Art. 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a. el
comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición
jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos;
b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar;
c. el boleto tiene fecha
cierta;
d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Art. 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio. (*)
Comentario: (*) Véase el artículo 1185 bis (Código Civil) y el fallo de la Cámara
Nacional en lo Comercial. (*)
Comentario: (*) Léase “SOBRE
LA REGULACIÓN DEL BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL Y LOS ETERNOS PROBLEMAS QUE AÚN SEGUIRÁ GENERANDO.
Por Rodrigo Padilla
Revisión: Verificar si todos los accesorios, como los sanitarios y artefactos de cocina funcionan correctamente. Si el agua de las canillas es abundante y limpia. Que no haya pérdida de gas, exigiendo que todas las llaves de paso estén abiertas, comprobando el buen funcionamiento de la estufa, el termotanque o calefón.
Que no haya manchas de humedad en paredes y techos, por ejemplo debajo de las ventanas, en los cielos rasos y cerca del zócalo, salvo que fuere para reciclarlo.
Abra y cierre más de una vez las puertas y ventanas, y también constate que las cortinas de enrollar funcionen en forma adecuada.
Además de visitar la unidad en el horario habitual también recorra el barrio de noche, no sólo de lunes a viernes, sino también los fines de semana. Es una manera de verificar la seguridad en la zona, luminosidad de las calles, cantidad de tránsito y si hay cerca lugares de diversión que puedan ser fuente de ruidos molestos.
Orientación: La Norte es la mejor y la más buscada. El Este asegura buen sol por la mañana y el Oeste, luz a raudales durante la tarde. El Sur no es tan buscado porque no tiene sol directo, pero sí buena luminosidad.
Informe a la Afip: Cuando un inmueble ingresa a la venta, el corredor inmobiliario deberá informar al organismo recaudador esa circunstancia. Es decir, ubicación, titular y valor de la venta entre otros datos. En caso de materializarse la operación se lo deberá informar a la Afip en un documento denominado "Confirmación de venta". -
Reserva de compra: por lo común no supera el tres por ciento (3%) del valor del inmueble, pero puede ser bastante menos. Léase “Consejos prácticos a la hora de firmar una reserva de compra de inmueble”.
Documentos: pedir copia del título de propiedad para verificar en el Registro de la Propiedad,
mediante certificados de dominio e inhibiciones, si hay alguna hipoteca o embargo o si pesa alguna inhibición sobre el
propietario.
Comisiones: dentro de la Capital, el vendedor pacta libremente con su agente inmobiliario. Pero en el caso de los departamentos nuevos el comprador no paga y en los usados solamente abona el 1,5 %. En la Pcia. de Bs. As. "del 1,5% al 3% a cargo de cada parte".
Reglamento de copropiedad: verificar si figura la baulera, si la cochera es fija o si sólo es un espacio. También, si la unidad es apta para profesional.
Expensas: verificar las boletas de los últimos meses para estimar los costos futuros, como también las Tasas Municipales, AySA y Rentas de la Ciudad de Bs. As. o de la Pcia. de Buenos Aires.
Boleto: que algún profesional de confianza lea el texto del boleto. Controlar que la dirección y número de la unidad funcional sean los correctos. Respecto al desembolso, tradicionalmente, se abona el 30 por ciento y el resto con la escritura y posesión. Puede haber variaciones porque se acuerda libremente entre las partes.
Escritura: Conforme al artículo 299 y sigts. del Cód. Civ. y Com., el escribano interviniente, -designado por el comprador en el boleto, salvo que la compra fuere con financiación, que lo designa el acreedor hipotecario, o se tratare de una "primera escritura" de un edificio "a estrenar", o de un loteo- debe dar fe que conoce a las partes. Asimismo, quien lo juzgare pertinente, podrá requerir la presencia y firma de dos testigos instrumentales, como la colocación de la impresión dígito pulgar, como medida de mejor control para identificar a los comparecientes y evitar la sustitución de persona.
Estudios de títulos: no obstante no existir disposición legal que exija a los escribanos dichos estudios, la cantidad de problemas notariales suscitados indican la imprescindible necesidad de que los escribanos agoten los medios a su alcance para dar garantía de los actos que pasan ante su presencia. La ley no cubre la negligencia del comprador o acreedor que no se preocupa de verificar las condiciones del título, como de inquirir sobre su bondad; y la mejor prueba de tal preocupación estará dada por la realización del estudio de los antecedentes dominiales del inmueble. Los estudios de títulos son cargo del vendedor.
Gastos de escrituración: en la Capital estos gastos para el comprador llegan como máximo al 3% y para el vendedor al 1% del precio de venta, en Pcia. de Buenos Aires el porcentual es mayor.
Certificados: lo son registrales y administrativos. Tienen un valor fijo y su costo puede variar según el lugar de ubicación del inmueble y si el trámite es simple o urgente. Dichos gastos lo son a cargo del vendedor.
Inscripción: En la ciudad de Buenos Aires es del 2 por mil sobre el precio de la operación y a cargo del comprador, más los gastos de timbrado.
Impuesto de sellos: para Capital Federal, es el 2,5% sobre el precio de la operación o la valuación fiscal, el que resultare mayor, respecto de la transferencia onerosa de un inmueble, formalizada por escritura pública, salvo el caso de propiedad única de un inmueble destinado a vivienda (Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires). Para el Código Fiscal de la Pcia. de Bs. As. es del 4%, con idéntica salvedad. Lo pagan tanto el que vende como el que compra.
Impuesto a la transferencia: Si la vendedora es una persona física la alícuota de este impuesto es del 1,5%, excepto que enajene el único inmueble que tenga como vivienda y afecte su producido a la adquisición de otro destinado a casa-habitación propia. Lo son a cargo del vendedor.
Honorarios del escribano: Representan, aproximadamente, un 2% de la operación y lo asume la parte compradora.
Inmobiliarias: elegir empresas a cargo de corredores públicos matriculados y en lo posible adheridas a alguna de las cámaras que representan al sector:
Cámara Inmobiliaria Argentina, Av. Independencia 942 Te. 4300-0768
Instituto de Capacitación de la Cámara Inmobiliaria Argentina: Estados Unidos 984, Tel. 4300-2272.
Empresas Asesoras:
Con la intención de supervisar la calidad de habitabilidad de un inmueble se creó New Way, una empresa que se dedica fundamentalmente al asesoramiento de clientes que estén por comprar o refaccionar su propiedad.
Se entrega por escrito, dentro de las 48 horas, un informe técnico sobre defectos, reparaciones, detalles del deterioro y mantenimiento a realizarse en un corto plazo, por un costo variable, según el tipo de vivienda y distancia de la Capital Federal.
Se accede a la misma por el sitio: www.nway.com.ar
También cumple similares servicios el "Centro de Asesoramiento Técnico para la Evaluación de Viviendas e Inmuebles", que cuenta con el auspicio de la Sociedad Central de Arquitectos. Se contacta con el mismo a través del sitio www.Catevi.com.ar
Tiene que estar muy claro el tiempo por el que se realiza la autorización de venta y el día que vence.
Debe figurar también a cargo de quién corren los gastos de publicidad y carteles.
No es un poder para vender la propiedad, sino que sólo se autoriza a la firma inmobiliaria a ofrecerla en el mercado.
Dejar aclarado también el monto de la comisión cuando corresponda.
Pactar que ocurre si no se realiza la venta, por el tema de los gastos.
Quedarse siempre con una copia. En caso de duda, antes de firmar consultar a un profesional.
Cuando los dos son titulares de dominio será necesario la firma de ambos.
Cuando el bien es ganancial el cónyuge de la parte vendedora debe concurrir a firmar el boleto y la escritura para prestar su consentimiento.
Son gananciales los bienes adquiridos a titulo oneroso después del matrimonio.
Son propios, y por lo tanto no necesitan el consentimiento del cónyuge, los que cada cónyuge tenía antes del matrimonio o que fueron adquiridos después, pero por donación, herencia o legado (título gratuito) o por subrogación real de un bien propio.
El artículo 456 del Cód. Civ. y Com., establece los recaudos, para disponer de los bienes matrimoniales, y el artículo 470, del mismo, los parámetros, para disponer de los bienes gananciales.
Ante el remate de un inmueble:
Leer atentamente el edicto o los volantes en los que se describe las características del inmueble, lo que habrá que pagar en el momento de la subasta y los días de visita.
Llevar dinero en efectivo o cheque certificado por lo que podría resultar el 30 % del precio final, más un 3 % de comisión y 0,25 % de sellado.
En ejecución hipotecaria, en fuero civil, por fallo plenario se considera que los impuestos, tasas o contribuciones no se trasladan al nuevo comprador. Por ello, en los edictos se transcribe: "De acuerdo a lo resuelto en el plenario del 18/02/1999 en autos -Servicios Eficientes S.A. c/Yabra Roberto Isaac s/ejecución hipotecaria- el adquirente en subasta judicial en caso de no existir fondos suficientes no deberá afrontar las deudas que registre el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones anteriores a la toma de posesión".
Las expensas se considera que siguen al inmueble y si el producido de la venta no alcanzare, las pagará el comprador.
Cuando se trata de quiebras, en el fuero comercial, la mayoría de los juzgados interpreta que ni las tasas ni las expensas se trasladan al comprador.
El hecho de que el inmueble se encuentre ocupado o exista alguna restricción al dominio, como en el caso del usufructo (*), disminuye notoriamente el valor de la base y, por ende, la puja de los posibles interesados. Conf. "Sobre la ocupación del bien objeto de la subasta y sus implicancias procesales”, por María Milagros Mancuso y Juan Agustín Silva.
Comentario: (*) Respecto al usufructo, véase el artículo 2151 del Cód. Civ. y Com. y nuestro comentario.
Sitio en Internet donde se anticipan los remates y se detallan los bienes a subastarse.
La sede donde se realizan las subastas, Presidente Perón 1233 de Capital Federal, posee sistemas de audio y video, vigilancia policial en la puerta y en la sala, otra sala de firmas privada con audiovideo y una delegación del Banco de la Ciudad de Buenos Aires.
Se ha separado un sector de la sala donde se pueden instalar aquellos que deseen pujar con más comodidad. Así, el martillero ve al cliente mucho mejor durante la sucesión de las ofertas e impide que se le acerquen terceras personas.
Art. 570.- Cualquiera sea la
naturaleza de los bienes a subastar,
a pedido de parte o de oficio el juez podrá disponer que se admitan posturas en
sobre cerrado, en las condiciones que fije, que deberán indicarse en los
edictos y, en su caso, en la propaganda.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación o las Cámaras podrán establecer las
reglas uniformes de aplicación de la expresada modalidad del remate.
Si se tratare de subasta de muebles que se realice por intermedio del Banco de la Ciudad
de Buenos Aires u otras instituciones oficiales que admitan posturas bajo
sobre, se aplicará esa modalidad en los términos que establezcan las
respectivas reglamentaciones.
Art. 571. - El comprador deberá
indicar, dentro de tercero día de realizada la subasta, el nombre de su comitente, en escrito firmado por ambos. En su
defecto, se lo tendrá por adjudicatario definitivo.
El comitente constituirá domicilio
en esa presentación, bajo apercibimiento de lo dispuesto en el artículo 41, en lo
pertinente.
Art. 586. - La venta judicial sólo quedará perfeccionada una vez aprobado el remate, pagado el precio o la parte que correspondiere, si se hubieren otorgado facilidades, y luego de realizada la tradición del inmueble a favor del comprador.
Jurisprudencia: "La entrega del inmueble a quien lo adquirió en subasta pública, realizada por el oficial de justicia en el inmueble mismo, en presencia del inquilino que ocupaba en ese momento una parte de la finca es una forma de tradición ajustada a derecho, mediante la cual el accipiens adquiere la posesión. En consecuencia la tercería de dominio deducida debió ser desestimada in límine por no haber sido oportunamente planteada".
"La consolidación del dominio a favor del adquirente se materializa en supuestos de subasta judicial, por medio de la aprobación del remate y la entrega de la posesión del inmueble, siendo a partir de esos actos el titular incuestionable del bien, sin que sea necesaria la escrituración correspondiente, pues la prevista en el art. 587 del Código Procesal no hace a la perfección de la venta sino a la obtención de un título y a la inscripción del dominio en los registros de la propiedad y, por ende, es suplida por las constancias del expediente".
Art. 587. - La escritura de protocolización de las actuaciones será extendida
por escribano sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado. El
adquirente que solicita la escrituración toma a su cargo la realización de las
diligencias tendientes a ella, pero no está obligado a soportar los gastos que
corresponden a la otra parte.
Art. 590. - Mientras el
ejecutante no esté totalmente desinteresado, las sumas depositadas no podrán
aplicarse a otro destino, salvo que se tratare de las costas de la ejecución, o
del pago de otro acreedor
preferente o privilegiado.
Los gastos causados por el deudor para su defensa no tendrán, en ningún caso, prelación,
salvo cuando correspondiere por aplicación de la ley sustancial.
El defensor de ausentes no podrá cobrar honorarios al ejecutado por su
intervención.
Art.
591. - Dentro de los cinco (5) días contados desde que se pagó el precio
o desde la aprobación del remate, en su caso, el ejecutante presentará la
liquidación del capital, intereses y costas; de ella se dará traslado al
ejecutado. Si el ejecutante no presentare oportunamente liquidación, podrá
hacerlo el ejecutado, en cuyo caso se conferirá traslado a aquél. Contestado
dicho traslado o vencido el plazo para hacerlo, el juez resolverá.
La falta de impugnación no obligará a aprobar la liquidación en cuanto ésta no
se ajustare a derecho.
Si el ejecutado lo pidiere, el ejecutante deberá prestar fianza para percibir
el capital y sus intereses. Dicha fianza quedará cancelada, sin que se requiera
declaración expresa, si el deudor no promoviere el proceso ordinario dentro del
plazo de quince (15) días desde que aquélla se constituyó.
En este caso se impondrá al ejecutado una multa que no podrá exceder del
veinticinco por ciento (25 %) del importe de la fianza, y que será a favor del
ejecutante.
Art. 598.- "Dictada la sentencia de trance y remate se procederá de la siguiente forma:
1.
El juez ordenará verificar el estado físico y de ocupación, designando a tal
fin al escribano que proponga el acreedor. Si de esa
diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimará a
su desocupación en el plazo
de diez (10) días, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública.
No verificada en ese plazo la desocupación, sin más trámite se procederá al
lanzamiento y se entregará la tenencia al acreedor, hasta la aprobación del remate, con intervención
del notario al que se refiere el párrafo anterior. A esos fines, el escribano
actuante puede requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilio y
violentar cerraduras y poner en depósito oneroso los bienes que se
encuentren en el inmueble, a costa del deudor.
2. El acreedor estará facultado para solicitar directamente al Registro de la
Propiedad un informe sobre el estado y gravámenes que afectaren el
inmueble hipotecado, con indicación
del importe de los créditos, sus titulares y domicilios.
3. Asimismo, el acreedor puede requerir la liquidación de las deudas que
existan en concepto de expensas
de la propiedad horizontal, impuestos,
tasas y contribuciones
que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas
liquidaciones en el plazo de diez (10) días hábiles desde la recepción de su solicitud, se podrá subastar el bien como si
estuviera libre de deudas. Los reclamos que se dedujeran por aplicación de lo
dispuesto en este inciso no afectarán el trámite de remate del bien gravado.
4. La venta quedará perfeccionada una vez pagado el precio en el plazo que se
haya estipulado y realizada la tradición a favor del comprador. El pago se podrá realizar
directamente al acreedor, quien deberá depositar el remanente dentro del quinto
día de verificado el cobro. Si el acreedor ostenta la tenencia del inmueble
subastado, podrá transmitirla
directamente al comprador; caso contrario y no habiendo mediado desposesión
como lo prevé el inciso 1 deberá ser entregado con intervención del juez. La
protocolización de las actuaciones será extendida por intermedio del escribano designado por el comprador, sin que sea
necesaria la comparecencia del ejecutado.
5. El deudor ni el tercero,
poseedor del inmueble hipotecado, pueden interponer incidente ni recurso
alguno, salvo las defensas del artículo
64 en la oportunidad del artículo 54, sin perjuicio de que el deudor pueda ejecutar
en juicio sumarísimo posterior, los derechos que tenga que reclamar el
acreedor. Si existiera peligro de desprotección de alguno de los interesados,
se notificará al defensor
oficial para que asuma el control del proceso de ejecución de la garantía.
6. Una vez realizada la subasta
y cancelado el crédito ejecutado, el deudor podrá impugnar por la vía judicial:
a) La liquidación practicada por el acreedor, y
b) El incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente artículo por
parte del ejecutante.
En todos los casos el acreedor deberá indemnizar los perjuicios ocasionados, sin
perjuicio de las sanciones penales y administrativas de que se hiciera pasible.
7. En los casos previstos en el presente artículo, no procederá la compra en comisión ni la
indisponibilidad de los fondos de la subasta. No obstante
el juez podrá pedir caución
suficiente al acreedor". (Texto según art. 79, de la Ley N° 24.441).
Por ello, en los edictos de ejecuciones hipotecarias se transcribe: "No procederá la compra en comisión ni la posterior cesión del boleto por instrumento privado, ni podrá solicitarse la indisponibilidad de los fondos"
La "compra en comisión" se emplea para dejar oculto el verdadero nombre del adquirente que, por el motivo que fuere, no puede o no quiere aparecer en el negocio. En otro supuesto, cuando sólo existe un ánimo especulativo en quien suscribe el contrato, éste utiliza la fórmula "en comisión" con la única finalidad de tener la libertad de transferir, en forma rápida y sencilla, los derechos y obligaciones emergentes del instrumento (Borda, "Tratado de Derecho Civil Argentino Contratos", 3a. ed., t. I. p. 325 nro. 425).
En la primera hipótesis, al existir un encargo o comisión de un tercero al comprador aparente, se estaría en presencia de un mandato oculto , siendo el comisionista el mandatario de quién le efectuó el encargo quien, a su vez, es el mandante. En la segunda, por el contrario no ha existido orden a comisión alguna, siendo frecuente que el pretendido comisionista tenga por objeto obtener algún beneficio económico, transfiriendo el boleto a un tercero. Podría afirmarse que se está en presencia de la situación contemplada por el artículo 1162 (ahora, artículo 1321, del Cód. Civil y Com.), esto es, en el caso de un individuo que contrata en interés de otro, que puede ratificar y hacer suyo el negocio, exigiendo su cumplimiento (Lafaille, "Curso de Contratos", t. III p. 146 n° 185; Machado, " Exposición y Comentario del Código Civil", t. V p. 248).
Véase, "Jurisprudencia Nacional", por la que determinan Inoponible, a la cesionaria del adquirente en subasta, la prohibición de venta en comisión y cesión del boleto de compraventa.
"El plazo para depositar el precio del bien vendido judicialmente es perentorio. Por lo que el pedido de nulidad de subasta no enerva la obligación del comprador de hacer el depósito del saldo de precio en el término fijado, quien puede resguardar su derecho mediante el pedido de indisponibilidad de fondos"
"Aprobado el remate corresponde a quien resulte adjudicatario efectuar el depósito del saldo de precio sin necesidad de ninguna intimación, si el plazo acordado por el artículo 580 del Código Procesal se encuentra vencido".
"Es improcedente el depósito tardío del saldo de precio, aun cuando se efectúe antes de decretarse una nueva subasta y haya conformidad de partes al respecto. Admitir que el comprador pueda sortear las consecuencias del Cód. Proc. arts. 580 y 584 significa alterar de hecho y a posteriori las condiciones de venta, que por este conducto habría venido a ser a plazo y no al contado, comprometiendo la validez del remate frente a los demás postores que tuvieron en cuenta las condiciones primitivas para ofertar; y esta cuestión excede el interés privado de las partes, no siendo materia disponible para ellas, ni condicionada por su mayor o menor importancia económica".
"Toda vez que el comprador pretende la suspensión del pago del saldo de precio con un argumento que tiende a establecer falta de identidad de la cosa vendida con lo anunciado en los edictos, con lo cual está proponiendo un debate sobre un defecto de este último, pues en sustancia el bien aparece razonablemente determinado, la cuestión se encuentra vedada por tal último párrafo del artículo 566 del Código Procesal".