Art. 1123.- Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
Art. 1124.- Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:
a. transferir
a la otra derechos reales
de condominio, propiedad
horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de
condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos
inmobiliarios o servidumbre, y
dicha parte, a pagar un
precio en dinero;
b. transferir la titularidad de títulos valores por un
precio en dinero.
Art. 1125.- Compraventa y contrato de obra. Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.
Art. 1126.- Compraventa y permuta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos.
Art. 1127.- Naturaleza del contrato. El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.
Art. 1128.- Obligación de vender. Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo. (*)
Comentario: (*) Véase el artículo 1324 y su nota, (Código Civil).
Art.
1129.-
Cosa vendida.
Pueden venderse todas las
cosas que pueden ser objeto de los contratos.
(*)
Comentario: (*) Véase el artículo 2302.
Art.
1130.-
Cosa cierta que ha dejado
de existir. Si la venta es de cosa
cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse
el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente,
el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya
perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir
el cumplimiento del contrato
si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.
Artículo 1131.- Cosa
futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la
condición suspensiva de que
la cosa llegue a existir.
El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o
de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y
tiempo convenidos.
El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no
llegue a existir sin culpa del vendedor. (*)
Comentario: (*) Véase el artículo 1007.
Artículo 1132.- Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador. (*)
Comentario: (*) Véase al artículo 878. Véase Jurisprudencia Provincial.
Art. 1133.- Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.
Art. 1134.- Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.
Art.
1135.-
Precio no convenido por
unidad de medida de superficie. Si el objeto principal de la
venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido
convenido el precio por
unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia
mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según
los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia.
El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.
Art.
1136.- Precio convenido por unidad de medida
de superficie. Si el precio es convenido por unidad de medida
de superficie, el precio
total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido
es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco
por ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.
Art.
1137.- Obligación de transferir.
El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado
a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la
venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la
transferencia dominial se concrete. (*)
Comentario: (*) Léase “Juicio de escrituración en Argentina”, por Estudio Vilaplana.
Art. 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.
Art. 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario.
Art.
1140.-
Entrega de la cosa.
La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de
toda relación de poder y de oposición de tercero.
Art. 1141.- Enumeración. Son obligaciones del comprador:
a. pagar el precio en el lugar y tiempo
convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado;
b. recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación
de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar
del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo
de la cosa;
c. pagar los gastos de
recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública
y los demás posteriores a la venta.
Art. 1142.- Regla de interpretación. Las disposiciones de esta Sección no excluyen la aplicación de las demás normas del Capítulo en cuanto sean compatibles.
Art. 1143.- Silencio sobre el precio. Cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no se ha señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate.
Art. 1144.- Precio fijado por peso, número o medida. Si el precio se fija con relación al peso, número o medida, es debido el precio proporcional al número, peso o medida real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del peso de las cosas, en caso de duda, se lo calcula por el peso neto.
Art.
1145.- Entrega de factura. El
vendedor debe entregar al comprador una factura que describa la cosa vendida, su precio, o la parte de éste
que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la factura no indica plazo
para el pago del precio se
presume que la venta es de contado. La factura no observada dentro de los diez
días de recibida se presume aceptada en todo su contenido.
Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe
entregar un documento que acredite la venta.
Comentario: Léase "Factura Comercial - Prescripción actual y aplicación en el nuevo Código Civil y Comercial", por Mariano Andrés Padula. Léase “Facturas en el Derecho Concursal”.
Art. 1146.- Obligación de entregar documentos. Si el vendedor está obligado a entregar documentos relacionados con las cosas vendidas, debe hacerlo en el momento, lugar y forma fijados por el contrato. En caso de entrega anticipada de documentos, el vendedor puede, hasta el momento fijado para la entrega, subsanar cualquier falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no ocasiona inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.
Art. 1147.- Plazo para la entrega de la cosa. La entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de celebrado el contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo.
Art. 1148.- Lugar de entrega de la cosa. El lugar de la entrega es el que se convino, o el que determinen los usos o las particularidades de la venta. En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el contrato.
Art.
1149.-
Puesta a disposición de
las cosas vendidas. Endoso de mercaderías en tránsito. Las
partes pueden pactar que la puesta a disposición de la
mercadería vendida en lugar cierto y en forma incondicional tenga los efectos
de la entrega, sin perjuicio de los derechos del comprador de revisarla y
expresar su no conformidad dentro de los diez días de retirada. También pueden
pactar que la entrega de la mercadería en tránsito tenga lugar por el simple consentimiento de
las partes materializado en la cesión o el endoso de los documentos de transporte desde la
fecha de su cesión o endoso.
Art. 1150.- Entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato. En caso de entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato, sea en cantidad o calidad, el vendedor puede, hasta la fecha fijada:
a. entregar la
parte o cantidad que falte de las cosas;
b. entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta
de adecuación de las cosas entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio
de ese derecho no ocasione al comprador inconvenientes ni gastos excesivos; no
obstante, el comprador conserva el derecho de exigir la indemnización de los daños.
Art. 1151.- Riesgos de daños o pérdida de las cosas. Están a cargo del vendedor los riesgos de daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla a disposición del comprador en los términos del artículo 1149 o, en su caso, del transportista u otro tercero, pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los usos aplicables o de las particularidades de la venta.
Art. 1152.- Tiempo del pago. El pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. El comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad.
Art. 1153.- Compraventa sobre muestras. Si la compraventa se hace sobre muestras, el comprador no puede rehusar la recepción si la cosa es de igual calidad que la muestra.
Art. 1154.- Compraventa de cosas que no están a la vista. En los casos de cosas que no están a la vista y deben ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe adecuarse al contrato al momento de su entrega al comprador, al transportista o al tercero designado para recibirla.
Art.
1155.-
Cosas que se entregan en
fardos o bajo cubierta. Si las cosas muebles se entregan en
fardo o bajo cubierta que impiden su examen y reconocimiento, el comprador
puede reclamar en los diez días inmediatos a la entrega, cualquier falta en la
cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato.
El vendedor puede exigir que en el acto de la entrega se haga el reconocimiento
íntegro de la cantidad y de la adecuación de las cosas entregadas al contrato,
y en ese caso no hay lugar a reclamos después de recibidas.
Art. 1156.- Adecuación de las cosas muebles a lo convenido. Se considera que las cosas muebles son adecuadas al contrato si:
a. son aptas
para los fines a que ordinariamente se destinan cosas del mismo tipo;
b. son aptas para cualquier fin especial que expresa o tácitamente
se haya hecho saber al vendedor en el momento de la celebración del contrato, excepto que de las
circunstancias resulte que el comprador no confió o no era razonable que
confiara, en la idoneidad y criterio del vendedor;
c. están envasadas o embaladas de la manera habitual para tales mercaderías o,
si no la hay, de una adecuada para conservarlas y protegerlas;
d. responden a lo previsto en el artículo 1153.
El vendedor no es responsable, a tenor de lo dispuesto en los incisos a) y c) de este artículo, de la inadecuación de la cosa que el comprador conocía o debía conocer en el momento de la celebración del contrato.
Art.
1157.-
Determinación de la
adecuación de las cosas al contrato. En los casos de los
artículos 1153
y 1154 el comprador debe informar al vendedor sin demora de la
falta de adecuación de las cosas a lo convenido.
La determinación de si la cosa remitida por el vendedor es adecuada al contrato se hace por
peritos arbitradores, excepto estipulación contraria.
Si las partes no acuerdan sobre la designación del perito arbitrador,
cualquiera de ellas puede demandar judicialmente su designación dentro del plazo de caducidad
de treinta días de entrega de la cosa. El juez designa el arbitrador.
Art. 1158.- Plazo para reclamar por los defectos de las cosas. Si la venta fue convenida mediante entrega a un transportista o a un tercero distinto del comprador y no ha habido inspección de la cosa, los plazos para reclamar por las diferencias de cantidad o por su no adecuación al contrato se cuentan desde su recepción por el comprador.
Art. 1159.- Compraventa por junto. Si la venta es por una cantidad de cosas “por junto” el comprador no está obligado a recibir sólo una parte de ellas, excepto pacto en contrario. Si la recibe, la venta y transmisión del dominio quedan firmes a su respecto.
Art. 1160.- Compraventas sujetas a condición suspensiva. La compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la aceptación de la cosa por el comprador si:
a. el
comprador se reserva la facultad de probar la cosa;
b. la compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, “a satisfacción
del comprador”.
El plazo para aceptar es de diez días, excepto que otro se haya pactado o emane de los usos. La cosa se considera aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el comprador paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse.
Art. 1161.- Cláusulas de difusión general en los usos internacionales. Las cláusulas que tengan difusión en los usos internacionales se presumen utilizadas con el significado que les adjudiquen tales usos, aunque la venta no sea internacional, siempre que de las circunstancias no resulte lo contrario.
Art.
1162.- Compraventa con cláusula pago contra documentos.
En la compraventa de cosas muebles
con cláusula “pago contra
documentos”, “aceptación contra documentos” u otras similares, el pago,
aceptación o acto de que se trate sólo puede ser rehusado por falta de
adecuación de los documentos con el contrato, con independencia de la
inspección o aceptación de la cosa vendida, excepto que lo contrario resulte de
la convención o de los usos, o que su falta de identidad con la cosa vendida
esté ya demostrada.
Si el pago, aceptación o acto de que se trate debe hacerse por medio de un
banco, el vendedor no tiene acción contra el comprador hasta que el banco
rehúse hacerlo.
Art. 1163.- Pacto de retroventa.
Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de
recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o
disminución convenidos.
El contrato sujeto a
este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.
Art.
1164.-
Pacto de reventa.
Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de
devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el
precio, con el exceso o disminución convenidos.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.
Art.
1165.-
Pacto de preferencia.
Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar
la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide
enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los
herederos.
El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar
la cosa y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso,
el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.
Excepto que otro plazo resulte de la
convención, los usos o las
circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su derecho de preferencia
dentro de los diez días de recibida dicha comunicación.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria. (*)
Comentario: (*) Véase el artículo 1368 (Código Civil).
Art.
1166.-
Pactos agregados a la
compraventa de cosas registrables. Los pactos regulados en los
artículos precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e inmuebles. Si la cosa
vendida es registrable, los pactos de retroventa, de reventa y de preferencia
son oponibles a terceros interesados si resultan de los documentos inscriptos
en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido
conocimiento efectivo.
Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles
a terceros adquirentes de buena
fe y a título oneroso. (*)
Comentario:(*) Véase artículo 997, artículo 1182, y artículo 1394, (Código Civil).
Art. 1167.- Plazos. Los pactos
regulados en los artículos precedentes pueden ser convenidos por un plazo que
no exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de dos años si se
trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato.
Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por la ley
es perentorio e improrrogable.
Art. 1168.- Venta condicional. Presunción. En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al comprador.
Art.
1169.-
Efecto de la compraventa
sujeta a condición resolutoria. La compraventa sujeta a
condición resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la
tradición o, en su caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable.
Art. 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a. el comprador
contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante
un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a
la traba de la cautelar;
c. el boleto tiene fecha cierta;
d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Art.
1171.-
Oponibilidad del boleto en
el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a
favor de adquirentes de buena
fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado
como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se
otorgue la respectiva escritura pública.
El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo
convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe
constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.(*)
Comentario: (*) Léase: “Obligaciones de hacer en el concurso y en la quiebra, el boleto
de compraventa”.
Art. 1323.- Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.
Nota al 1323: LL.1 y 9,Tít. 5, Partida 5ª; C. Francés, arts. 1582 y 1591; Italiano 1447; Nápoles 1427 y 1436; Instituta §§ 1 y 2, Tít. 24, Lib. 3. Habiéndose publicado el Código Italiano en 1865, dejamos las concordancias con el Código Sardo y las haremos con el nuevo Código de Italia, continuando sin embargo siempre con el de Nápoles.
Art. 1324.- Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes:
1º Cuando hay
derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por causa
de utilidad
pública;
2º Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender
una cosa a persona determinada;
3º Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y
alguno de ellos exigiese el remate;
4º Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de
ejecución judicial;
5º Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligación de
realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su administración.
Nota al
1324: N° 1, Cód. Francés, artículo 545; Italiano, 438; Holandés, 625; de Luisiana, artículo 489; de Vaud, art. 346; L. 3,Tít. 5, Part. 5ª; L. 11,Tít. 38, Lib. 4, Cód. Romano. La Ley de Partida permite la expropiación forzada “para alguna
cosa que fuese a pro comunal dándolo ante, buen cambio a bien vista, de homes buenos, de manera que finque pagado";
L.2,Tít.1,Part. 2ª y L. 31,Tít. 18, Part.
3ª. Por las Leyes Romanas también era permitida la expropiación por
causa de utilidad pública. L 13, Tit. 4, Lib. 8, Digesto y L. 12, Tít. 7, Lib. 11, Dígesto. La expropiación por
causa de utilidad pública tiene lugar no sólo respecto de los
inmuebles, sino aun de los muebles de primera necesidad, por ejemplo, los
granos, aceite, etc. Tít.27,Lib.10, Cód. Romano. La ley especial fijará todas las
condiciones de la expropiación
para determinar y pagar el precio, como también lo que ha de expropiarse. En este
último punto las leyes son muy diversas en las naciones. En los Estados Unidos
sólo hay tres causas para expropiación forzada, que son: calles y caminos
públicos, canales de navegación y caminos de hierro.
N° 2º Pothier, Vente, n° 510;
Aubry y Rau, § 350.
N° 3º Véase LL. 1 y 2,Tít. 15, Partida 6ª; L. 5,Tít. 37, Lib. 3, Cód. Romano; Cód. Francés, artículo 1686.
Art. 1325.- Cuando las cosas se
entregan en pago de lo que
se debe, el acto tendrá los mismos efectos que la compra y venta. El que la
entrega está sujeto a las consecuencias de la evicción, de los vicios redhibitorios, y de las cargas reales
no declaradas; mas la deuda que se paga será juzgada
por las disposiciones del título "Del pago".
Comentario: (*) Troplong, transcribiendo la frase "vicem venditionis obtinet, del Cód. Romano y, refiriéndose a los tres elementos de la venta, cita a Du Moulin, sur Paris (Carlos Molina), sur l'article 55 aunque, éste, lo trata sur l’article 46; a André Tiraqueau (Andreas Tiraquellus), en Retraict lignagier. p. 231 y, cita a Pothier, Vente, n° 601, Retraits, n° 81.
Art. 1326.- El contrato no será juzgado como de compra y venta, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le faltase algún requisito esencial.
Art. 1327.- Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenación no sea prohibida.
Nota
al 1327:
LL. 20, 21 y ss.Tít. 11, Partida
5ª.
La palabra cosa
se toma en el sentido más extenso, abrazando todo lo que pueda ser parte de un patrimonio, cosas
corporales o derechos, con tal que sean susceptibles de enajenación y de ser
cedidas El derecho de hipoteca
puede así ser vendido, pero solamente con el crédito del cual es accesorio. Una
consideración análoga se aplica a las servidumbres prediales que no pueden cederlo sino con el
predio a que son inherentes. Las servidumbres personales no son enajenables
porque son inherentes a la individualidad del titular; mas
el usufructuario
puede ceder el ejercicio de su derecho, y si lo hace por un precio, esta cesión
constituye una verdadera venta. Lo mismo decimos de la convención por la cual
se constituye una servidumbre cualquiera por un precio en dinero.
La venta de las cosas futuras, como los frutos que nacerán, o los productos de
una fábrica es una venta condicional si los frutos llegan a nacer, y entonces
ella produce un efecto retroactivo al día del contrato. (Pothier Vente, n° 5; L. 8,Tít. 1, Lib. 18, Digesto, De cont., empt.).
Comentario: Léase el artículo 1435 y artículo 1444.
Art.
1328.- Si la cosa hubiese dejado de existir al formarse el contrato, queda éste sin
efecto alguno. Si sólo una parte de la cosa hubiese perecido, el comprador
puede dejar sin efecto el contrato, o demandar la parte que existiese,
reduciéndose el precio
en proporción de esta parte a la cosa entera.
Nota: Véase L. 14,Tít. 5, Part. 5ª; C. Francés, artículo 1601; Italiano 1461; Troplong, Vente n° 254; Aubry y Rau § 349.
Art. 1329.- Las cosas ajenas no pueden venderse. El que hubiese vendido cosas ajenas, aunque fuese de buena fe, debe satisfacer al comprador las pérdidas e intereses que le resultasen de la anulación del contrato, si éste hubiese ignorado que la cosa era ajena. El vendedor después que hubiese entregado la cosa, no puede demandar la nulidad de la venta, ni la restitución de la cosa. Si el comprador sabía que la cosa era ajena, no podrá pedir la restitución del precio.
Nota al 1329: Véase L. 19,Tít. 5,Part. 5ª; L. 6,Tít.10, Lib. 3. Fuero Real. Marcadé sobre el artículo 1599 discute largamente la parte del artículo que niega al vendedor toda acción para demandar la nulidad de la venta. Duvergier, Vente n° 220, enseña que puede hacerlo cuando ha vendido de buena fe. Zachariæ, t. 2, p. 501 (*), decide que prescindiendo de la buena o mala fe del vendedor, puede oponer la nulidad como excepción, pero nunca como acción. Troplong, Vente, n° 238 (**), enseña que no lo puede en ningún caso. Marcadé agrega en el lugar citado que puede oponer la nulidad del contrato antes de entregar la cosa, pero no después de haberla entregado.
Comentario: (*) Vélez
Sarsfield sigue a Marcadé, y cita
el t. 2, p. 501 de Zachariæ, que corresponde al tomo II. § 351, p. 371, de su texto en
alemán; también, remitimos al tomo IV, § 680, p. 281 que, según Massé y Vergé, equivale a Zachariæ original; Aubry y Rau, lo tratan en el tomo III, § 351, p. 245.
(**) Troplong, cita su Vente, n° 613, a Duranton, tomo X, n° 437 y tomo XVI n° 178.
Art. 1330.- La nulidad de la venta de cosa ajena, queda cubierta por la ratificación que de ella hiciere el propietario. Queda también cubierta, cuando el vendedor ulteriormente hubiese venido a ser sucesor universal o singular del propietario de la cosa vendida.
Nota al 1330: Marcadé sobre el artículo 1599, n° 5; Duranton, tomo XVI, nº 170; Troplong, Vente, nºs 236 y sigts. En contra Aubry y Rau, 351.
Art. 1331.- La venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa, es de ningún efecto aun respecto a la porción del vendedor; pero éste debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era común con otros, los perjuicios e intereses que le resulten de la anulación del contrato.
Nota al 1331: "En el caso del artículo no hay precio convenido por la porción del vendedor. En contra Aubry y Rau, § 351, y Troplong, Vente, nº 207 (*). Este último autor da sin embargo acción al comprador para anular la venta".
Comentario: (*) Aquí, Troplong, remite al artículo 1667, a la L. 18,Tít. 1, Lib. 18, del Digesto, a Voet, Lib. 18,Tít. 1, n° 14, a Despeisses, página 7, n° 3 y, a él mismo, en Vente, n° 11 y Vente, n° 177.
Art. 1332.- Cuando se venden cosas futuras, tomando el comprador sobre sí el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad, o en cualquier cantidad, o cuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algún riesgo, tomando el comprador sobre sí ese peligro, la venta será aleatoria.
Nota al 1332: L. 11,Tít. 5, Part. 5ª
Art. 1333.- No habrá cosa vendida cuando las partes no la determinasen, o no estableciesen datos para determinarla. La cosa es determinada cuando es cosa cierta, y cuando fuese cosa incierta, si su especie y cantidad hubiesen sido determinadas.
Nota al 1333: L. 1,Tít. 5, Part. 5ª.
Art. 1334.- Se juzgará indeterminable la cosa vendida, cuando se vendiesen todos los bienes presentes o futuros, o una parte de ellos.
Art. 1335.- Será sin embargo válida la venta de una especie de bienes designados, aunque en la venta se comprenda todo lo que el vendedor posee.
Art. 1336.- La venta hecha con sujeción a ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumen hechas bajo la condición suspensiva, de si fuesen del agrado personal del comprador.
Nota al 1336: L. 24 ,Tít. 5, Part. 5ª; L. 4, Tít. 6. Lib.18, Digesto;(*) Cód. Francés, 1587 y 1588; Italiano, 1452; Holandés, artículo 1499.
Comentario: (*) Goyena cita, L. 4, § 1,Tít. 6, Lib.18 y L. 34, § 5,Tít. 1, Lib. 18, Digesto; a Juan Voet, n° 3,Tít. 6, Lib. 18.
Art. 1337.- Si el comprador fuese moroso en gustar o probar la cosa, la degustación se tendrá por hecha, y la venta queda concluida.
Nota al 1337: L. 24, Tít. 5, Part. 5ª.
Art. 1338.- Cuando las cosas se vendiesen como de una calidad determinada, y no al gusto personal del comprador, no dependerá del arbitrio de éste rehusar la cosa vendida. El vendedor, probando que la cosa es de la calidad contratada, puede pedir el pago del precio.
Art. 1339.- La venta puede ser hecha por junto, o por cuenta, peso o medida. Es hecha por junto, cuando las cosas son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precio.
Nota al 1339: L. 25, Tít. 5, Part. 5ª; L. 2,Tít. 48, Lib. 4, Cód. Romano.
Art. 1340.- La venta es a peso, cuenta, o medida, cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio; o aunque el precio sea uno, no hubiese unidad en el objeto; o cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa.
Art. 1341.- En la venta hecha por junto, el contrato es perfecto, desde que las partes estén convenidas en el precio y en la cosa.
1342.- En las ventas hechas al peso, cuenta, o medida, la venta no es perfecta, hasta que las cosas no estén contadas, pesadas o medidas.
1343.- El comprador puede sin embargo obligar al vendedor, a que pese, mida, o cuente y le entregue la cosa vendida; y el vendedor puede obligar al comprador a que reciba la cosa contada, medida, o pesada, y satisfaga el precio de ella.
Nota del 1340 al 1343: Marcadé trata extensamente la materia de estos artículos en el comentario al artículo 1586 del Cod. Francés, ejemplificando todos los casos que contienen.
1344.- La venta de un inmueble determinado puede hacerse:
1º Sin
indicación de su área, y por un solo precio;
2º Sin indicación del área, pero a razón de un precio la medida;
3º Con indicación del área, pero bajo un cierto número de medidas, que se
tomarán en un terreno más grande;
4º Con indicación del área, por un precio cada medida, haya o no indicación del
precio total;
5º Con indicación del área, pero por un precio único, y no a tanto la medida;
6º O de muchos inmuebles, con indicación del área, pero bajo la convención de
que no se garantiza el contenido, y que la diferencia, sea más sea menos, no
producirá en el contrato efecto alguno.
Nota al 1344: Marcadé explica todos estos casos en el comentario al artículo 1616; y véase C. Francés, arts. 1617 y 1618; Goyena arts. 1392, 1393 y 1394.
1345.- Si la venta del inmueble se ha hecho con indicación de la superficie que contiene, fijándose el precio por la medida, el vendedor debe dar la cantidad indicada. Si resultare una superficie mayor, el comprador tiene derecho a tomar el exceso, abonando su valor al precio estipulado. Si resultare menor, tiene derecho a que se le devuelva la parte proporcional al precio. En ambos casos, si el exceso o la diferencia fuese de un vigésimo del área total designada por el vendedor, puede el comprador dejar sin efecto el contrato.
1346.- En todos los demás casos, la expresión de la medida no da lugar a suplemento de precio a favor del vendedor por el exceso del área, ni a su disminución respecto del comprador por resultar menor el área, sino cuando la diferencia entre el área real y la expresada en el contrato, fuese de un vigésimo, con relación al área total de la cosa vendida.
1347.- En los casos del artículo anterior, cuando hay aumento del precio, el comprador puede elegir la disolución del contrato.
1348.- Si la venta ha sido de dos o más inmuebles por un solo precio, con designación del área de cada uno de ellos, y se encuentra menos área en uno y más en otro, se compensarán las diferencias hasta la cantidad concurrente, y la acción del comprador y del vendedor sólo tendrá lugar según las reglas establecidas.
Nota al 1348: Arts. 1345, 1346, 1347 y 1348; Cód. Francés, arts. 1617 hasta 1623 y Marcadé sobre ellos.
1349.- El precio será cierto cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar; cuando se deje su designación al arbitrio de una persona determinada; o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta.
Nota al 1349: LL.9 y 10,Tít. 5, Partida 5ª; Instituta, § 1,Tít.24,Lib. 3; L.7,Tít.1,Lib.18, Digesto; Cód. Francés, 1591 y 1592; Italiano, 1450; (*) de Nápoles, 1437 (**).
Comentario: (*) Vélez Sarsfield cita este artículo pero, corresponde el Italiano 1454. (**) Además, sólo se refiere al artículo 1437 del Napolitano, cuando, siguiendo al Cód. Francés, debió citar también el artículo 1436 de aquél.
1350.- Cuando la persona o personas determinadas para señalar el precio, no quisieren o no llegaren a determinarlo, la venta quedará sin efecto.
1351.- La estimación que hicieren la persona o personas designadas para señalar el precio, es irrevocable, y no hay recurso alguno para variarlo.
1352.- Fijado el precio por la persona que deba designarlo, los efectos del contrato se retrotraen al tiempo en que se celebró.
Nota al 1352: Aubry y Rau, § 349; Troplong, Vente, n° 160; Duranton, tomo XVI, n° 109.
1353.- El precio se tendrá por cierto, cuando no siendo inmueble la cosa vendida, las partes se refiriesen a lo que la cosa valga en el día al corriente de plaza, o un tanto más o menos que éste. El precio será entonces determinado por certificados de corredores, o por testigos en los lugares donde no haya corredores.
1354.- Si la cosa se hubiere entregado al comprador sin determinación de precio, o hubiere duda sobre el precio determinado, se presume que las partes se sujetaron al precio corriente del día, en el lugar de la entrega de la cosa.
1355.- Si el precio fuere indeterminado, o si la cosa se vendiere por lo que fuese su justo precio, o por lo que otro ofreciera por ella, o si el precio se dejare al arbitrio de uno de los contratantes, el contrato será nulo.
Nota al 1355: L. 9, Tít. 5, Part. 5ª; L. 13,Tít. 38, Lib. 4, Cód. Romano; L. 17,Tít. 1, Lib. 45, Digesto.
1356.- Si el precio consistiere, parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato será de permuta o cambio si es mayor el valor de la cosa, y de venta en el caso contrario.
Nota al 1356: L. 6,Tít. 1, Lib. 19, Digesto; Aubry y Rau, § 349; Troplong, Vente, n° 152; Duranton, tomo XVI, n° 106.
Comentario: Goyena cita L. 6, § 1,Tít. 1, Lib. 19; Troplong, cita la L. 7, § 1,Tít. 1, Lib. 18, y L. 7, § 2,Tít. 1, Lib. 18, Digesto. Duranton, cita el § 6, Instituta, de Verb. Obligat..
"Precio:
Suma de dinero debida por el comprador al vendedor. En sentido amplio, se
dice de toda contraprestación contractual. En el contrato de compraventa
es requisito esencial, y para que este quede legalmente configurado, es preciso
que el precio reúna las siguientes condiciones:
a) debe ser en dinero; b) debe ser determinado o determinable; c) debe ser
serio. También se habla de precio en los contratos de locación, depósito, transporte, etcétera.
En sentido económico, llamase precio al valor de cambio expresado en moneda; en
sentido corriente, es el valor pecuniario en que se estima una cosa.
Precio en dinero: el precio debe ser en dinero; de lo contrario no hay compraventa. Si lo que se da a cambio de una cosa es un servicio o trabajo, habrá dación en pago; si se cambia una cosa por otra, habrá permuta. Alguna duda puede presentarse respecto de la naturaleza del contrato, cuando se paga parte en dinero y parte con otra cosa; el código argentino resuelve la cuestión en el sentido de que es compraventa si el precio es de mayor valor que la cosa y es permuta en caso contrario; si el precio y la cosa dados en pago son de valor equivalente, el contrato se considera permuta (art. 1356 y nota al artículo 1485). La exigencia del precio se refiere al momento de la celebración del contrato; si más tarde las partes convienen en sustituir el precio acordado por otra cosa o prestación que se da en pago, no por ello el contrato pierde su carácter de compraventa. Siendo en dinero no importa que sea moneda nacional o extranjera, que se pague al contado o quede un saldo pendiente; inclusive puede consistir en una renta vitalicia que se obliga a pagar el comprador. Es un caso de venta aleatoria.
Precio serio: el precio debe ser serio. No llena esta calidad el precio ficticio o simulado; si por ejemplo, se simula pagar un precio que en verdad no se paga, no obstante la transmisión real y seria del dominio, no habrá compraventa sino donación. Tampoco la llena el precio irrisorio, como, por ejemplo, si se vende una estancia en un peso; también es obvio que en este caso estaremos en presencia de una donación y no de una venta. Diferente es el caso del precio vil, aquí no puede decirse ya que no se trata de un precio serio, pues tanto el comprador como el vendedor se han propuesto seriamente hacer la venta sobre esa base. Por tanto, el precio vil no altera la naturaleza del acto ni impide la formación del contrato de compraventa. Lo que no significa, sin embargo, que el contrato no pueda impugnarse y eventualmente obtenerse una declaración de nulidad por el vicio de lesión enorme". Diccionario Abeledo-Perrot - El Derecho en CD.
Art. 1357.-Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada una de las cosas de que es propietaria; y toda persona capaz de obligarse, puede comprar toda clase de cosas de cualquiera persona capaz de vender, con las excepciones de los artículos siguientes.
Nota al 1357: L. 2, Tít. 5, Part. 5ª.
Art. 1358.- El contrato de venta no puede tener lugar entre cónyuges, aunque hubiese separación judicial de los bienes de ellos. (Ley N° 26.618).
Nota al 1358: Véase Cód. Francés, artículo 1595 (*), que pone varias excepciones. La prohibición es absoluta por el Cód. de Vaud, artículo 1125. Aunque por las Leyes de Partida no existe esta prohibición, debe entenderse que la hay por la L.11,Tít.1,Lib.10, Nov. Rec..
Comentario: (*) Derogado por Loi n° 85-1372, del 23 de diciembre de 1985.
Art. 1359.- Los tutores, curadores y los padres no pueden, bajo ninguna forma, vender bienes suyos a los que están bajo su guarda o patria potestad.
Art. 1360.- Los menores emancipados no pueden vender sin licencia judicial los bienes raíces suyos, ni los de sus mujeres o hijos.
Art. 1361.- Es prohibida la compra, aunque sea en remate público, por sí o por interpuesta persona:
1° A los padres, de los bienes
de los hijos que están bajo su patria potestad;
2° A los tutores y curadores, de los bienes
de las personas que estén a su cargo y comprar bienes para éstas, sino en los
casos y por el modo ordenado por las leyes;
3° A los albaceas, de
los bienes de las testamentarías que estuviesen a su cargo;
4° A los mandatarios, de
los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes;
5° A los empleados públicos, de los bienes del Estado, o de las
municipalidades, de cuya administración o venta estuviesen encargados;
6° A los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores, de los bienes que estuviesen en litigio ante el juzgado
o tribunal ante el cual ejerciesen, o hubiesen ejercido su respectivo
ministerio; (*)
7° A los ministros de Gobierno,
de los bienes nacionales o de cualquier establecimiento público, o corporación
civil o religiosa, y a los ministros secretarios de los gobiernos de provincia,
de los bienes provinciales o municipales, o de las corporaciones civiles o
religiosas de las provincias.
Nota al
1361: L. 1,Tít.
12, Lib. 10, Nov.
Rec.; L.
5,Tít. 5, Part. 5ª, Cód. Francés, arts. 1595 y 1596.
Comentario: (*) Véase el artículo 1442.
Art. 1362.- La nulidad de las compras y ventas prohibidas en el artículo anterior, no puede ser deducida ni alegada por las personas a las cuales comprenda la prohibición
Nota al 1362: Troplong, Vente, n° 194; Duranton, tomo XVI, n° 139; (*) Aubry y Rau, § 351.
Comentario: (*) Duranton, cita la máxima: "nemo ex delicto suo actionem consequi debet", devenida de la L. 134, § 1, De Reg. Juris, ó L. 176, § I. Tít, 17, L. 50, Digesto. Véase Ortolán, Instituta, y a Godofredo.
Art. 1363.- Las partes que contraten la compra y venta de alguna cosa, pueden, por medio de cláusulas especiales, subordinar a condiciones, o modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen del contrato.
Nota al 1363: Cód. Francés, artículo 1584, y sobre él Troplong; Italiano, 1449.
Art. 1364.- Es prohibida la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona determinada.
Nota al 1364: L. 43,Tít. 5, Part. 5ª.
Art. 1365.- Venta a satisfacción del comprador, es la que se hace con la cláusula de no haber venta, o de quedar deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador.
Art. 1366.- Venta con pacto de retroventa, es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución.
Nota al 1366: Sobre el pacto de retroventa, L. 42,Tít. 5, Part. 5ª.
Art. 1367.- Pacto de reventa, es la estipulación de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él el precio que hubiese pagado, con exceso o disminución.
Art. 1368.- Pacto de preferencia, es la estipulación de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, prefiriéndolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador venderla. (¨*)
Comentario: (*) Véanse los artículos 1392, 1394 y 1395. Si bien, este pacto, está previsto para el contrato de compraventa, también, resulta aplicable al contrato de locación, como a la cesión de las cuotas sociales, Ley N° 19.550.
Art. 1369.- "Pacto de mejor comprador", es la estipulación de quedar deshecha la venta, si se presentase otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso.
Nota al 1369: L. 40, Tít. 5, Part. 5ª.
Art. 1370.- La compra y venta condicional tendrá los efectos siguientes, cuando la condición fuere suspensiva:
1º Mientras
pendiese la condición, ni el vendedor tiene obligación de entregar
la cosa vendida, ni el comprador de pagar el precio, y sólo tendrá derecho para exigir las
medidas conservatorias;
2º Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la cosa
vendida al comprador, éste no adquiere el dominio de ella, y será considerado como administrador de
cosa ajena;
3º Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio, y la condición no se
cumpliese, se hará restitución recíproca de la cosa y del precio, compensándose
los intereses de éste
con los frutos de aquélla.
Nota al 1370: Troplong, sobre el artículo 1584, n°s. 54 y sigts.
Art. 1371.- Cuando la condición fuese resolutoria, la compra y venta tendrá los efectos siguientes:
1º El vendedor
y comprador quedarán obligados como si la venta no fuese condicional, y si se
hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condición, sólo
tendrá derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa;
2º Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones
de restituir las cosas a sus dueños; mas el vendedor
no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga
tradición de ella.
Nota al 1371: Troplong, lugar citado, n°s. 59 y sigts.
Art. 1372.- En caso de duda, la venta condicional se reputará hecha bajo una condición resolutoria, siempre que antes del cumplimiento de la condición, el vendedor hubiese hecho tradición de la cosa al comprador.
Nota al 1372: Sobre las ventas condicionales, véase LL.12 y ss.Tít. 11,Part. 5ª.
Art. 1373.- La venta con cláusula de poderse arrepentir el
comprador y vendedor, se reputa hecha bajo una condición resolutoria, aunque el
vendedor no hubiese hecho tradición de la cosa al comprador. Habiendo habido
tradición, o habiéndose pagado el precio de la cosa vendida, la cláusula de
arrepentimiento tendrá los efectos de la venta bajo pacto de "retroventa", si fuese estipulada en favor del
vendedor; o tendrá los efectos del pacto de "reventa", si fuese estipulada
en favor del comprador.
Art. 1374.- Si la venta fuese con pacto comisorio, se reputará hecha bajo una condición resolutoria. Es prohibido ese pacto en la venta de cosas muebles.
Art. 1375.- La venta con pacto comisorio tendrá los efectos siguientes:
1º Si hubo plazo
determinado para el pago
del precio, el vendedor
podrá demandar la resolución
del contrato, desde el
día del vencimiento del plazo, si en ese día no fuese pagado el precio;
2º Si no hubiese plazo, el comprador no quedará constituido en mora de pago del precio,
sino después de la interpelación judicial;
3º Puede el vendedor a su arbitrio demandar la resolución de la venta,
o exigir el pago del precio. Si prefiriese este último expediente, no podrá en
adelante demandar la resolución del contrato;
4º Si vencido el plazo del pago, el vendedor recibiese solamente una parte del
precio, sin reserva del derecho a resolver la venta, se juzgará que ha
renunciado este derecho. (*)
Comentario:
(*)
Véase la Ley Nº 14.005,
respecto a los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles
fraccionados en lotes y Jurisprudencia
Nacional, sobre la misma.
Art. 1376.- La venta con pacto comisorio equivale a la que se hiciere con la cláusula de reservar el dominio de la cosa hasta el pago del precio.
Nota al 1374, 1375, 1376: Troplong, sobre el artículo 1656.
Art. 1377.- La venta a satisfacción del comprador, se reputa hecha bajo una condición suspensiva, y el comprador será considerado como un comodatario, mientras no declare expresa o tácitamente que la cosa le agrada.
Art. 1378.- Habrá declaración tácita del comprador de que la cosa le agrada, si pagase el precio de ella, sin hacer reserva alguna, o si, habiendo plazo señalado para la declaración, el plazo terminase sin haber hecho declaración alguna.
Art. 1379.- No habiendo plazo señalado para la declaración del comprador, el vendedor podrá intimarle judicialmente que la haga en un término improrrogable, con conminación de quedar extinguido el derecho de resolver la compra.
Art. 1380.- Las cosas muebles no pueden venderse con pacto de retroventa.
Nota al 1380: Respecto a la venta con pacto de retroventa, y a la definición que hemos dado de esta cláusula, L. 42,Tít. 5, Part. 5ª; LL. 2 y 7, Tít. 54, Lib. 4, C. Romano; C. Francés, artículo 1659; Italiano, 1515; Napolitano, 1505; Luisiana, artículo 2545; El Cód. de Vaud, artículo 1117, declara nula toda venta de inmuebles hecha bajo condición suspensiva o resolutoria, o con pacto de retroventa. Troplong, sobre el artículo 1659.
Art. 1381.- El mayor plazo para la retroventa no puede exceder de tres años, desde el día del contrato.
Nota al
1381:
La ley citada del L. 42,Tít. 5, Part. 5ª, dice
que cuando quier, lo que deja bajo una
condición perpetua resolutoria
el dominio de las cosas. Cinco años por el Cód. Francés, artículo 1660; Holandés, 1506; (*) de Nápoles, 1507. Diez años por el de Luisiana (artículo 2546); Tiempo indefinido por el Cód. de Roma, L. 2, Tít. 54, Lib. 4, Cód. Romano; Véase Pothier, Vente, n° 438;
Troplong, Vente, n° 712.
(**) Hemos reducido estos términos por las malas consecuencias económicas que
trae la incertidumbre de la propiedad.
Comentario: (*) Vélez Sarsfield, cita el art.1506, pero Goyena, cita Holandés 1556,1557, que corresponden, según su texto. (**) Troplong, aquí, cita a Despeisses, en t. I, p. 46, col. 1, n° 10. pág. 82, décimo y página 85, 10; Troplong y Dalloz n° 1483, remiten a Tiraqueau, § 1, glosa 2, n° 66.
Art. 1382.- El plazo de tres años corre contra toda clase de persona, aunque sean incapaces, y pasado este término, se extingue el derecho del vendedor para resolver la venta, y el comprador queda propietario irrevocable.
Nota al 1382: Cód. Francés, artículo 1662; Italiano, 1519; Napolitano, 1508; Holandés, 1558; Troplong, Vente, n° 713.
Art. 1383.- Recuperando el vendedor la cosa vendida, los frutos de ésta serán compensados con los intereses del precio de la venta.
Nota al 1383: Véase Goyena, artículo 1448 - Él no admite la compensación de los frutos con los intereses. Y en cuanto a los frutos pendientes, las disposiciones respecto al poseedor de buena fe.
Art. 1384.- El vendedor queda obligado a reembolsar al comprador, no sólo el precio de la venta, sino los gastos hechos por ocasión de la entrega de la cosa vendida, los gastos del contrato, como también las mejoras en la cosa que no sean voluntarias; y no puede entrar en posesión de la cosa, sino después de haber satisfecho estas obligaciones.
Nota al 1384: Cód. Francés, artículo 1673; Italiano, 1528; Holandés, 1568; Napolitano, 1519; Pothier, Vente, n° 412; Troplong, Vente, n° 759 y sigts.; (*) Aubry y Rau, § 357.
Comentario: (*) Troplong, en 760, remite a Tiraqueau, en el § 6, glosa 2, n° 1 y ss.. Remite Troplong, al § 7, glosa 1, n° 1 y ss.; al § 7, glosa 1, n° 4, in fine, al § 7, glosa 1, n° 5, remite también al § 7, glosa 1, n° 6 y, en el número 761, remite al § 7, glosa 1, n° 15.
Art. 1385.- El comprador está obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios y a responder de la pérdida de la cosa y de su deterioro causado por su culpa.
Nota al 1385: Véase Cód. Francés, artículo 1136, y lo establecido respecto a los que tienen obligación de dar alguna cosa. Aubry y Rau, § 357.
Art. 1386.- El derecho del vendedor puede ser cedido, y pasa a sus herederos. Los acreedores del vendedor pueden ejercerlo en lugar del deudor.
Nota al 1386: Troplong, Vente, n°s 224 y sigts. y número 702.
Comentario: Troplong cita a Olea, en Tít. III, Quest. 1 y sigts., a Galleratus, en Lib.1,cap.4, n° 122 a Tiraqueau en § 26, glosa 1, n° 48.
Art. 1387.- Si el derecho pasare a dos o más herederos del vendedor, o si la venta hubiese sido hecha por dos o más copropietarios de la cosa vendida, será necesario el consentimiento de todos los interesados para recuperarla.
Nota al 1387: Cód. Francés, artículo 1670; Italiano, 1525; Napolitano, 1516; Troplong, Vente, n° 748 (*).
Comentario: (*) Troplong, cita a Du Moulin (Carlos Molina), en pars. III, n°s. 587, 592, 593, 594 y 598.
Art. 1388.- La obligación de sufrir la retroventa pasa a los herederos del comprador, aunque sean menores de edad, y pasa también a los terceros adquirentes de la cosa, aunque en la venta que se les hubiese hecho, no se hubiere expresado que la cosa vendida estaba sujeta a un pacto de retroventa.
Nota al 1388: Cód. Francés, artículo 1664; Italiano, 1520; Troplong, n° 728 (*); Goyena, artículo 1439, expone las razones de la resolución del artículo.
Comentario: (*) Troplong, cita a A. Perezius (Antonio Pérez), en Lib. IV, Tít. 54, n° 15, a Antoine Favre (Antonius Faber), Lib. 4,Tít. 36, def. 8, nota 2, a Tiraqueau (Tiraquellus), § 3, glosa 1, n° 3, y en, § 1, glosa 7, n° 25, § 1, glosa 7, n°s. 6 y 7, y en § 4, glosa 1, n° 1, a Charondas, en Liv. 12, ch. 54, y a Despeisses, T. 1, pág. 42, col. 2.
Art. 1389.- Si cada uno de los condóminos de una finca indivisa, ha vendido separadamente su parte, puede ejercer su acción con la misma separación, por su porción respectiva, y el comprador no puede obligarle a tomar la totalidad de la finca.
Nota al 1389: Cód. Francés, artículo 1671; Italiano, 1526; Holandés, 1566; (*) de Luisiana, artículo 2561. El comprador no puede decir que ha comprado un cuerpo indivisible, pues que él mismo entró voluntariamente en la comunión de la misma.
Comentario: (*) Vélez Sarsfield sigue a Goyena, y cita el artículo 1567, del Holandés pero, por su texto, corresponde el citado supra.
Art. 1390.- Si el comprador ha dejado muchos herederos, la acción del vendedor no puede ejercerse contra cada uno, sino por su parte respectiva, bien se halle indivisa la cosa vendida, o bien se haya distribuido entre los herederos. Pero si se ha dividido la herencia, y la cosa vendida se ha adjudicado a uno de los herederos, la acción del vendedor puede intentarse contra él por la cosa entera.
Nota al 1390: Cód. Francés, artículo 1672; Holandés, 1568; (*) de Luisiana, artículo 2562.
Comentario: (*) Vélez
Sarsfield sigue a Goyena, y cita este artículo cuando, corresponde, el Holandés, 1567, según su texto.
Léase "Reflexiones sobre las notas del Código Civil Argentino y la publicidad registral" por Luis Moisés de Espanés.
Art. 1391.- Las disposiciones establecidas respecto al vendedor, son en todo aplicables a la retroventa cuando fuere estipulada a favor del comprador.
Art. 1392.- La venta con pacto de preferencia no da derecho al vendedor para recuperar la cosa vendida, sino cuando el comprador quisiere venderla o darla en pago, y no cuando la enajenase por otros contratos, o constituyese sobre ella derechos reales.
Art. 1393.- El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia dentro de tres días, si la cosa fuere mueble, después que el comprador le hubiese hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciese. Si fuere cosa inmueble, después de diez días bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el comprador hubiere encontrado, o más o menos si hubieren pactado algo sobre el precio. Está obligado también a satisfacer cualesquiera otras ventajas que el comprador hubiere encontrado, y si no las pudiese satisfacer, queda sin efecto el pacto de preferencia.
Art. 1394.- El comprador queda obligado a hacer saber al vendedor el precio y las ventajas que se le ofrezcan por la cosa, pudiendo al efecto hacer la intimación judicial; y si la vendiese sin avisarle al vendedor, la venta será válida; pero debe indemnizar a éste todo perjuicio que le resultare.
Art. 1395.- Si la venta hubiere de hacerse en pública subasta, y la cosa fuere mueble, el vendedor no tendrá derecho alguno. Si fuere inmueble, el vendedor tendrá derecho a ser notificado sobre el día y lugar en que se ha de hacer el remate. Si no se le hiciese saber por el vendedor, o de otro modo, debe ser indemnizado del perjuicio que le resulte.
Art. 1396.- El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse ni pasa a los herederos del vendedor.
Art. 1397.- El pacto de mejor comprador puede ser cedido y pasa a los herederos del vendedor. Los acreedores del vendedor, pueden también ejercer ese derecho en caso de concurso.
Nota al 1397: Véase L. 40,Tít. 5, Part. 5ª.
Art. 1398.- El pacto de mejor comprador se reputa hecho bajo una condición resolutoria, si no se hubiere pactado expresamente que tuviese el carácter de condición suspensiva.
Art. 1399.- El mayor precio, o la mejora ofrecida, debe ser por la cosa como estaba cuando se vendió, sin los aumentos o mejoras ulteriores.
Art. 1400.- Si la cosa vendida fuere mueble, el pacto de mejor comprador no puede tener lugar. Si fuere cosa inmueble, no podrá exceder del término de tres meses.
Art. 1401.- El vendedor debe hacer saber al comprador quién sea el mejor comprador, y qué mayores ventajas le ofrece. Si el comprador propusiese iguales ventajas, tendrá derecho de preferencia; si no, podrá el vendedor disponer de la cosa a favor del nuevo comprador.
Nota al 1401: Véase L. 40,Tít. 5, Part. 5ª.
Art. 1402.- Cuando la venta sea hecha, por dos o más vendedores en común, o a dos o más compradores en común, ninguno de ellos podrá ser nuevo comprador.
Art. 1403.- No habrá mejora por parte del nuevo comprador, que dé lugar al pacto de mejor comprador, sino cuando hubiese de comprar la cosa, o recibirla en pago, y no cuando se propusiese adquirirla por cualquier otro contrato.
Art. 1404.- Si la venta fuese aleatoria, por haberse vendido cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el vendedor tendrá derecho a todo el precio aunque la cosa no llegue a existir, si de su parte no hubiese habido culpa.
Art. 1405.- Si la venta fuese aleatoria por haberse vendido cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, en cualquier cantidad, el vendedor tendrá también derecho a todo el precio, aunque la cosa llegue a existir en una cantidad inferior a la esperada; más si la cosa no llegase a existir, no habrá venta por falta de objeto, y el vendedor restituirá el precio, si lo hubiese recibido.
Art. 1406.- Si fuese aleatoria por haberse vendido cosas existentes, sujetas a algún riesgo, tomando el comprador ese riesgo, el vendedor tendrá igualmente derecho a todo el precio, aunque la cosa hubiese dejado de existir en todo, o en parte en el día del contrato.
Art. 1407.- La venta aleatoria del artículo anterior, puede ser anulada como dolosa por la parte perjudicada, si ella probase que la otra parte no ignoraba el resultado del riesgo a que la cosa estaba sujeta.
Art. 1408.- El vendedor no puede cambiar el estado de la cosa vendida, y está obligado a conservarla tal como se hallaba el día del contrato, hasta que la entregue al comprador.
Nota al 1408: Cód. Francés, artículo 1136; Italiano, 1219; Aubry y Rau, § 354. Las obligaciones del vendedor están en su mayor parte establecidas en el Título de las obligaciones de dar.
Art. 1409.- El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesión, y con todos sus accesorios en el día convenido, y si no hubiese día convenido, el día en que el comprador lo exija.
Nota al 1409: L. 28, Tít. 5, Part. 5ª; Troplong, Vente, n°s. 323 y 324.
Art. 1410.- La entrega debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiese lugar designado, en el lugar en que se encontraba la cosa vendida, en la época del contrato.
Nota al 1410: L. 28, Tít. 5, Part. 5ª y 15, Tít. 10, Lib. 3, Fuero Real.
Art. 1411.- El vendedor está obligado también a recibir el precio en el lugar convenido, y si no hubiese convenio sobre la materia, en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa, si la venta no fuese a crédito.
Art. 1412.- Si el vendedor no entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato, el comprador puede pedir la resolución de la venta, o la entrega de la cosa.
Nota al 1412: L. 27,Tít.5, Part. 5ª y L. 5,Tít. 6, Part. 5ª.
Art. 1413.- Si el vendedor se hallare imposibilitado para entregar la cosa, el comprador puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese dado, sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad del vendedor.
Art. 1414.- Debe sanear la cosa vendida, respondiendo por la evicción al comprador, cuando fuese vencido en juicio, por una acción de reivindicación u otra acción real. Debe también responder de los vicios redhibitorios de la cosa vendida.
Nota al 1414: LL. 32, 63 y sigts. Tít. 5, Part. 5ª; Cód. Francés, artículo 1603; Italiano, 1462; de Nápoles, 1449.
Art. 1415.- El vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida, si no hubiese pacto en contrario.
Nota al 1415: Se infiere de la L. 32, Tít. 5, Part. 5ª - Cód. Francés, artículo 1608; Italiano, 1467; de Nápoles, 1454.
Art. 1416.- Mientras el vendedor no hiciese tradición de la cosa vendida, los peligros de la cosa como sus frutos o accesiones, serán juzgadas por el título "De las obligaciones de dar", sea la cosa vendida cierta o incierta.
Art. 1417.- Lo que en adelante se dispone sobre la tradición en general de las cosas, es aplicable a la tradición de las cosas vendidas.
Art. 1418.- El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le hubiese pagado el precio.
Nota al 1418: L. 27,Tít. 5°, Part. 5ª y véase L. 46,Tít. 28, Part. 3ª; Instituta, § 41,Tít. 1, Lib. 2.
Art. 1419.- Tampoco está obligado a entregar la cosa, cuando hubiese concedido un término para el pago, si después de la venta el comprador se halla en estado de insolvencia, salvo si afianzase de pagar en el plazo convenido.
Nota al 1419: Cód. Francés, artículo 1613 - de Nápoles, 1459 - Holandés, 1515 (*).
Comentario: (*) Goyena transcribe la L. 19, De Regulis Juris, que corresponde a la L.19, Tít. 17, Lib. 50, Digesto y, desde donde, se remite a la L. 19, Tít. 6, Lib. 14 y L. 3, Tít. 6, Lib. 14, Digesto.
Art. 1420.- Si la cosa vendida fuese mueble, y el vendedor no hiciese tradición de ella, el comprador, si hubiese ya pagado el todo o parte del precio, o hubiese comprado a crédito, tendrá derecho para disolver el contrato, exigiendo la restitución de lo que hubiese pagado, con los intereses de la demora e indemnización de perjuicios; o para demandar la entrega de la cosa y el pago de los perjuicios.
Nota al 1420: Cód. Francés, artículo 1610.
Art. 1421.- Si la cosa fuese fungible, o consistiese en cantidades que el vendedor hubiese vendido a otro, tendrá derecho para exigir una cantidad correspondiente de la misma especie y calidad, y la indemnización de perjuicios.
Art. 1422.- Si la cosa vendida fuese inmueble, comprada a crédito sin plazo, o estando ya vencido el plazo para el pago, el comprador solo tendrá derecho para demandar la entrega del inmueble, haciendo depósito judicial del precio.
Art. 1423.- Lo dispuesto sobre la "mora" y sus efectos en el cumplimiento de las obligaciones, es aplicable al comprador y vendedor, cuando no cumpliesen a tiempo las obligaciones del contrato o las que especialmente hubiesen estipulado.
Art. 1424.- El comprador debe pagar el precio de la cosa comprada, en el lugar y en la época determinada en el contrato. Si no hubiese convenio sobre la materia, debe hacer el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa. Si la venta ha sido a crédito, o si el uso del país concede algún término para el pago, el precio debe abonarse en el domicilio del comprador. Este debe pagar también el instrumento de la venta, y los costos del recibo de la cosa comprada.
Nota al 1424: L. 28,Tít. 5°, Part. 5ª; Cód. Francés, arts. 1650 y 1651; Italiano, 1507 y 1508; Toullier, tomo VII, n° 92; Duranton, tomo XVI, n° 331; Aubry y Rau, § 356, n° 2.
Art. 1425.- Si el comprador tuviese motivos fundados de ser molestado por reivindicación de la cosa, o por cualquier acción real, puede suspender el pago del precio, a menos que el vendedor le afiance su restitución.
Nota al 1425: L. 18,Tít. 6, Lib. 18, Digesto; Cód. Francés, artículo 1653; Italiano 1510; Napolitano 1499; Holandés 1552.
Art.
1426.- El comprador puede
rehusar el pago del
precio, si el vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato. Puede también
rehusar el pago del precio, si el vendedor quisiese entregar la cosa vendida
sin sus dependencias o accesorios, (*) o cosas de especie o calidad diversa de la del contrato; o si
quisiese entregar la cantidad de cosas vendidas por partes, y no por junto como
se hubiese contratado.
Comentario: (*) “Inmuebles por accesión moral, muebles de la casa, y bienes de uso…”, por Luis Moisset de Espanés
Nota al 1426: L. 28,Tít. 5°, Part. 5ª.
Art. 1427.- El comprador está obligado a recibir la cosa vendida en el término fijado en el contrato, o en el que fuese de uso local. A falta de un término convenido o de uso, inmediatamente después de la compra.
Art. 1428.- Si el comprador a dinero de contado, no pagase el precio de la venta, el vendedor puede negar la entrega de la cosa mueble vendida.
Art.
1429.- Si el comprador no
pagase el precio de la cosa mueble (*) comprada a crédito, el vendedor sólo
tendrá derecho para cobrar los intereses de la demora, y no para pedir la resolución de la venta.
Comentario: Léase “Bienes registrables. Importancia jurídico-práctica de la categoría…..”, por Luis Moisset de Espanés.
Art. 1430.- Si el comprador de una cosa mueble deja de recibirla, el vendedor, después de constituido en mora, tiene derecho a cobrarle los costos de la conservación y las pérdidas e intereses (*); y puede hacerse autorizar por el juez para depositar la cosa vendida en un lugar determinado, y demandar el pago del precio o bien la resolución de la venta.
Nota al
1430:
Pothier, Vente, n°s. 291 y sigts;
Duranton, tomo XVI, n° 333; Troplong, Vente, n° 675;(**) Aubry y Rau, §
356.
Comentario: (*) Léase “La
teoría del incumplimiento. El cumplimiento por equivalente….”,
por Ernesto Clemente Wayar.
(**) Troplong, cita la L.4, § 2,Tít. 6 Lib. 18, Digesto.
Art. 1431.- Si la venta hubiese sido de cosa inmueble, y el vendedor hubiese recibido el todo o parte del precio, o si la venta se hubiese hecho a crédito y no estuviere vencido el plazo para el pago, y el comprador se negase a recibir el inmueble, el vendedor tiene derecho a pedirle los costos de la conservación e indemnización de perjuicios y a poner la cosa en depósito judicial por cuenta y riesgo del comprador.
Art. 1432.- Si el comprador no pagase el precio del inmueble comprado a crédito, el vendedor sólo tendrá derecho para cobrar los intereses de la demora y no para pedir la resolución de la venta, a no ser que en el contrato estuviese expresado el pacto comisorio.
Nota: Véase Código de Austria, artículo 919. En contra L. 58, Tít. 5°, Part. 5ª; Cód. Francés, artículo 1184; de Luisiana, artículo 2041; de Nápoles, 1137. En el artículo 1203 del Título De los
contratos en general hemos establecido que la condición resolutoria puede
estipularse en los contratos, reservándose cada una de las partes la facultad
de no cumplirlo si la otra no lo cumpliese. Es decir, que si el pacto comisorio
no fuese expreso no es entendido en los contratos bilaterales, y cada una de
las partes sólo tendrá derecho a pedir la ejecución del contrato. El Cód.
Francés en el artículo citado dispone lo contrario: que la condición
resolutoria es siempre implícita en los contratos bilaterales para el caso que
uno de los contratantes no cumpliese su obligación. Esta resolución del Cód.
Francés es aceptada por los Códigos también citados. Pero, el Código de Austria, artículo 919, dispone lo siguiente:
"Cuando una de las partes no cumpliese el
contrato, la otra no puede pedir su resolución sino únicamente compelerle a su
cumplimiento".
Nosotros seguimos en esta parte al Cód. de Austria. En las Leyes Romanas no hay
disposición expresa sobre la materia. La Ley de Partida parece en efecto
disponer lo mismo que el Código Francés, dice así: "Muévense
los omes a las vegadas a vender sus cosas por pleyto que les fazen ante las
vendidas, o por cosas que les prometen; de modo que si esto no le prometiessen, de otra guisa no las querrían vender. E por
ende decimos que cuando alguno vendiesse su cosa
sobre tal pleyto, que conviene en todas guizas que el pleyto sea
guardado. Ca si no lo guardassen de la manera que fué puesto, desfazerse y ha por
ende lo vendido".
Las condiciones resolutorias tácitas no nacen de los contratos. Los que compran
y venden, aplazando el pago del precio, y no ponen la cláusula, o la
condición resolutoria del pacto de la ley comisoria, nada estipulan respecto a
la resolución del contrato; no hay en este caso una ley especial del contrato
que en el hecho de faltar a ella una de las partes, lo deje sin efecto. Sólo
hay, pues, lugar a la acción que da el contrato con los daños e intereses que debe
satisfacer el que no lo cumpliese.
Comentario: Goyena, entre otros textos, cita la L. 6,Tít. 54, Lib. 4, Cód. Romano.
"En un juicio por resolución de un contrato de compraventa de inmueble a crédito, la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil de Morón, declaró la aplicación al caso del "pacto comisorio implícito" regulado en el artículo 1204 del Código Civil. En consecuencia, dispuso que las partes se restituyan lo que habían recibido, rechazando la petición de la actora de retener el dinero recibido como pago parcial, en compensación por los daños derivados de la ocupación del inmueble, por considerar que no había acreditado dichos daños".
Comentario: El artículo 1204 del Código Civil, reformado por Ley N° 17.711, consagró el pacto comisorio implícito (mal llamado tácito) para todos los contratos con prestaciones recíprocas, adoptando el mismo texto del articulo 216 del Código de Comercio, siendo la fuente, de ambos, los artículos 1453, y siguientes del Código Civil Italiano.
Sin embargo, la reforma del art. 1204, dejó subsistentes varios artículos del Código Civil, en la parte especial de los contratos, entre ellos los arts. 1429 y 1432. Desde entonces la doctrina y jurisprudencia difieren en que, si esos artículos, o algunos de ellos, deben considerarse implícitamente derogados por el texto del art. 1204 o si continúan vigentes, dado que configuran excepciones al sistema general instaurado por la reforma.
Los arts. 1429 y 1432 se refieren a un tipo de contrato especial, como es la compraventa a crédito de una cosa mueble (art. 1429) o de un inmueble (art. 1432). Por lo que, en ambos casos, si no está expresado el pacto comisorio en el contrato, sólo se podría demandar su cumplimiento y no su resolución.
El texto derogado del artículo 1204, de Vélez, que decía: "Si no hubiera pacto expreso que autorice a una de las partes a disolver el contrato si la otra no lo cumpliere, el contrato no podrá disolverse, y sólo podrá pedirse su cumplimiento", pareciera subyacer al texto según Ley N° 17.711, al menos, para los casos de compraventa a crédito, tanto de bienes muebles, como de inmuebles, y sin el pacto comisorio expreso, ya que el requerimiento extrajudicial de la prestación, como la posibilidad de cumplirla, hasta antes de contestar la demanda por resolución: “La mora del deudor no era una situación permanente e inmutable; era solamente transitoria en cuanto perduraba mientras subsistiera el retardo culpable o doloso en el cumplimiento de la obligación. Pero una vez que ese retardo cesara, la situación demora debía terminar también, se decía entonces que el deudor purgaba la mora, y ese hecho jurídico se denominaba "purgatio morae debitoris". Pues bien, la mora del deudor se purgaba, ya porque cumpliera la obligación demorada, ya porque manifestara por hecho indudables estar dispuesto a satisfacer debidamente el objeto de la obligación. Pero esa intención debía aparecer de manera evidente, de suerte que si no se cumplía la obligación, ello se debiera ya al dolo o culpa del acreedor que se negara a recibir el pago” y la L.72,Tít.3,Lib 46, Digesto, denotan que se privilegia el cumplimiento y no la resolución del contrato, sobre todo, cuando se ha pagado una parte substancial del precio.
Art. 1433.- El comprador no puede negarse a pagar el precio del inmueble comprado por aparecer hipotecado, siempre que la hipoteca pueda ser redimida inmediatamente por él o por el vendedor.
"La existencia de hipoteca, embargos e inhibiciones no constituye obstáculo insuperable para la formalización de la venta de un inmueble ya que es normal que dichas medidas se cancelen en el acto de escriturar. En ese sentido el artículo 1425 del Código Civil tiene su complemento en el artículo 1433 del mismo código, según el cual el comprador no puede negarse a pagar el precio del inmueble comprado por aparecer hipotecado, siempre que la hipoteca pueda ser redimida inmediatamente por él o por el vendedor"
"El comprador que toma a su cargo el gravamen hipotecario del inmueble que adquiere, no reviste carácter de tercer poseedor, pues no ostenta tal calidad quien se obliga personalmente al pago del crédito; por consiguiente, no puede ampararse en la disposición del artículo 3163 del Código Civil".
"Con Vélez, el promitente de compra que no había sido puesto en posesión del inmueble, era postergado por el acreedor hipotecario, sin atención a la fecha cierta del boleto, salvo claro ésta, el caso de mala fe del acreedor hipotecario. La misma solución se imponía si la posesión era otorgada con posterioridad al nacimiento del crédito hipotecario. Y la vigencia de esa solución del Código Civil perdura más allá de la reforma de la Ley N° 17.711".
"La exigencia del vendedor de que se consigne judicialmente el precio no se aviene con el derecho de diferir el pago que los arts. 1425, y 1433 del Código Civil acuerdan al adquirente cuando el inmueble aparece hipotecado y el gravamen no puede ser redimido inmediatamente. Tampoco es obligatorio depositarlo en la oficina notarial encargada de la escrituración, ya que la ley confiere una suerte de derecho de retención, que permite al comprador conservar el dinero en su poder, sin desmedro de exigir después la formalización de la venta".
"Aun cuando el comprador no haya opuesto expresa y formalmente la excepción de incumplimiento en el escrito inicial, procede admitirla sobre la base de su posición adoptada al contestar la reconvención en el sentido de que no estaba obligado a pagar lo adeudado hasta que se escriturara el inmueble; posición que fue mantenida durante todo el proceso, con invocación, en el caso de los 1425, y 1433 del Código Civil, que no son sino variantes del artículo 1201 del Código Civil".
"1- El vendedor debe entregar la cosa tal como se encontraba en el momento del contrato de venta (artículo 1408 del Código Civil) "con todos sus accesorios" (artículo 1409, conc. artículo 1426 del Código citado), aunque en los títulos no se mencionen, o aunque momentáneamente hayan sido separados de aquélla. Así, las molduras de madera, los revestimientos, el hogar, los muebles y espejos empotrados en las paredes y las estufas, revisten la condición de accesorios del inmueble.
2- El silencio guardado en oportunidad de suscribirse el boleto de compraventa, permite concluir que los accesorios empotrados en el bien formaban parte de la operación así concertada".
"El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesión, y con todos sus accesorios (art. 1409 del Código Civil), habiendo la jurisprudencia relativa a este precepto juzgado que la documentación necesaria para patentar o inscribir el automotor vendido constituye un accesorio de éste, por lo que el vendedor debe entregarla al comprador, precisándose, asimismo, que los documentos habilitantes para perfeccionar la venta de un automotor constituyen verdaderos accesorios de éste, que por su naturaleza son fundamentales para que el adquirente pueda gozar del derecho transmitido".
"Aún cuando hubiere quedado a cargo del comprador el armado del vehículo, el demandado debió justificar que lo entregó con todos sus accesorios necesarios para circular y con el motor en perfecto funcionamiento. La total ausencia de prueba en tal sentido sólo debe perjudicar a quien lo invoca - artículo 375 C.P.C.C.-". (artículo 377 C.P.C.Nac.).
Instrumento privado donde consta que las partes convienen en realizar una compraventa
de un inmueble obligándose a celebrar una escritura pública, merced a la cual la venta quedará perfeccionada respecto de
terceros.
Los contratos que debiendo se hechos en escritura pública, fuesen hechos por
instrumento particular firmado por las partes, o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a
reducirlo a escritura pública no quedan concluidos como tales, mientras la
escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos
en que las partes se han obligado a hacer la escritura pública. De manera tal
que el llamado boleto de
compraventa es un contrato perfecto
entre las partes, pero que requiere la celebración de la escritura pública para
que quede perfeccionado respecto de terceros.
En el derecho argentino (y otros latinoamericanos), es corriente la opinión de
que el boleto de compraventa de inmueble es sólo un antecontrato,
una promesa bilateral de compraventa.
Pero esta distinción entre contrato definitivo
y promesa bilateral de compraventa se explica solo en las legislaciones que,
como la francesa y la italiana, confieren a la compraventa efecto traslativo de la propiedad. Allá es lógico distinguir entre la venta
propiamente dicha, en que se opera la transmisión del derecho, y la
simple promesa, en la cual éste efecto no se produce.
Pero no en otros derechos, en que la compraventa no es otra cosa que la promesa
de transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la promesa de
pagarla. Y es necesario agregar que aun en Francia, donde se justificaría, ha
parecido artificiosa la distinción entre promesa bilateral y contrato de
compraventa, a tal punto que el artículo 1589 establece categóricamente el principio
de que la promesa de venta vale venta.
Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene
derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el
juez la escritura en caso de resistencia del vendedor, carece de sentido
considerar al boleto privado como un simple promesa y no como un contrato
definitivo y perfecto de compraventa. En el derecho positivo
argentino la escritura no es ya un requisito formal del contrato de
compraventa, sino solamente uno de los requisitos de la transmisión de la
propiedad, el comprador por boleto privado demanda la escrituración no para
luego poder demandar la transmisión del dominio, sino porque la escrituración lleva implícita esa
transmisión. Cumplida la escrituración, sea por el dueño, sea por el juez, el
dominio queda transferido, de tal modo que no es necesaria una nueva demanda de
cumplimiento de contrato como lo sería si la escritura fuera sólo un requisito
formal para tener por concluido el contrato.
Cabe añadir que la concepción del boleto como simple promesa, implica escindir el
proceso de consentimiento en dos etapas: en la primera se consentiría solo en escriturar;
en la segunda, se consentirá en vender. Pero ésta es una escisión artificiosa,
que no responde a la realidad ni a la verdadera intención de las partes. Cuando
dos personas suscriben un boleto privado, entienden la una vender, la otra
comprar. No tienen en mira la escritura, sino la cosa y el precio. Asumen actualmente el compromiso de hacerse la entrega de las
prestaciones recíprocas. La escritura no es para ellas el paso previo que les
permitirá exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas, sino el
cumplimiento mismo, como que a partir de su otorgamiento se habrá operado la
transferencia del dominio.
Diccionario Abeledo-Perrot - del Derecho en CD.