si la venta ha sido a crédito, o si el uso del país concede algún término para el pago, el precio debe abonarse en el domicilio del comprador. Este debe pagar también el instrumento de la venta, y los costos del recibo de la cosa comprada.
Nota al 1424: "L. 28,Tít. 5°, Part. 5ª - Cód. Francés, arts. 1650 y 1651 - Italiano, 1507 y 1508 (ahora 1498) - Toullier, tomo VII, n° 92 - Duranton, tomo XVI, n° 331 - Aubry y Rau, § 356, n° 2".
1425.- Si el comprador tuviese motivos fundados de ser molestado por reivindicación de la cosa, o por cualquier acción real, puede suspender el pago del precio, a menos que el vendedor le afiance su restitución.
Nota al 1425: "L. 18,Tít. 6, Lib. 18, Digesto - Cód. Francés, artículo 1653, Italiano, 1510 (ahora 1481) - Napolitano, 1499 - Holandés, 1552".
1426.- El comprador puede rehusar el pago del precio, si el vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato. Puede también rehusar el pago del precio, si el vendedor quisiese entregar la cosa vendida sin sus dependencias o accesorios, o cosas de especie o calidad diversa de la del contrato; o si quisiese entregar la cantidad de cosas vendidas por partes, y no por junto como se hubiese contratado.
Nota al 1426: "L. 28,Tít. 5°, Part. 5ª".
1427.- El comprador está obligado a recibir la cosa vendida en el término fijado en el contrato, o en el que fuese de uso local. A falta de un término convenido o de uso, inmediatamente después de la compra.
1428.- Si el comprador a dinero de contado, no pagase el precio de la venta, el vendedor puede negar la entrega de la cosa mueble vendida.
1429.- Si el comprador no pagase el precio de la cosa mueble comprada a crédito, el vendedor sólo tendrá derecho para cobrar los intereses de la demora, y no para pedir la resolución de la venta.
1430.- Si el comprador de una cosa mueble deja de recibirla, el vendedor, después de constituido en mora, tiene derecho a cobrarle los costos de la conservación y las pérdidas e intereses; y puede hacerse autorizar por el juez para depositar la cosa vendida en un lugar determinado, y demandar el pago del precio o bien la resolución de la venta.
Nota al 1430: "Pothier, Vente, n°s. 291 y sgtes. - Duranton, tomo XVI, n° 333 - Troplong, Vente, n° 675 - Aubry y Rau, § 356
1431.- Si la venta hubiese sido de cosa inmueble, y el vendedor hubiese recibido el todo o parte del precio, o si la venta se hubiese hecho a crédito y no estuviere vencido el plazo para el pago, y el comprador se negase a recibir el inmueble, el vendedor tiene derecho a pedirle los costos de la conservación e indemnización de perjuicios y a poner la cosa en depósito judicial por cuenta y riesgo del comprador.
1432.- Si el comprador no pagase el precio del inmueble comprado a crédito, el vendedor sólo tendrá derecho para cobrar los intereses de la demora y no para pedir la resolución de la venta, a no ser que en el contrato estuviese expresado el pacto comisorio.
Nota al
1432:
"Véase Código de Austria, artículo 919. - En contra L. 58,Tít. 5°, Part. 5ª - Cód. Francés, artículo 1184 - de Luisiana, artículo 2041 - de Nápoles, 1137. En el artículo 1203 del
Título De los contratos en general hemos establecido que la condición
resolutoria puede estipularse en los contratos, reservándose cada una de las
partes la facultad de no cumplirlo si la otra no lo cumpliese. Es decir, que si
el pacto comisorio no fuese expreso no es entendido en los contratos
bilaterales, y cada una de las partes sólo tendrá derecho a pedir la ejecución
del contrato. El Cód. Francés en el artículo citado dispone lo contrario: que
la condición resolutoria es siempre implícita en los contratos bilaterales para
el caso que uno de los contratantes no cumpliese su obligación. Esta resolución
del Cód. Francés es aceptada por los Códigos también citados. Pero el Cód. de Austria, artículo 919, dispone lo siguiente: "Cuando una de
las partes no cumpliese el contrato, la otra no puede pedir su resolución sino
únicamente compelerle a su cumplimiento". Nosotros
seguimos en esta parte al Cód. de Austria. En las Leyes Romanas no hay
disposición expresa sobre la materia. La Ley de Partida parece en efecto disponer lo
mismo que el Cód. Francés, dice así: "Muévense
los omes a las vegadas a vender sus cosas por pleyto que les fazen ante las
vendidas, o por cosas que les prometen; de modo que si esto no le prometiessen, de otra guisa no las querrían vender. E por
ende decimos que cuando alguno vendiesse su cosa
sobre tal pleyto, que conviene en todas guizas que el pleyto sea
guardado. Ca si no lo guardassen de la manera que fué puesto, desfazerse y ha por
ende lo vendido".
Las condiciones resolutorias tácitas no nacen de los contratos. Los que compran
y venden, aplazando el pago del precio, y no ponen la cláusula, o la condición
resolutoria del pacto de la ley comisoria, nada estipulan respecto a la
resolución del contrato; no hay en este caso una ley especial del contrato que
en el hecho de faltar a ella una de las partes, lo deje sin efecto. Sólo hay,
pues, lugar a la acción que da el contrato con los daños e intereses que
debe satisfacer el que no lo cumpliese".
Comentario: Goyena, entre otros textos, cita la L. 6,Tít. 54, Lib. 4, Cód. Romano (pág. 25 ó 524).
"En un juicio por resolución de un contrato de compraventa de inmueble a crédito, la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil de Morón, declaró la aplicación al caso del "pacto comisorio implícito" regulado en el artículo 1204 del Código Civil. En consecuencia, dispuso que las partes se restituyan lo que habían recibido, rechazando la petición de la actora de retener el dinero recibido como pago parcial, en compensación por los daños derivados de la ocupación del inmueble, por considerar que no había acreditado dichos daños".
Comentario: El artículo 1204 del Código Civil, reformado por Ley N° 17.711, consagró el pacto comisorio implícito (mal llamado tácito) para todos los contratos con prestaciones recíprocas, adoptando el mismo texto del articulo 216 del Código de Comercio, siendo la fuente, de ambos, los artículos 1453, y siguientes del Código Civil Italiano.
Sin embargo, la reforma del artículo 1204, dejó subsistentes varios artículos del Código Civil en la parte especial de los contratos, entre ellos los arts. 1429 y 1432. Desde entonces la doctrina y jurisprudencia difieren en que, si esos artículos, o algunos de ellos, deben considerarse implícitamente derogados por el nuevo texto del art. 1204 o si continúan vigentes, dado que configuran excepciones al sistema general instaurado por la reforma.
Los arts. 1429 y 1432 se refieren a un tipo de contrato especial, como es la compraventa a crédito de una cosa mueble (art. 1429) o de un inmueble (art. 1432). Por lo que, en ambos casos, si no está expresado el pacto comisorio en el contrato, sólo se podría demandar su cumplimiento y no su resolución.
El texto derogado del artículo 1204, de Vélez, pareciera subyacer al nuevo texto legal, al menos, para los casos de compraventa a crédito, tanto de bienes muebles, como de inmuebles, y sin el pacto comisorio expreso, ya que el requerimiento extrajudicial de la prestación, como la posibilidad de cumplirla, hasta antes de contestar la demanda por resolución, "purgatio morae debitoris", L. 72,Tít. 3, Lib 46, Digesto, denotan que se privilegia el cumplimiento y no la resolución del contrato, sobre todo, cuando se ha pagado una parte substancial del precio.
1433.- El comprador no puede negarse a pagar el precio del inmueble comprado por aparecer hipotecado, siempre que la hipoteca pueda ser redimida inmediatamente por él o por el vendedor.
"La existencia de hipoteca, embargos e inhibiciones no constituye obstáculo insuperable para la formalización de la venta de un inmueble ya que es normal que dichas medidas se cancelen en el acto de escriturar. En ese sentido el artículo 1425 del Código Civil tiene su complemento en el artículo 1433 del mismo código, según el cual el comprador no puede negarse a pagar el precio del inmueble comprado por aparecer hipotecado, siempre que la hipoteca pueda ser redimida inmediatamente por él o por el vendedor"
"El comprador que toma a su cargo el gravamen hipotecario del inmueble que adquiere, no reviste carácter de tercer poseedor, pues no ostenta tal calidad quien se obliga personalmente al pago del crédito; por consiguiente, no puede ampararse en la disposición del artículo 3163 del código civil".
"Con Vélez, el promitente de compra que no había sido puesto en posesión del inmueble, era postergado por el acreedor hipotecario, sin atención a la fecha cierta del boleto, salvo claro ésta, el caso de mala fe del acreedor hipotecario. La misma solución se imponía si la posesión era otorgada con posterioridad al nacimiento del crédito hipotecario. Y la vigencia de esa solución del Código Civil perdura mas allá de la reforma de la Ley 17.711".
"La exigencia del vendedor de que se consigne judicialmente el precio no se aviene con el derecho de diferir el pago que los arts. 1425, y 1433 del Código Civil acuerdan al adquirente cuando el inmueble aparece hipotecado y el gravamen no puede ser redimido inmediatamente. Tampoco es obligatorio depositarlo en la oficina notarial encargada de la escrituración, ya que la ley confiere una suerte de derecho de retención, que permite al comprador conservar el dinero en su poder, sin desmedro de exigir después la formalización de la venta".
"Aun cuando el comprador no haya opuesto expresa y formalmente la excepción de incumplimiento en el escrito inicial, procede admitirla sobre la base de su posición adoptada al contestar la reconvención en el sentido de que no estaba obligado a pagar lo adeudado hasta que se escriturara el inmueble; posición que fue mantenida durante todo el proceso, con invocación, en el caso de los arts. 1425 y 1433, que no son sino variantes del artículo 1201 del Código Civil".