Código Civil y Comercial
Conjuntos inmobiliarios
Doctrina Nacional

Art. 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Art. 2074.- Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Art. 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.

Art. 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.

Art. 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.

Art. 2078.- Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

Art. 2079.- Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables. Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.

Art. 2080.- Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.

Art. 2081.- Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.

Art. 2082.- Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.

Art. 2083.- Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.

Art. 2084.- Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento.

Art. 2085.- Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.

Art. 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.

Barrios Cerrados

Doctrina Nacional

Las expensas comunes: Los gastos mensuales y su encuadre legal están siempre presentes en la preocupación de los compradores. 

En los barrios cerrados que cuentan con una infraestructura destinada al control de acceso y la seguridad, además de caminos de circulación interna y de alumbrado se originan gastos para sufragar el necesario mantenimiento, conservación y buen funcionamiento de las vías de comunicación, servicios de electricidad, vigilancia, recolección de residuos y otros que se estimen convenientes para la mejor condición de vida de los moradores del fraccionamiento. Es muy importante saber que con referencia a la obligación de contribuir con los gastos comunitarios, que el poder jurídico de los administradores para cobrar las expensas es idéntico y similar, sea que los ernprendimientos se organicen en propiedad horizontal o por geodesia con calles privadas según el Decreto Nº  9.404/86.

En la propiedad horizontal está expresamente estipulado y asegurado el pago de las expensas por parte de los consorcistas en la misma Ley 13.512.

En el encuadre jurídico del Dec. 9.404/86, el sostén en esa especialidad a estas prestaciones y obligaciones surge de lo establecido en el Código Civil (condominio - servidumbres - gestión de negocios) y del mismo Decreto 9.404/86, cuando habla de las previsiones para afrontar los gastos comunes y que, por supuesto, se estipulan en los estatutos abriendo la vía ejecutiva.

Para este último supuesto suele preverse un fondo de reserva adicional, obligaciones especiales para el administrador para el cobro, seguimiento y ejecución de deuda por expensas y finalmente garantías que suelen requerirse.

Es sabido que los barrios cerrados no se construyen en su totalidad como un edificio de departamentos, sino que se desarrollan en etapas a medida que los propietarios van construyendo sus casas.

En la práctica se pagan las expensas desde el otorgamiento del Reglamento de Copropiedad, aún sin que estén construidas las casas y áreas comunes. Sin embargo, debernos acotar que interpretando ortodoxamente la Ley 13.512 de propiedad horizontal, el consorcio inicia su existencia jurídica en la oportunidad en que se incorporan como construidas las unidades funcionales previstas por construir y solo en ese momento nace la obligación del pago de las expensas.

En cambio cuando se subdivide por geodesia, la obligación de pagar las expensas se inicia desde el mismo momento del registro de los planos aprobados independientemente que se hayan iniciado la construcción de las viviendas, que por supuesto se realizan sin la necesidad de posterior corrección y ratificación de los planos.

También es relevante saber que en todos los supuestos de barrios con calles públicas o con calles privadas (nueva regulación) que estén sometidos a un encuadre jurídico general o no exista ningún compromiso vecinal establecido, aunque no estuvieran organizados en propiedad horizontal sino por geodesia, los vecinos deberán contribuir con toda la infraestructura común existente, vigilancia, limpieza, alumbrado, entre otros, conforme surge de los principios generales del Código Civil, es gestión de negocios necesariamente comunitarios.

Por Horacio Colman Lerner, escribano especialista en temas de clubes de campo y publicado en el diario "La Nación".

Nuevas formas de dominio

Decreto Provincial Nº  2.815

Art. 26. "Sin perjuicio de las atribuciones y competencias establecidas en el Decreto 231/95, serán incumbencias de la Secretaría de Tierras y Urbanismo:

a) Aprobación de los planos de mensura, subdivisión, englobamientos, loteos y parcelamientos de todo sector de tierra definido como Distrito de Urbanización Prioritaria, y/o lotes y fracciones dispersas pero encuadrados dentro de la normativa, donde la Secretaría de Tierras y Urbanismo es autoridad de aplicación, de tal modo que los organismos intervinientes para la consolidación dominial y urbana de dichos inmuebles (Dirección Provincial de Catastro Territorial, Dirección Provincial del Registro de la Propiedad y Dirección de Geodesia) adoptarán como suficiente y válida dicha aprobación.

A los efectos de la implementación de la Ley 24.374 y con la misma finalidad y efecto que con respecto a la usucapión, las Direcciones Provincial de Catastro Territorial y Provincial del Registro de la Propiedad registrarán como válidos para las actas escrituras en el marco de la ley 24.374 los planos de subdivisión de particulares presentados a aquél efecto por los solicitantes con intervención y aprobación (en sus aspectos urbanísticos y geométricos) de la Secretaría de Tierras y Urbanismo. Dichos planos adquirirán su validez definitiva al consolidarse las actas escrituras en los tiempos que determine la Ley 24.374 o sus modificatorias.

b) Los emprendimientos urbanos (urbanizaciones o barrios cerrados) gestionados a través de la Ley 13.512, deberán, previo a su aprobación y registración en las Direcciones de Catastro, Geodesia y cualquier otro organismo dependiente del Poder Ejecutivo Provincial, contar con la aprobación, en lo que hace a los aspectos urbanísticos, de la Secretaría de Tierras y Urbanismo.

c) Para el cumplimiento de sus incumbencias, la Secretaría de Tierras y Urbanismo podrá gestionar: la compra, venta, comercialización, administración y gestión inmobiliaria de tierras, asociándose a los efectos mencionados con organismos públicos y privados y particulares en general.

d) Podrá ejecutar por si mismo o a través de terceros obras de infraestructura habitacional y de equipamiento urbano. En las tareas se justificarán en el marco de los emprendimientos definidos como Distritos de Urbanización Prioritaria o tarea encuadrada en regularización es urbanas y dominiales.

e) Fiscalización con poder de policía para todos los loteos, parcelamientos y subdivisiones en el territorio bonaerense, y la verificación de los mismos en cuanto al cumplimiento de la legislación y normativa en vigencia, no sólo en cuanto al uso del suelo, sino incluso en los aspectos relacionados a la comercialización de la tierra y su impacto urbana y dominial".

Aspecto legal e impositivo

Los distintos barrios pueden constituirse con el régimen de propiedad horizontal, por geodesia o mediante la utilización de la figura del fideicomiso; necesidad de un correcto encuadre.

La reglamentación urbanística en la provincia de Buenos Aires, decretos 9.404/86 y 27/98, autorizan el encuadre de los clubes de campo y barrios cerrados bajo el régimen de propiedad horizontal, ley 13.512, y también como alternativa un encuadre conocido como división por geodesia.

En esta última configuración, los compradores serán dueños exclusivos de su parcela según dominio del Código Civil y además tendrán sobre las áreas comunes derechos de participación societaria y derechos reales de servidumbre predial prevista en el Código Civil.

Una entidad jurídica de cualquier tipo societario, en la que deberán participar los titulares del sector residencial, será la propietaria de las áreas recreativas, verdes y comunes y de las calles de circulación interna.

Los emprendedores suelen constituir la entidad jurídica como una sociedad anónima en la que los accionistas originarios venderán las acciones previstas para cada titular de lotes con destino residencial.

El encuadre de geodesia tiene entre otras importantes ventajas que no es necesario el proceso de ratificación de planos para incorporar las viviendas construidas que figuraban en proyecto, lo que termina siendo hoy en día una de las grandes problemáticas que sufren los emprendímientos organizados en propiedad horizontal.

La Dirección de Catastro, cumplimentando la normativa fiscal de la provincia de Buenos Aires, hoy exige libre deuda del impuesto inmobiliario para todas las unidades que se ratifican, y si ocurriera que algunas unidades no pueden cumplimentar el requisito, no se autorizan los planos y en algunos casos, se agrava la situación por la dificultad para escriturar y gestionar préstamos hipotecarios.

Con anterioridad a las actuales reglamentaciones, muchos barrios privados, con calles públicas, se establecieron por geodesia.

Hoy estos emprendimientos pueden, mediante una configuración legal apropiada, organizarse en forma similar a los barrios cerrados y adquirir el dominio de las calles al municipio.

Asimismo, el sistema de geodesia permite emprendimientos a realizarse en sucesivas etapas, complejos con varios barrios, áreas comunes recreativas, hoteles, tiempo compartido, sectores comerciales, marinas, entre otros.

La figura del fideicomiso inmobiliario, Ley 24.441, es interesante para considerar en combinación con el encuadre legal precedentemente descripto de geodesia.

Debemos destacar que la utilización de uno u otro encuadre puede ser combinada con distintas formas de financiamiento del emprendimiento.

En otras palabras, se podría utilizar la figura del fideicomiso ordinario con fiduciantes beneficiarios, y de esta forma permitir el ingreso de pequeños o medianos inversores individuales con gran seguridad jurídica.

Otra posibilidad sería la utilización de la figura del fideicomiso financiero, permitiendo la participación de inversores institucionales como AFJP compañías de seguros o fondos inversores del exterior. Esta última alternativa, de emitirse títulos fiduciarios que cuenten con oferta pública autorizada por la Comisión Nacional de Valores, permitiría el fondeo del proyecto con una menor carga tributaria sobre los intereses pagados.

Por último, de recurrirse a un préstamo bancario se lo podría garantizar con los derechos de beneficiario emergentes de un fideicomiso en garantía dando entonces al banco el derecho a cobrarse de los flujos de fondos emergentes del proyecto.

En lo atinente a la situación fiscal del emprendimiento frente a la comercialización, debemos mencionar que tanto frente a los impuestos nacionales como ganancias o valor agregado, así como sobre los impuestos locales como ingresos brutos o sellos, la elección del sistema de geodesia o propiedad horizontal no resulta indiferente.

Existen entonces importantes puntos que deberán analizarse considerando las condiciones particulares del proyecto.

En síntesis, se debe coordinar la forma de financiamiento con el correcto encuadre legal del mismo a los fines de generar un proyecto que conlleve un adecuado tratamiento fiscal con la perfección de los títulos involucrados.

 Por Horacio Colman Lerner, escribano especialista en temas de clubes de campo y barrios cerrados y Nicolás Malumian, abogado de Tax & Legal de Príce Waterhouse Coopers. Del diario "La Nación".