Las
expensas comunes: Los gastos mensuales y su encuadre legal están siempre
presentes en la preocupación de los compradores.
En los barrios cerrados que cuentan con una infraestructura
destinada al control de acceso y la seguridad, además de caminos de circulación
interna y de alumbrado se originan gastos para sufragar el necesario mantenimiento,
conservación y buen funcionamiento de las vías de comunicación, servicios de electricidad,
vigilancia, recolección
de residuos y otros que se estimen convenientes para la mejor condición de vida
de los moradores del fraccionamiento. Es muy importante saber que con referencia
a la obligación de contribuir
con los gastos comunitarios, que el poder jurídico de los administradores para
cobrar las expensas es idéntico
y similar, sea que los ernprendimientos se organicen en propiedad horizontal o
por geodesia con calles privadas según el Decreto Nº 9.404/86.
En la propiedad horizontal está expresamente
estipulado y asegurado el pago
de las expensas por parte de los consorcistas en la misma Ley
13.512.
En el encuadre jurídico del Dec. 9.404/86, el
sostén en esa especialidad a estas prestaciones y obligaciones surge de lo
establecido en el Código Civil (condominio
- servidumbres -
gestión de negocios)
y del mismo Decreto 9.404/86, cuando habla de las previsiones para afrontar
los gastos comunes y que, por supuesto, se estipulan en los estatutos abriendo
la vía
ejecutiva.
Para este último supuesto suele
preverse un fondo de reserva adicional, obligaciones especiales para el administrador
para el cobro, seguimiento y ejecución de deuda por expensas y finalmente garantías
que suelen requerirse.
Es sabido que los barrios
cerrados no se construyen en su totalidad como un edificio de departamentos, sino
que se desarrollan en etapas a medida que los propietarios van construyendo sus
casas.
En la práctica se pagan las expensas
desde el otorgamiento del Reglamento de Copropiedad, aún sin que estén construidas
las casas y áreas comunes. Sin embargo, debernos acotar que interpretando ortodoxamente
la Ley 13.512 de propiedad horizontal, el consorcio inicia
su existencia jurídica en la oportunidad en que se incorporan como construidas
las unidades funcionales previstas por construir y solo en ese momento nace la
obligación del pago de las expensas.
En cambio
cuando se subdivide por geodesia, la obligación de pagar las expensas se inicia
desde el mismo momento del registro de los planos aprobados independientemente
que se hayan iniciado la construcción de las viviendas, que por supuesto se realizan
sin la necesidad de posterior corrección y
ratificación de los planos.
También es
relevante saber que en todos los supuestos de barrios con calles públicas o con
calles privadas (nueva regulación) que estén sometidos a un encuadre jurídico
general o no exista ningún compromiso vecinal establecido, aunque no estuvieran
organizados en propiedad horizontal sino por geodesia, los vecinos deberán contribuir
con toda la infraestructura común existente, vigilancia, limpieza, alumbrado,
entre otros, conforme surge de los principios generales del Código Civil, es gestión de negocios
necesariamente comunitarios.
Por
Horacio Colman Lerner, escribano especialista en temas de clubes
de campo y publicado en el diario "La Nación".
Art.
26. "Sin perjuicio de las atribuciones y competencias
establecidas en el Decreto 231/95, serán incumbencias de la Secretaría de Tierras
y Urbanismo:
a) Aprobación de
los planos de mensura, subdivisión, englobamientos, loteos y parcelamientos de
todo sector de tierra definido como Distrito de Urbanización Prioritaria, y/o
lotes y fracciones dispersas pero encuadrados dentro de la normativa, donde la
Secretaría de Tierras y Urbanismo es autoridad de aplicación, de tal modo que
los organismos intervinientes para la consolidación dominial y urbana de dichos
inmuebles (Dirección
Provincial de Catastro Territorial, Dirección Provincial del Registro de la Propiedad
y Dirección de Geodesia) adoptarán como suficiente y válida dicha aprobación.
A los efectos de la implementación
de la Ley 24.374 y con la
misma finalidad y efecto que con respecto a la usucapión,
las Direcciones Provincial de Catastro
Territorial y Provincial del Registro de la Propiedad registrarán como válidos
para las actas escrituras
en el marco de la ley 24.374 los planos de subdivisión de particulares presentados
a aquél efecto por los solicitantes con intervención y aprobación (en sus aspectos
urbanísticos y geométricos) de la Secretaría de Tierras y Urbanismo. Dichos planos
adquirirán su validez definitiva al consolidarse las actas escrituras en los tiempos
que determine la Ley 24.374 o sus modificatorias.
b) Los emprendimientos
urbanos (urbanizaciones o barrios cerrados) gestionados a través de la Ley 13.512, deberán, previo a su
aprobación y registración en las Direcciones de Catastro, Geodesia y cualquier
otro organismo dependiente del Poder Ejecutivo Provincial, contar con la aprobación,
en lo que hace a los aspectos urbanísticos, de la Secretaría de Tierras y Urbanismo.
c) Para el cumplimiento de sus incumbencias,
la Secretaría de Tierras y Urbanismo podrá gestionar: la compra, venta, comercialización,
administración y gestión inmobiliaria de tierras, asociándose a los efectos mencionados
con organismos públicos y privados y particulares en general.
d)
Podrá ejecutar por si mismo o a través de terceros obras de infraestructura
habitacional y de equipamiento urbano. En las tareas se justificarán en el marco
de los emprendimientos definidos como Distritos de Urbanización Prioritaria o
tarea encuadrada en regularización es urbanas y dominiales.
e)
Fiscalización con poder de
policía para todos los loteos, parcelamientos y subdivisiones en el territorio
bonaerense, y la verificación de los mismos en cuanto al cumplimiento de
la legislación y normativa en vigencia, no sólo en cuanto al uso del suelo, sino
incluso en los aspectos relacionados a la comercialización de la tierra y su impacto
urbana y dominial".
Los
distintos barrios pueden constituirse con el régimen de propiedad horizontal,
por geodesia o mediante la utilización de la figura del fideicomiso; necesidad
de un correcto encuadre.
La
reglamentación urbanística en la provincia de Buenos Aires, decretos 9.404/86
y 27/98, autorizan el encuadre de los clubes de campo y barrios cerrados
bajo el régimen de propiedad horizontal, ley 13.512, y también como alternativa
un encuadre conocido como división por geodesia.
En
esta última configuración, los compradores serán dueños exclusivos de su parcela
según dominio del Código
Civil y además tendrán sobre las áreas comunes derechos de participación societaria
y derechos reales de
servidumbre predial prevista en el Código Civil.
Una
entidad jurídica de cualquier tipo societario, en la que deberán participar los
titulares del sector residencial, será la propietaria de las áreas recreativas,
verdes y comunes y de las calles de circulación interna.
Los
emprendedores suelen constituir la entidad jurídica como una sociedad anónima
en la que los accionistas originarios venderán las acciones previstas para cada
titular de lotes con destino residencial.
El
encuadre de geodesia tiene entre otras importantes ventajas que no es necesario
el proceso de ratificación
de planos para incorporar las viviendas construidas que figuraban en proyecto,
lo que termina siendo hoy en día una de las grandes problemáticas que sufren los
emprendímientos organizados en propiedad horizontal.
La
Dirección de Catastro, cumplimentando la normativa fiscal de la provincia de Buenos
Aires, hoy exige libre deuda del impuesto inmobiliario para todas las unidades
que se ratifican, y si ocurriera que algunas unidades no pueden cumplimentar el
requisito, no se autorizan los planos y en algunos casos, se agrava la situación
por la dificultad para escriturar
y gestionar préstamoshipotecarios.
Con anterioridad a las
actuales reglamentaciones, muchos barrios privados, con calles públicas, se establecieron
por geodesia.
Hoy estos emprendimientos pueden,
mediante una configuración legal apropiada, organizarse en forma similar a los
barrios cerrados y adquirir el dominio de las calles
al municipio.
Asimismo, el sistema de geodesia
permite emprendimientos a realizarse en sucesivas etapas, complejos con varios
barrios, áreas comunes recreativas, hoteles, tiempo compartido, sectores comerciales,
marinas, entre otros.
La
figura del fideicomiso inmobiliario,
Ley
24.441, es interesante para considerar en combinación con el encuadre
legal precedentemente descripto de geodesia.
Debemos destacar que la utilización de uno u otro encuadre
puede ser combinada con distintas formas de financiamiento
del emprendimiento.
En otras palabras, se podría
utilizar la figura del fideicomiso ordinario con fiduciantes beneficiarios, y
de esta forma permitir el ingreso de pequeños o medianos inversores individuales
con gran seguridad jurídica.
Otra posibilidad
sería la utilización de la figura del fideicomiso financiero, permitiendo la participación
de inversores institucionales como AFJP compañías de seguros
o fondos inversores del exterior. Esta última alternativa, de emitirse títulos
fiduciarios que cuenten con oferta pública autorizada por la Comisión Nacional
de Valores, permitiría
el fondeo del proyecto con una menor carga tributaria sobre los intereses pagados.
Por último, de recurrirse a un préstamo
bancario se lo podría garantizar con los derechos de beneficiario emergentes de
un fideicomiso en garantía
dando entonces al banco el derecho a cobrarse de los flujos de fondos emergentes
del proyecto.
En lo atinente a la situación
fiscal del emprendimiento frente a la comercialización, debemos mencionar que
tanto frente a los impuestos nacionales como ganancias o valor agregado, así como
sobre los impuestos locales como ingresos brutos
o sellos, la elección del sistema de geodesia o propiedad horizontal no resulta
indiferente.
Existen entonces importantes puntos
que deberán analizarse considerando las condiciones particulares del proyecto.
En síntesis, se debe coordinar la forma de
financiamiento con el correcto encuadre legal del mismo a los fines de generar
un proyecto que conlleve un adecuado tratamiento fiscal con la perfección de los
títulos involucrados.
Por Horacio Colman Lerner, escribano
especialista en temas de clubes de campo y barrios cerrados y Nicolás Malumian,
abogado de Tax & Legal de Príce Waterhouse Coopers. Del diario "La Nación".