Derechos reales

2502. Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.

Nota de Vélez al 2502: "Demolombe en el tomo IX, desde el número 511, sostiene extensamente la resolución del artículo, contra muchos jurisconsultos franceses. El Derecho Romano no reconoce al lado de la propiedad sino un pequeño número de derechos reales, especialmente determinados, y era por lo tanto privada la creación arbitraria de nuevos derechos reales. Mas desde la Edad Media las leyes de casi todos los Estados de Europa crearon derechos reales por el arrendamiento perpetuo o por el contrato de cultura perpetua, y por mil otros medios. En España la constitución de rentas perpetuas como los censos, creó un derecho real sobre los inmuebles que las debían; y el acreedor del canon tenía derecho para perseguir la cosa a cualquiera mano que pasase.
Los escritores españoles se quejan de los males que habían producido los derechos reales sobre una misma cosa el del propietario, y el del censualista, pues las propiedades iban a su ruina. En otros casos se veía ser uno el propietario del terreno y otro el de los árboles que en él estaban. Algunas veces uno era propietario del pasto que naciera, y otro el de las plantaciones que hubiesen hecho.
La multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos, y puede perjudicar mucho a la explotación de esos bienes y la libre circulación de las propiedades, perpetuamente embarazadas, cuando por las leyes de sucesión esos derechos se dividen entre muchos herederos sin poderse dividir ha cosa asiento de ellos.
Las propiedades se desmejoran y los pleitos nacen cuando el derecho real se aplica a una parte material de la cosa que constituye, por decirlo así, una propiedad desprendida y distinta de la cosa misma; y cuando no constituye una copropiedad susceptible de dar lugar a la división entre los comuneros o a la licitación".
* "Aunque en la nota al artículo 497 definimos los derechos reales, tratando ahora especialmente de ellos diremos con Demolombe, que derecho real, es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto.
Se llama, al contrario, derecho personal, aquel que sólo crea una relación entre, la persona a la cual el derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relación se encuentren tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor), y la cosa o el hecho que es el objeto....".
"El Derecho Romano no había formulado científicamente la clasificación de derechos reales, y derechos personales. La indivisión la aplicaba a las acciones. Dice la Instituta Omnium autem actionum...summa divisio in duo genera deducitur, aut enim in rem sunt, aut in personam. Instituta, Lib. 4, Tít. 6, § 1.
El Digesto, explicando la distinción de las acciones reales (vindicaciones) y de las acciones personales (condiciones) nos da una excelente definición de los derechos reales y de los derechos personales (L. 25, Digesto, De obligat. et act.)...Namque agit unusquisque aut cum eo qui ei obligatus est,...quo casu proditae sunt actiones in personam...aut cum eo agit qui nullo jure ei obligatus est,...quo casu proditae actiones in rem sunt. (Instituta, L. 4, Tít. 6, § 1).
Sobre los derechos reales en general véase Ortolan, Generalización §75. - Maynz, § 172. - Mackeldey, § 218. - Demolombe, tomo IX, desde la página 335. - Véase L. 1,Tít. 13, Part. 5ª, L. 7,Tít. 15, Part. 5ª, y L. 11,Tít. 14, Part. 5ª, que contraponen las acciones personales y las reales, y L. 5,Tít. 8, Lib. 11, Nov. Rec.".
2503. Son derechos reales:
1° ) El dominio y el condominio;
2° ) El usufructo;
3° ) El uso y la habitación;
4° ) Las servidumbres activas;
5° ) El derecho de hipoteca;
6° ) La prenda;
7° ) La anticresis;
8º ) La Superficie Forestal. (Párr. incorp. por Ley 25.509).
Nota de Vélez al 2503: "No enumeramos el derecho del superficiario ni la enfiteusis, porque por esto Código no pueden tener lugar. El derecho del superficiario consistía en poder hacer obras como edificar casas, plantar árboles, etc., adherentes al suelo, sobre las cuales tenía un derecho de propiedad, independiente del de propietario del terreno, el cual, sin embargo, podía por derecho propio hacer sótanos y otros trabajos subterráneos bajo de la misma superficie que pertenecía a otro, con tal que no perjudicase los derechos del superficiario, así como el superficiario no podía deteriorar el fondo del terreno.
En Roma, según las reglas del Derecho Civil, la propiedad de la superficie no podía ser distinta de la propiedad del suelo, lo que importaba decir no sólo que el propietario del suelo venía a ser propietario de todas las construcciones y plantaciones que él hubiese hecho con los materiales de otro, o que un tercero hubiese hecho en el suelo con sus materiales, sino también que el propietario del suelo no podía enajenar la superficie en todo o en parte, separándola del suelo; y si él, por ejemplo, hubiese vendido su casa solamente sin vender el suelo, el adquirente no venía ser propietario de ella...".
2504. Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o constitución.

2505. La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas. (Ley 17.711).

Nota de Vélez al original del 2505: "Muchos escritores han pretendido establecer reglas generales sobre la adquisición y pérdida de los derechos reales - Maynz en el § 163, ha demostrado la inutilidad de este empeño, porque los diversos modos de adquirir o perder la propiedad o el derecho real constituido en ella, varían según la naturaleza de los hechos por los cuales se hace la adquisición o se causa la pérdida. Mejor será que al tratar de cada uno de los derechos reales se disponga sobre el modo de adquirirlos y las causas por que se pierden".

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