Art. 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.(*)
Comentario: (*) Véase, el antecedente de esta norma, en el artículo 5, de la derogada Ley N° 23.091.
Art.
1223.-
Desalojo.
Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.
El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la
demanda de desalojo por las causas de los artículos 1217
y 1219, inciso c).
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días. (*)
Comentario: (*) Por este artículo,
y su remisión al artículo 1087, se desprende que no es
necesaria la intimación previa, a la demanda de desalojo, en los casos de los
arts. citados, no obstante lo dicho por UniversoJus.
Véase: Decreto 320/2020, Decreto 766/2020; “Suspensión de desalojos…” ; Doctrina
Nacional; Suspensión de Desalojos. Prórroga de Plazos Contractuales,
Congelamiento de alquileres. (Emergencia Locativa. DNU
320/2020), por Dr. Enrique L. Abatti y
Dr. Ival Rocca (h).
Art.
1224.-
Facultades sobre las
mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la
mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si
acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño
para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición
contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.
Art.
1225.-
Caducidad de la fianza.
Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo
de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o
prórroga
expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple,
solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.
(*)
Comentario; (*) Sobre la extinción de la fianza, en general, véase el artículo 1596.
Art. 1226.- Facultad de retención. El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.(*)
Comentario: (*) Véase el artículo 1547 (C. C.).
"Me dirijo a Ud. a fin de intimarlo al pago de los alquileres de los meses de .............de 2.019, correspondientes al inmueble locado, sito en ..... ..............., los que ascienden a la suma de pesos.........., Dicho pago deberá efectuarlo dentro del plazo de diez (10) días corridos a partir de la recepción de la presente, en mi domicilio de ...… (Tel…). Doy a la presente el carácter de intimación de pago exigida por el artículo 1222, del Cód. Civil y Comercial, haciéndole saber que, en el caso de no abonar lo adeudado en el plazo establecido, promoveré demanda de desalojo por falta de pago y cobro de alquileres".
Art. 679. La acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales se sustanciará por el procedimiento establecido por este Código para el juicio sumario, con las modalidades que se establecen en los artículos siguientes. La Ley 25.488, art. 3º, derogó los arts. 486 al 497 del Código Procesal Nacional, que trataban sobre el proceso sumario).
Art. 680. La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
Art. 680 bis. Entrega del inmueble al accionante. En los casos que la acción de desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar.
680 ter. Reconocimiento Judicial. Cuando el desalojo se fundare en las causales de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar antes del traslado de la demanda un reconocimiento judicial dentro de los cinco días de dictada la primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial. Igual previsión deberá tomarse cuando se diera la causal prevista en los artículos 680 bis y 684 bis. (art. agregado por Ley N° 25.488).
Art. 681. En la demanda y en la contestación las partes deberán expresar si existen o no sublocatarios u ocupantes terceros. El actor, si lo ignora, podrá remitirse a lo que resulte de la diligencia de notificación, de la contestación a la demanda, o de ambas.
Art. 682. Si en el contrato no se hubiese constituido domicilio especial y el demandado no tuviese su domicilio real dentro de la jurisdicción, la notificación de la demanda podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere, siempre que en él hubiese algún edificio habitado.
Art. 683. Si faltase la chapa indicadora del número del inmueble donde debe practicarse la notificación, el notificador procurará localizarlo inquiriendo a los vecinos. Si obtuviese indicios suficientes, requerirá en el inmueble la identificación de los ocupantes, pidiéndoles razón de su relación con el demandado.
Si la notificación debiese hacerse en una casa de departamentos y en la cédula no se hubiere especificado la unidad, o se la designare por el número y en el edificio estuviere designada por letras, o viceversa, el notificador inquirirá al encargado y vecinos si el demandado vive en el edificio; lo notificará si lo hallare, identificándolo. En caso contrario devolverá la cédula informando el resultado de la diligencia.
Art. 684. Cuando la notificación se cumpla en el inmueble reclamado, el notificador
1º) Deberá hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios u ocupantes presentes en el acto, aunque no hubiesen sido denunciados, previniéndoles que la sentencia que se pronuncie producirá efectos contra todos ellos y que, dentro del plazo fijado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles.
2º) Identificará a los presentes e informará al juez sobre el carácter que invoquen y acerca de otros sublocatarios u ocupantes cuya presunta existencia surja de las manifestaciones de aquéllos. Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la notificación, no se suspenderán los trámites y la sentencia de desalojo producirá efectos también respecto de ellos.
3º) Podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la exhibición de documentos de identidad u otros que fueren necesarios.
El cumplimiento de lo dispuesto en este artículo y en el anterior constituirá falta grave del notificador.
Art. 684 bis. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata. En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 680 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte.(artículo agregado por Ley N° 25.488)
Art. 685. En los juicios fundados en las causales de falta de pago o por vencimiento del plazo sólo se admitirá la prueba documental, la de confesión y la pericial.
Art. 686. El lanzamiento se ordenará:
1º) Tratándose de quienes entraron en la tenencia u ocupación del inmueble con título legítimo, a los diez días de la notificación de la sentencia si la condena de desalojo se fundare en vencimiento del plazo, falta de pago de los alquileres o resolución del contrato por uso abusivo u otra causa imputable al locatario; en los casos de condena de futuro, a los diez días del vencimiento del plazo. En los demás supuestos, a los noventa días de la notificación de la sentencia, a menos que una ley especial estableciera plazos diferentes.
2º) Respecto de quienes no tuvieron título legítimo para la ocupación del inmueble, el plazo será de cinco días.
Art. 687. La sentencia se hará efectiva contra todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la diligencia de la notificación o no se hubiesen presentado en el juicio.
Art. 676. Clase de juicio. La acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales se sustanciará por el procedimiento establecido por este Código para el juicio sumario.
Se podrá dirigir esta acción contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso, o cualquier otro ocupante, cuya obligación de restituir o entregar, sea exigible.
Art. 676 bis. Entrega del inmueble al accionante. En las casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor precario o intruso, en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuera verosímil y previa caución real por los eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogar.
El juez sólo ordenará la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata del inmueble, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante. (Según Ley N° 11.443)
676 ter. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata. En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento de contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, en favor de la contraparte, mas los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en la multa, con la caución real. (Ley N° 14.220). (*)
Comentario: (*) Véase “Nuevo Procedimiento de Desalojo Abreviado en Prov. de Buenos Aires
(Art. 676 ter CPCCBA)”, por Enrique Luis Abatti
e Ival Rocca (h)
Art. 677. Condena de futuro. La demanda de desalojo podrá interponerse antes del vencimiento del plazo convenido para la restitución del bien, en cuyo caso la sentencia que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél. Las costas serán a cargo del actor cuando el demandado, además de allanarse a la demanda, cumpla con su obligación de desocupar el bien o devolverlo en la forma convenida.
Art. 678. Aplicabilidad ley locaciones urbanas. Aquellos juicios de desalojo en los que sea aplicable la ley de locaciones urbanas, se regirán en lo pertinente, por las disposiciones procesales que esta contenga.