Es criterio de este Registro rechazar la anotación o inscripción de un derecho a favor de una persona fallecida, basado en una interpretación abarcativa de los arts. 2506, 30, 31 y 103 del C.C. y 2 de la Ley N° 17.801.

Por una parte el artículo 2 de la ley nacional regulatoria de la función del Registro de la Propiedad dispone: "…se inscribirán o anotarán ...documentos que constituyan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles".

Por su parte el artículo 2506 del C. C. define el dominio como el "derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona", vale decir que es menester la presencia de un objeto o "cosa" y un sujeto o "persona".

Respecto de este último elemento los arts. 30 y 31 del mismo ordenamiento legal definen a las personas como todos los entes susceptibles de adquirir derechos y contraer obligaciones a las cuales las clasifica en dos tipos a saber: "de existencia ideal" o de "de existencia visible". Mientras que el artículo 103 C.C. determina el fin de la existencia de estas últimas por el hecho de la muerte.

El caso que nos atañe, es el del heredero fallecido, él adquiere su derecho obviamente en vida (artículo 30 C.C.), pero al momento de publicitarlo ya ha perdido su condición de persona (artículo 31 C.C.) y automáticamente la titularidad de sus bienes se volvieron a trasmitir a sus propios herederos, quienes adquirieron su derecho "desde la muerte del autor de la sucesión" (artículo 3282 C.C.).

Lo que equivale decir que si este Registro accediera a publicitar como titular de un derecho real, a un sujeto a sabiendas que éste se encuentra fallecido, estaría aceptando que su publicidad es errónea, pues actualmente ese derecho pertenece a otra/s persona/s quienes ya lo han adquirido y que previa declaración judicial de su condición de heredero procederán a anotar la titularidad a su favor. (*).

Comentario: (*) El artículo 2, de la Ley N° 17.801, remite a los artículos 2505 y 3135 del C. Civil, por lo que se ha de estar a los principios rectores de ambos artículos, para dilucidar cualquier tema referido a las inscripciones o anotaciones ante el Registro de la Propiedad.

Así, mientras el art. 2505 del Cód. Civil, se aplica solo a la inscripción de títulos que impliquen la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, el artículo 2, de la Ley 17.801, hace referencia a la inscripción o anotación de documentos en un sentido mucho más amplio.

La diferencia entre los dos conceptos ha sido expuesta en la VI Reunión de Directores de Registros de La Propiedad, celebrado en Mendoza, 1969, dónde se expresara que: Inscripción "es toda toma de razón o asiento principal de carácter definitivo, provisional o condicional, que se practica en la matrícula como consecuencia de la presentación de un documento público dispositivo, transmitívo o constitutivo, declarativo, aclarativo o extintivo de un derecho real con la finalidad y efectos que resulten de la ley", en tanto que la anotación "es todo asiento temporal que se practique con relación a una inscripción como consecuencia de la presentación de un documento conformado de acuerdo con la ley, del que resulte que la integridad de la inscripción queda afectada por alguna causa que ella expresa o resulta de dicho documento".

Entendemos que, la distinción expuesta, adolece de tres errores graves, como son: 1°. Darle a la inscripción, además de un carácter definitivo, el de provisional o condicional, para después otorgarle, a la anotación, el carácter de temporal, que sería lo mismo que el provisional o condicional de la inscripción; 2°. Incluir en la inscripción un documento público "declarativo o aclarativo" cuando estos caracteres se avendrían mucho más con la anotación y no con la inscripción ante el Registro. 3°. Cuando el art. 2 de la ley registral dice "se inscribirán o anotarán, según corresponda...", no distingue por más o menos prolijidades, sino por tipo de documentos a inscribir o a anotar.

La inscripción debiera referirse a toda toma de razón definitiva, constitutiva o extintiva, de derechos reales; mientras que la anotación resultaría un asiento, sin constituir ni extinguir derechos, sino que reflejaría una situación, tal vez procesal, como una declaratoria de herederos, aunque ambas podrían resultar provisionales, según la ley registral.

Se evitaría, además, que la práctica registral de algunas jurisdicciones (Registro de la Propiedad de la Capital Federal y Registro de la Propiedad de la Pcia. de Buenos Aires) a través del dictado y aplicación de sus disposiciones, se enrolen en la teoría de que la anotación de la declaratoria de herederos convierte a la indivisión hereditaria en condominio, al no inscribir cesiones de derechos hereditarios con posterioridad a la inscripción de la declaratoria.

La anotación de la declaratoria solo publicita frente a terceros la muerte del titular registral, sus sucesores y el estado de indivisión hereditaria, sin constituir ni extinguir derecho real alguno.

Al respecto, la Jurisprudencia ha establecido:

"Motivos de seguridad y orden público impiden considerar que la inscripción de la declaratoria constituya un derecho real, algunas veces si y otras no. La forma de constitución de los derechos reales está taxativamente enumerada en nuestro Código, y la interpretación de la voluntad de las partes que inscriben una declaratoria de herederos no se encuentra prevista como una manera válida de constituir derechos reales".

"Antes de la partición la indivisión hereditaria pervive, sin que la altere la inscripción de la declaratoria, que por sí sola no constituye, ni transmite, ni modifica ni declara derechos reales sobre inmuebles, allende su importancia para el tracto abreviado en caso que los herederos declarados pretendiesen disponer de los mismos mediante él. La inscripción no implica adjudicación de inmuebles en condominio, sino simplemente exteriorización de la indivisión, publicidad y medio de oponibilidad de ella a terceros".

Entonces sí, nada se opondría a anotar, por ante el Registro, una declaratoria de herederos que sólo afectara una parte y no la totalidad del bien, aunque para ello debiera recurrise a suplirla con la proporción de un heredero difunto.

Dice la escribana Zulma A. Dodda, titular del Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina, "Yo inscribí después de mucha pelea interna en el Registro un caso en el que un colega había hecho una escritura de venta de partes indivisas por tracto abreviado y no había inscripto la parte indivisa del heredero que era comprador. Ahora ese heredero habia fallecido y estaban en un circulo vicioso, el Registro no inscribia esta parte indivisa a nombre del heredero que habia comprado porque habia fallecido y en el sucesorio de este último no le aceptaban declarar la totalidad del bien porque una parte dominialmente no estaba a su nombre. Conseguí que inscribieran la parte indivisa que no se había inscripto en su momento o sea inscribí a nombre de la persona fallecida".

Acaso, ¿cuando el artículo 3135 del Cód. Civil, el otro sostén del artículo 2 de la ley 17.801, refiere: "...Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada", no faculta al Registro a tomar debida razón de la hipoteca, pese a que el deudor, o el acreedor hipotecario, pudiera haber fallecido?.

Por último, ¿si el artículo 16, inc. b) de la Ley N° 17.801, refiere: "Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge" no está validando la inscripción, por tracto abreviado, de lo mismo que el Registro se negara a hacerlo en forma directa, por tratarse el titular de una persona fallecida?.