Es criterio de este Registro rechazar la anotación o
inscripción de un derecho a favor de una persona fallecida, basado en una
interpretación abarcativa de los arts. 2506, 30, 31 y 103 del C.C. y 2 de la Ley N° 17.801.
Por una parte el artículo 2 de la ley
nacional regulatoria de la función del Registro de la Propiedad dispone:
"…se inscribirán o anotarán ...documentos que constituyan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles".
Por su parte el artículo 2506 del C. C. define el dominio como el
"derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la acción de una persona", vale decir que es menester la
presencia de un objeto o "cosa" y un sujeto o "persona".
Respecto de este último elemento los arts. 30 y 31 del mismo
ordenamiento legal definen a las personas como todos los entes susceptibles de
adquirir derechos y contraer obligaciones a las cuales las clasifica en dos
tipos a saber: "de existencia ideal" o de "de existencia
visible". Mientras que el artículo 103 C.C. determina el fin de la existencia de
estas últimas por el hecho de la muerte.
El caso que nos atañe, es el del heredero fallecido, él
adquiere su derecho obviamente en vida (artículo 30 C.C.), pero al momento de publicitarlo ya
ha perdido su condición de persona (artículo
31 C.C.) y automáticamente la titularidad de sus bienes se volvieron a
trasmitir a sus propios herederos, quienes adquirieron su derecho "desde
la muerte del autor de la sucesión" (artículo 3282 C.C.).
Lo que equivale decir que si este
Registro accediera a publicitar como titular de un derecho real, a un sujeto a
sabiendas que éste se encuentra fallecido, estaría aceptando que su publicidad
es errónea, pues actualmente ese derecho pertenece a otra/s persona/s quienes
ya lo han adquirido y que previa declaración judicial de su condición de
heredero procederán a anotar la titularidad a su favor. (*).
Comentario: (*) El artículo 2, de la Ley N° 17.801, remite a los artículos 2505 y 3135 del C. Civil,
por lo que se ha de estar a los principios rectores de ambos artículos, para
dilucidar cualquier tema referido a las inscripciones o anotaciones ante el
Registro de la Propiedad.
Así, mientras el art. 2505 del Cód. Civil, se aplica solo
a la inscripción de títulos que impliquen la adquisición o transmisión de
derechos reales sobre inmuebles, el artículo 2, de la Ley 17.801, hace
referencia a la inscripción o anotación de documentos en un sentido mucho más
amplio.
La diferencia entre los dos conceptos ha sido expuesta en
la VI Reunión de Directores de Registros de La Propiedad, celebrado en Mendoza, 1969,
dónde se expresara que: Inscripción "es toda toma de razón o
asiento principal de carácter definitivo, provisional o condicional, que se practica
en la matrícula como consecuencia de la presentación de un documento público
dispositivo, transmitívo o constitutivo, declarativo,
aclarativo o extintivo de un derecho real con la finalidad y efectos que
resulten de la ley", en tanto que la anotación "es todo
asiento temporal que se practique con relación a una inscripción como
consecuencia de la presentación de un documento conformado de acuerdo con la
ley, del que resulte que la integridad de la inscripción queda afectada por
alguna causa que ella expresa o resulta de dicho documento".
Entendemos que, la distinción expuesta, adolece de tres
errores graves, como son: 1°. Darle a la inscripción, además de un carácter
definitivo, el de provisional o condicional, para después otorgarle, a la
anotación, el carácter de temporal, que sería lo mismo que el provisional o
condicional de la inscripción; 2°. Incluir en la inscripción un documento
público "declarativo o aclarativo" cuando estos caracteres se
avendrían mucho más con la anotación y no con la inscripción ante el Registro.
3°. Cuando el art. 2 de la ley registral dice "se inscribirán o anotarán,
según corresponda...", no distingue por más o menos prolijidades, sino por
tipo de documentos a inscribir o a anotar.
La inscripción debiera referirse a toda toma de razón
definitiva, constitutiva o extintiva, de derechos reales; mientras que la
anotación resultaría un asiento, sin constituir ni extinguir derechos, sino que
reflejaría una situación, tal vez procesal, como una declaratoria de herederos,
aunque ambas podrían resultar provisionales, según la ley registral.
Se evitaría, además, que la práctica registral de algunas
jurisdicciones (Registro
de la Propiedad de la Capital Federal y Registro de la Propiedad
de la Pcia. de Buenos Aires) a través del dictado y
aplicación de sus disposiciones, se enrolen en la teoría de que la anotación de
la declaratoria de herederos convierte a la indivisión hereditaria en
condominio, al no inscribir cesiones de derechos hereditarios con posterioridad
a la inscripción de la declaratoria.
La anotación de la declaratoria solo publicita frente a
terceros la muerte del titular registral, sus sucesores y el estado de indivisión
hereditaria, sin constituir ni extinguir derecho real alguno.
Al respecto, la Jurisprudencia ha establecido:
"Motivos de seguridad y orden público impiden
considerar que la inscripción de la declaratoria constituya un derecho real,
algunas veces si y otras no. La forma de constitución de los derechos reales
está taxativamente enumerada en nuestro Código, y la interpretación de la
voluntad de las partes que inscriben una declaratoria de herederos no se
encuentra prevista como una manera válida de constituir derechos reales".
"Antes de la partición la indivisión hereditaria
pervive, sin que la altere la inscripción de la declaratoria, que por sí sola
no constituye, ni transmite, ni modifica ni declara derechos reales sobre
inmuebles, allende su importancia para el tracto
abreviado en caso que los herederos declarados pretendiesen
disponer de los mismos mediante él. La inscripción no implica adjudicación de
inmuebles en condominio, sino simplemente exteriorización de la indivisión,
publicidad y medio de oponibilidad de ella a terceros".
Entonces sí, nada se opondría a anotar, por ante el
Registro, una declaratoria de herederos que sólo afectara una parte y no la
totalidad del bien, aunque para ello debiera recurrirse a suplirla con la
proporción de un heredero difunto.
Dice la escribana Zulma A. Dodda, titular del
Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina, "Yo
inscribí después de mucha pelea interna en el Registro un caso en el que un
colega había hecho una escritura de venta de partes indivisas por tracto abreviado y no había inscripto la
parte indivisa del heredero que era comprador. Ahora ese heredero habia fallecido y estaban en un circulo
vicioso, el Registro no inscribia esta parte indivisa
a nombre del heredero que habia comprado porque habia fallecido y en el sucesorio de este último no le
aceptaban declarar la totalidad del bien porque una parte dominialmente
no estaba a su nombre. Conseguí que inscribieran la parte indivisa que no se
había inscripto en su momento o sea inscribí a nombre de la persona
fallecida".
Acaso, ¿cuando el artículo 3135 del
Cód. Civil, el otro sostén del artículo
2 de la ley 17.801, refiere: "...Pero las partes contratantes, sus
herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y
testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos,
la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada",
no faculta al Registro a tomar debida razón de la hipoteca, pese a que el
deudor, o el acreedor hipotecario, pudiera haber fallecido?.
Por último, ¿si el artículo 16, inc. b)
de la Ley N° 17.801, refiere:
"Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren
bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de
su cónyuge" no está validando la inscripción, por tracto abreviado, de lo mismo que el
Registro se negara a hacerlo en forma directa, por tratarse el titular de una
persona fallecida?.