Del condominio
Naturaleza Jurídica

Doctrina Nacional

Art. 2503. Son derechos reales:

1° ) El dominio y el condominio;
2° )
El usufructo;
3° )
El uso y la habitación;
4° ) Las
servidumbres activas;
5° ) El derecho de
hipoteca;
6° ) La prenda;
7° ) La anticresis;

8° ) La Superficie Forestal. (Párr. incorp. por Ley 25.509).

Nota de Vélez al 2503: "No enumeramos el derecho del superficiario, ni la enfiteusis, porque por este Código no pueden tener lugar. El derecho del superficiario consistía en poder hacer obras, como edificar casas, plantar árboles, etc., adherentes al suelo, sobre las cuales tenía un derecho de propiedad, independiente del propietario del terreno, el cual sin embargo, podía por derecho propio, hacer sótanos y otros trabajos subterráneos bajo de la misma superficie que pertenecía a otro, con tal que no perjudicase los derechos del superficiario, así como el superficiario, no podía deteriorar el fondo del terreno.
En Roma, según las reglas del Derecho Civil, la propiedad de la superficie no podía ser distinta de la propiedad del suelo, lo que importaba decir no sólo que el propietario del suelo venía a ser propietario de todas las construcciones y plantaciones que él hubiese hecho con los materiales de otro, o que un tercero hubiese hecho en el suelo con sus materiales, sino también que el propietario del suelo no podía enajenar la superficie en todo o en parte, separándola del suelo; y si él, por ejemplo, hubiese vendido su casa solamente sin vender el suelo, el adquirente no venía a ser propietario de ella.
Mas después el Derecho pretoriano concedió al adquirente de la superficie una acción y un interdicto especial, cuando se tratase de una concesión a perpetuidad, o por un largo tiempo.
El derecho de superficie desde entonces, como una desmembración del derecho de propiedad, podía ser transmitido y enajenado en todo o en parte, gravado con usufructo o servidumbre, venir a ser el objeto de una acción de partición entre los herederos, si estaba indiviso, y susceptible de ser adquirido por prescripción. L. 1 §§ 6 hasta 9, Digesto, De adq. vel amitt. possess..
Hemos juzgado que era más conveniente aceptar el derecho puro de los romanos y estar a las resoluciones generales sobre lo que se edificase y plantase en suelo ajeno. El derecho de superficie desmejoraría los bienes raíces y traería mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos.
Suprimimos también el derecho enfitéutico, o lo que en España se llamaba censo enfitéutico. La enfiteusis era la concesión de un fundo que una de las partes entregaba a la otra a perpetuidad o por un largo tiempo, con cargo de mejorarlo por construcciones o plantaciones, y de pagar un canon anual. La enfiteusis se distingue por un doble efecto: por una parte, el enfiteuta se obliga a pagar al cedente del terreno el canon enfitéutico, lo que parece demostrar que la propiedad permanece en poder de éste, y por otra parte, el enfiteuta adquiere un derecho real. Ejerce las acciones
posesorias y petitorias; puede enajenar su derecho, constituir hipotecas en el fundo, o imponerle servidumbres. Y ciertamente que estos otros derechos semejantes no se derivan de un arrendamiento. Ellos demuestran al contrario la transmisión de un derecho real. No es venta de un usufructo, pues éste se extingue por la muerte del usufructuario, y el derecho enfitéutico pasa a los herederos. No es venta tampoco de una propiedad, porque se debe pagar una pensión anual, y el acreedor lleva el nombre de señor directo en quien el enfiteuta mismo reconoce el derecho de propiedad.
Así, dice Demolombe, la enfiteusis es una convención sui generis, un poco de arrendamiento, un poco de usufructo, un poco de propiedad; pero verdaderamente no es arrendamiento, ni usufructo, ni propiedad. Esto mismo ya lo decía la Ley Romana jus emphytenticarum neque conductionis, neque alienationis, esse titulis adjiciendum, sed hoc jus tertium esse constituimus, L. 1, Cód. Romano, De jure emphyteutico (pag. 546). Instituta, § 3, De locatione et conductione. La singularidad de este derecho ha hecho que las leyes, la jurisprudencia y la doctrina estén llenas de incertidumbres y de controversias.
La conveniencia de este contrato ha dependido siempre del estado de la sociedad en sus diferentes épocas, de las instituciones políticas que permitían los feudos, la inenajenabilidad de los bienes raíces y los mayorazgos que constituían el derecho sucesorio al arbitrio de los padres. Entre nosotros ha existido, y la experiencia ha demostrado que las tierras enfitéuticas no se cultivan ni se mejoran con edificios. Suprimiendo la enfiteusis, evitamos los continuos y difíciles pleitos que necesariamente trae, cuando es preciso dividir por nuestras leyes de sucesión el derecho enfitéutico y el derecho del señor directo. El contrato de arrendamiento será entre los propietarios y los cultivadores o criadores de ganado, un intermediario suficiente.
En virtud pues, de lo dispuesto en este artículo y en el anterior, la Comisión que proyectó el Código Civil para España, suprimió la enfiteusis y Goyena en la nota al
artículo 1547 expone los males que ese contrato había causado en aquel reino. En casi todos los códigos modernos está prohibida la enfiteusis. En el Código Francés no hay la palabra enfiteusis. Si se hace pues, un contrato de enfiteusis, valdrá sólo como contrato de arrendamiento, ya que no puede valer como de usufructo, y durará sólo por el tiempo que puede durar la locación".  

Art. 2673. El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

Nota de Vélez al 2673: "Véase L. 11,Tít. 10, Part. 5ª, y LL. 1 y 2,Tít. 15, Partida 6ª".

Art. 2674. No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas.

Nota de Vélez al 2674: "Aubry y Rau, § 221".

Art. 2675. El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad, o en los casos que la ley designa.

Nota de Vélez al 2675: "Como en los casos de los gananciales de la sociedad conyugal, o cuando se prolongue una indivisión, o en los casos de conmistión, o confusión.

Art. 2676. Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios.

Art. 2677. Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros.

Nota de Vélez al 2677: "L. 55,Tít. 5, Part. 5ª (*); Sobre los dos artículos anteriores, Zachariae, § 279".

Comentario: (*) Gregorio López, en nota a la L. 55,Tít. 5, Part. 5ª, (véaselas en castellano) cita a Carolus Molineus (Charles Du Moulin), en "Consuetudines Parisienses", Tít. 1, § 13, glosa 5, q. 12.; a Fabianus de Monte en "De emptiene et venditione", octava questio principalis, 4a. q.; y a Andreas Tiraquellus (André Tiraqueau), en "De utroque retractu" al fol. 140, n° 111, quién, a su vez, remite a Carolus Molineus.

Art. 2678. Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición, y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación.

Nota de Vélez al 2678: "Zachariae, lugar citado. - Aubry y Rau, § 221 - Toullier, tomo III, nº 573 - Pardessus, Servidumbres, tomo II, nº 254 - Demolombe, tomo XII, nº 743".

Art. 2679. Cada uno de los condóminos puede reivindicar, contra un tercer detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte material y determinada de ella.

Nota de Vélez al 2679: "L. 8, § 1,Tít. 3, L. 10, Digesto - L. 2,Tít. 37. Lib. 3, Cód. Romano, (pag. 391) - Maynz, § 360 - Aubry y Rau, § 221, n° 2"-

Art. 2680. Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.

Nota de Vélez al 2680: "Pardessus, Servidumbres, tomo I, nº 192 - Demolombe, tomo XI, nº 447 - Aubry y Rau, § 221, n° 2".

Art. 2681. Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros.

Jurisprudencia: "No corresponde admitir la pretensión tendiente a percibir del condómino la parte correspondiente al mayor valor adquirido por la propiedad como consecuencia de las mejoras introducidas en el bien, aun cuando el condómino tuviera conocimiento de su realización, si no medió consentimiento expreso de su parte" (CApel. CC San Martín, Sala II, Mayo 19, 1983). ED, 105-481.

Comentario: No obstante la jurisprudencia citada, entendemos que se debiera aplicar la doctrina de los arts. 2588, 2589 y 2590 del Cód. Civil, referidos al dominio, máxime si las mejoras "se hicieren a vista y ciencia del mismo y sin oposición suya" (artículo 2590, in fine); salvo que los condóminos fueran cónyuges, en tal caso, las mejoras serían gananciales, artículo 1272. Si los condóminos fuesen concubinos, podría hacerse valer el principio de la comunidad de derechos (artículo 1703).

De todos modos, como se trataría de un crédito personal, a favor de quien hiciere las mejoras, prescribiría a los diez años de realizadas las mismas (artículo 4023), menos entre cónyuges (artículo 3969).

Art. 2682. El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.

Art. 2683. Sin embargo, la enajenación, constitución de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.

Nota de Vélez al 2683: "Zachariae, § 279 - Toullier, tomo III, nº 573 - Pardessus, tomo II, nºs. 250 y sgtes. - Demolombe, tomo XII, nºs. 742 y sgte.".

Art. 2684. Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular.

Nota de Vélez al 2684: "Demolombe, tomo XI, nºs. 445 y sgte. - Pardessus, Servitudes, tomo I, nº 192".

Art. 2685. Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.

Nota de Vélez al 2685: "Zachariae, § 279 - Pothier, Societé, nº 192 - Pardessus, Servitudes, tomo I, nº 192 - Demolombe, tomo XI, nº 448. y sgtes.".

Art. 2686. No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán los intereses al copropietario que los hubiere hecho, y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.

Art. 2687. A las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado sino el condómino que las contrajo, el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado.

Nota de Vélez al 2687: "Cód. de Chile, artículo 2307".

Art. 2688. Si la deuda hubiere sido contraída por los condóminos colectivamente, sin expresión de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto a la cuota que le corresponda.

Nota de Vélez al 2688: "Cód. de Chile, artículo 2307 - L. 10,Tít. 1, Lib. 10, Nov. Rec. - Marcadé, sobre el T. 3, Lib. 3, Cód. Francés, número 592 - Italiano, artículo 488 (*) - Pothier en el número 187, enseña que los comuneros son únicamente responsables por su parte viril; que todos ellos han contraído la obligación, lo que hoy no puede sostenerse".

Comentario: (*) Tanto el artículo 592 del Cód. Francés, como el artículo 488 Italiano (ahora 990), aluden al usufructuario, que no puede usar del arbolado sin avisar al propietario. El error de la cita proviene de haber tomado Vélez, el nº 592, como un articulo del Código Francés, cuando, el mismo, responde a la numeración del tratado de Mercadé, T. 3, Lib. 3, Sec. 4, sobre dicho Código.

Art. 2689. En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda.

Nota de Vélez al 2689: "Pothier, Societé, nº 188".

Art. 2690. Cuando entre los condóminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporción del interés que tengan en ella, y según el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente.

Nota de Vélez al 2690: "Pothier, obra citada, nº 191".

Art. 2691. Cada uno de los condóminos es deudor a los otros, según sus respectivas partes, de las rentas o frutos que hubiere percibido de la cosa común, como del valor del daño que les hubiese causado.

Nota de Vélez al 2691: "Pothier, nº 190 - L. 8, Digesto, Communi dividundo ".

División del condominio
Práctica procesal
División del condominio en el concubinato

Código Civil

Art. 2692. Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.

Nota de Vélez al 2692: "L. 1,Tít. 15, Part. 6ª - Cód. Francés, artículo 815 - L. 1,Tít. 2, Lib. 10, Digesto - L. 5,Tít. 37, Lib. 3, Cód. Romano (pág. 392) - Zachariae, § 279".

Art. 2693. Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la división; pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente. (*)

Nota de Vélez al 2693: "Zachariae, § 279 - Aubry y Rau, § 221, nº 5".

Comentario: (*) el artículo 18, de la Ley Nº 13.512, dispone: "A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley".

Art. 2694. Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donación o por testamento, el testador o donante puede poner la condición de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo.

Nota de Vélez al 2694: "Aubry y Rau, lugar citado - Zachariae, lugar citado".

Art. 2695. La división entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condómino debe ser considerado como que hubiere sido, desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condóminos.

Nota de Vélez al 2695: "Aubry y Rau, lugar citado - Duranton, tomo VII, n° 522 - Marcadé, sobre el artículo 883, n° 2 - Zachariae, § 279, y nota 27".

Art. 2696. El mismo efecto tendrá, cuando por la división de condominio uno de los condóminos hubiera venido a ser propietario exclusivo de la cosa común, o cuando por cualquier acto a título oneroso hubiera cesado la indivisión absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros. (Ley 17.711).

Nota de Vélez al 2696: "La cita anterior y Zachariae, lugar citado, nota 26".

Art. 2697. Las consecuencias de la retroactividad de la división serán las mismas que en este Código se determinan sobre la división de las sucesiones.

Art. 2698. Las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares.

 Administración del condominio

Código Civil

Art. 2699. Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe ser puesta en administración, o alquilada o arrendada.

Art. 2700. No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la división de la cosa, prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo de administrarla, nombrará y quitará los administradores.

Art. 2701. El condómino que ejerciere la administración será reputado mandatario de los otros, aplicándosele las disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador.

Art. 2702. Determinándose el arrendamiento o el alquiler de la cosa, debe ser preferido a persona extraña, el condómino que ofreciere el mismo alquiler o la misma renta.

Art. 2703. Ninguna determinación será válida, si no fuese tomada en reunión de todos los condóminos o de sus legítimos representantes.

Art. 2704. La mayoría no será numérica sino en proporción de los valores de la parte de los condóminos en la cosa común, aunque corresponda a uno solo de ellos.

Art. 2705. La mayoría será absoluta, es decir, debe exceder el valor de la mitad de la cosa. No habiendo mayoría absoluta nada se hará.

Art. 2706. Habiendo empate y no prefiriendo los condóminos la decisión por la suerte o por árbitros, decidirá el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros.

Art. 2707. Los frutos de la cosa común, no habiendo estipulación en contrario o disposición de última voluntad, serán divididos por los condóminos, en proporción de los valores de sus partes.

Art. 2708. Habiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno de los condóminos, se presume que son iguales.

Art. 2709. Cualquiera de los condóminos que sin mandato de los otros, administrase la cosa común, será juzgado como gestor oficioso.

De la indivisión forzosa

Doctrina Nacional

Código Civil

Art. 2710. Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división.

2711. Los derechos que en tales casos corresponden a los condóminos, no son a título de servidumbre, sino a título de condominio.

Nota de Vélez al 2711: "Aubry y Rau, § 221, ter nº 1.- La situación de las cosas que supone el artículo es ordinariamente calificada de servidumbre de indivisión - Pardessus, Servitudes, tomo I n°s. 190 y sgtes. - Duranton, Tomo V, nº 149.- Pero esta calificación puede conducir a consecuencias completamente erróneas, pues la indivisión forzosa no constituye una carga impuesta a la cosa indivisa, sino una simple restricción a la facultad de pedir la división. Es verdad que el uso de la cosa común está restringido a la utilidad que pueden obtener las  heredades en interés de las cuales la cosa ha quedado indivisa, pero no es ésta una razón para decir que este uso se ejerce a título de servidumbre. - Véase Demolombe, Tomo XI, n°s. 444 y 445".      

2712. Cada uno de los condóminos puede usar de la totalidad de la cosa común y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condición de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que está destinada, y de no embarazar al derecho igual de los condóminos.

Nota de Vélez al 2712: "Aubry y Rau, lugar citado - Demolombe, tomo XI, n° 445".

2713. El destino de la cosa común se determina no habiendo convención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada.

Nota de Vélez al 2713: "Así el propietario de un patio común puede alzar su edificio que dé sobre él hasta donde quiera, y abrir puertas y ventanas, arrojar al patio común las aguas pluviales de su edificio, y aun las aguas de que se hubiese servido en los usos domésticos".

2714. Los copropietarios de la cosa común no pueden usar de ella sino para las necesidades de las heredades, en el interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa.

Nota de Vélez al 2714: "Demolombe, tomo XI, n° 444 - Aubry y Rau, § 221, ter nº 1".

2715. Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohíbe la división de una cosa común, o cuando lo prohibiere una estipulación válida y temporal de los condóminos, o el acto de última voluntad también temporal que no exceda, en uno y en otro caso, el término de cinco años, o cuando la división fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.

2716. El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa.

Comunidad hereditaria
Condominio y comunidad hereditaria

División de condominio

Doctrina Nacional