Art. 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Art. 2074.- Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Art. 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
Art. 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.
Art. 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
Art. 2078.- Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
Art. 2079.- Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables. Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.
Art. 2080.- Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.
Art. 2081.- Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.
Art. 2082.- Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
Art. 2083.- Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.
Art. 2084.- Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento.
Art. 2085.- Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
Art. 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.
El club de campo resulta ser un emprendimiento, recreativo residencial, inserto en una extensión suburbana, amplio e integrado por parcelas construidas o a construirse independientes entre sí, con acceso común y dotado de espacios, también comunes, destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, pudiendo ser las viviendas de uso permanente o transitorio, y debiendo existir entre las áreas particulares y las generales una relación funcional y jurídica que convierta al club de campo en un todo inescindible.
La ordenación de todos estos factores resulta un tanto compleja y, mientras no exista un encuadre legal propio, debe adaptarse al esquema de la legislación vigente, tratando de ofrecer las más completas garantías y seguridades a los adquirentes.
El Decreto-Ley 8912 del año 1977, en la provincia de Buenos Aires, regula la subdivisión de tierras y asegura los servicios indispensables a los adquirentes de manera de garantizar la óptima ocupación de la tierra urbana, la preservación y mejoramiento del medio ambiente, la creación de condiciones físico espaciales que posibiliten satisfacer al menor costo económico y social los requerimientos y necesidades de la comunidad en materia de vivienda, industria, comercio, recreación, infraestructura, equipamiento, equipos esenciales y calidad del medio ambiente, la preservación de áreas y sitios de interés natural, paisajístico, histórico o turístico, etc..
La ley hace referencia a los clubes de campo a los que incluye en lo que denomina zona residencial no urbana, destinada a usos relacionados con la residencia no permanente y a los que define y caracteriza en basa a los siguientes requisitos: a) debe estar ubicado en una zona extraurbana, b) una parte destinada a la construcción de viviendas de uso transitorio y otra a instalaciones destinadas a la práctica de actividades deportivas sociales y culturales en contacto con la naturaleza, c) la existencia de una relación funcional y jurídica entre ambas partes, de manera que integren un todo inescindible.
El Decreto 9404/86 reglamentario de la ley 8912 califica los clubes de campo como "una especie de los denominados complejos urbanísticos o urbanizaciones especiales caracterizados por regirse de acuerdo con un plan urbanístico especial, la existencia de múltiples inmuebles o unidades parcelarias con independencia jurídica, un similar destino funcional, disponibilidad de áreas de uso común prestación de servicios generales eventual existencia de una entidad prestataria y propietaria de los bienes comunes, que integran los titulares de las parcelas residenciales".
Tanto la ley del suelo como el decreto 9404/86 organizan la urbanización de la provincia de Buenos Aires dando pautas a los municipios para el ejercicio del poder de policía pero de ninguna manera disponen sobre el encuadre jurídico de los derechos de los particulares sobre los complejos urbanísticos, ya que ello importaría ingresar en la regulación de las instituciones de fondo propias del derecho común.
Es por ello que no puede deducirse la naturaleza jurídica del derecho del integrante de un club de campo, de las normas provinciales que regulan el planeamiento y urbanización. Lo contrario implicaría admitir que el derecho de que se trate dependa de la regulación legal de la provincia en que se encuentra ubicado, en abierta violación a lo dispuesto por el artículo 75 inc. 12 de la Constitución Nacional.
Los clubes de campo carecen de una regulación legislativa propia y los ordenamientos provinciales se refieren a la urbanización, debiendo encontrarse el sustento jurídico de su implementación en la ley de fondo. A tal efecto, debe buscarse dentro de ésta el encuadre jurídico, conforme a las pautas urbanísticas dadas.
Cuando la ley es fuente del condominio y de indivisión forzosa, se trata de la ley de fondo, que sólo puede ser dictada por el Congreso Nacional. Las legislaturas provinciales no se encuentran facultadas para crear condominios pues se los impide la Constitución Nacional.
El dominio fiduciario resulta una institución de utilidad y un medio idóneo en la implementación jurídica de un club de campo, respecto de las áreas recreativas, pero el mismo debe responder a las previsiones contenidas en el Código Civil; o sea adquirirse por el modo y título suficiente requerido y contener el pactum fiduciae.
Las entidades que administran los clubes de campo pueden ser propietarias de los espacios destinados a áreas recreativas o calles de acceso, en cuyo caso actuarán por sí en la administración, o simples mandatarias de los condóminos o copropietarios, en cuyo caso actúan en representación.
Dentro de la denominación de conjuntos inmobiliarios
o urbanizaciones especiales se incluyen los denominados barrios cerrados, clubes de campo,
parques industriales, parques náuticos, chacras, ciudades-pueblo y cualquier
otro desarrollo urbanístico que reúna las siguientes características:
a) Un predio ubicado en zonas urbanas, suburbanas o rurales con un cerramiento,
que no sólo abarca el aspecto de la delimitación física del inmueble, sino
también el control de
acceso al mismo.
b) Una estructura que permita la propiedad exclusiva sobre el lote y la
participación de los propietarios en los sectores, espacios, bienes y servicios
comunes, formando ambos sectores un todo inescindible desde el punto de vista
jurídico-funcional.
c) Una entidad, con personería jurídica, que agrupe a todos y cada uno de los
propietarios de los lotes.
d) La obligatoriedad de los propietarios de abonar
gastos para el mantenimiento y funcionamiento de los servicios
y bienes comunes.
e) La existencia de un reglamento que establezca pautas de convivencia,
incluyendo la normativa edilicia y el régimen de sanciones disciplinarias.
f) Regulación con carácter opcional de los derechos de admisión y exclusión.
g) Reglamentación del ejercicio de los derechos de los copropietarios en cuanto
a las limitaciones y restricciones en miras al bien comunitario.
Los actuales esquemas jurídicos que pretenden enmarcar y dar una solución al
conjunto de situaciones fácticas planteadas se podrían agrupar en tres
posibilidades:
1) La combinación del derecho real de dominio sobre los lotes particulares y el derecho real de condominio de dichos titulares sobre los bienes, espacios y cosas comunes.
2) La sumatoria del derecho real de dominio sobre los lotes particulares, la figura asociativa, integrada por dichos titulares, dueña de las partes comunes y un conjunto de derechos reales de servidumbres perpetuas, gratuitas y recíprocas, que integre ambos sectores, (residencial y recreativo).
3) La aplicación o del régimen de propiedad horizontal de la ley 13.512 y decretos reglamentarios..
Cada uno de estos marcos jurídicos, sobre la base de los cuales, hoy se comercializan los distintos emprendimientos y se otorgan los respectivos títulos de propiedad, cuenta con ventajas y desventajas en su aplicación.
Así, el régimen del dominio y el condominio cumple acabadamente con el ítem b) aquí planteado, en cuanto otorga a los titulares la propiedad sobre el lote y la copropiedad sobre los espacios comunes, pero plantea serios inconvenientes con relación al mismo inciso, en su parte final, al referirse a la escindibilidad entre ambos sectores, o al estado de indivisión en que deberán permanecer los lugares y bienes comunes del barrio.
El segundo régimen, dominio + asociación + servidumbre, logra resolver el tema de la inescindibilidad planteada, como asimismo la creación de la entidad que agrupe a los propietarios, pero deja serias dudas respecto del cumplimiento de lo planeado en el inciso d), en lo referente a gastos comunes para el mantenimiento del sistema.
Estos inconvenientes, que tratan de resolver, a través de reservas de derechos, poderes especiales irrevocables, restricciones y límites al dominio, todos ellos de dudosa validez y eficacia, nos inclinan a apoyar la propuesta legislativa, hoy en tratamiento parlamentario y por la cual se opta por la creación de una nueva figura jurídica capaz de contemplar en su seno las características de esta nueva forma de comercializar la propiedad inmobiliaria.
Por Marcelo de Hoz.- Prof. de las Facultades de Derecho de la U.B.A., Univ. Austral y U.C.A.
Artículo 1° - Sustitúyese el texto del artículo 1º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:
Artículo 1º: Objeto. Consumidor. Equiparación. La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.
Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo.
"Quien conserva la posibilidad de uso y la copropiedad de los bienes comunes tratándose de una indivisión forzosa como lo son los clubes de campo, está obligado a contribuir a su mantenimiento e incluso a su acrecentamiento si en el mandato otorgado para la constitución del club, así se ha previsto, no pudiéndose liberar de dicha carga ni voluntariamente ni haciendo abandono de la porción indivisa de los bienes comunes".
"El country club o club de campo es un todo y una unidad con límites precisos en el que los bienes comunes y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual y que por lo tanto aquéllos no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los lotes de propiedad individual"
"Si bien las disposiciones del código de Vélez contemplan una accesoriedad por naturaleza entre los bienes comunes y las parcelas, nada impide que tal dependencia esté fijada por la ley (artículo 2715) y, en el caso de la provincia de Buenos Aires, la ley 8.912 lo establece con toda precisión y claridad; nada obsta tampoco a que las normativas de esta ley y del decreto 9.404/86 se apliquen a las consecuencias de las situaciones existentes (art. 3°, Cód. Civil) ya que si bien las reglas restrictivas y requisitos que establece en cuanto a su creación están destinadas a los clubes de campos que se constituyan con posterioridad a su vigencia, no lo es menos que también se contemplan los casos de instituciones que aun anteriores a ella, se adecuen a sus disposiciones y en tal evento se les acuerdan los beneficios del sistema"
"No procede hablar de ausencia de normativa específica sobre los clubes de campo o country en la provincia de Buenos Aires, toda vez que tanto la ley 8.912 como el decreto 9.404/86 permiten comprender no sólo la naturaleza de este nuevo tipo de institución de convivencia y de comunidad de bienes sino que suministran las disposiciones que regulan su funcionamiento dentro del ámbito de compraventa territorial de la provincia, en todo lo atinente al urbanismo y poder de policía municipal, no delegados en la Nación. Conforme a las disposiciones legales antes citadas se destaca como característica principal de los clubes de campo un espacio delimitado en donde coexisten parcelas de vivienda de propiedad individual y bienes y servicios comunes para uso y beneficio de aquellas parcelas.
"Antes y después de la sanción de la ley 8.912 en la provincia de Buenos Aires, se aplicó a los clubes de campo, en forma forzosa, la Ley 13.512 y se crearon personas jurídicas a las que se le atribuía la propiedad de los bienes y se les encomendaba la prestación de los servicios comunes; todo ello con la finalidad de que los bienes comunes se encuentren a salvo de una eventual división (arts. 2692 y 2693, del Código Civil) y los inconvenientes creados por posibles embargos, fallecimientos y divorcios. Es evidente empero que ni la propiedad horizontal como figura jurídica, ni la sociedad o asociación, reflejaban la verdadera realidad que no era sino la plasmada, en la provincia en la ley 8.912 y en el decreto 9.404/86".
"Si en el caso el country o club de campo se organizó como asociación, es una simple mandataria de los propietarios, que actúa como fideicomisario de un dominio fiduciario de los bienes comunes, y como administradores de dichos bienes en cuanto a su uso, mantenimiento, conservación y ampliación, recaudadora de los ingresos y ejecutora de las obras y prestadora de los servicios. La asociación es dueña de los bienes mientras exista el club de campo ya que cuando éste deje de existir terminará el fideicomiso (Cód. Civ., artículo 2662) y el dominio pasará a la entidad elegida por los propietarios de los lotes para sucederlo en el dominio. Esta función de administradora la cumple la asociación en virtud de un mandato expreso emanado de los propietarios en el acto de su constitución, y tácito por la adhesión a su gestión en forma continuada y permanente (artículo 1874, Código Civil)".
"De la naturaleza de los clubes de campo, cualquiera sea el tipo de organización que éstos adopten, resulta la necesidad de que los propietarios de lotes, en su condición de condóminos de los bienes comunes, contribuyan al mantenimiento, conservación y mejoramiento de estos últimos, por aplicación de las normas del condominio en concordancia con las relativas a la indivisión forzosa. Asimismo, están obligados a respetar la organización que hayan previsto para la administración de tales bienes ya que han prestado su adhesión a un cuerpo de normas para dar vida y proveer a la continuidad de una institución no puede luego apartarse de ese propósito frustrando las legítimas expectativas de quienes prestaron igual adhesión".
Por resolución de la CSJN, de fecha 18/09/90, que se transcribe infra, el fallo al que corresponde la doctrina referida supra, ha sido dejado sin efecto, no tanto por lo erróneo de tal doctrina, sino por haber aplicado disposiciones y hecho valer instituciones que no se avenían con la época y términos del contrato fundacional del Club de campo respectivo, como por haberse pronunciado sobre cuestiones no planteadas por las partes intervinientes.
"Constituye un enfoque erróneo el adoptado por la sentencia recurrida que tomó como punto de partida de su desarrollo el concepto del club de campo a que se refiere el art. 64 de la ley 8.912 de la provincia de Buenos Aires, reglamentado por el decreto local 9.404/86, del cual resulta que como calidad inherente a estos complejos recreativos, existe una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica entre sus sectores que los convierten en un todo inescindible, sin reparar que tal premisa era inconciliable con las características de la asociación civil actora cuyo régimen constitutivo aprobado por la autoridad competente con anterioridad a la sanción de la ley antes dicha, admitía la posibilidad de acceder a la propiedad de un fundo urbano sin requerir al mismo tiempo la incorporación a la entidad social. (CSJN, 18-9-1990)".
"Los agravios propuestos suscitan cuestión federal suficiente para ser considerados en la vía extraordinaria intentada, pues aunque remitan a temas de índole fáctica y de derecho común ajenos a esa instancia, ello no es óbice para invalidar lo resuelto cuando el tribunal a quo, sobre la base de normas inaplicables al caso, ha efectuado una elaboración dogmática acerca de la naturaleza jurídica de los clubes de campo y ha dado una solución que desatiende las circunstancias concretas de la causa". (CSJN, 18-9-1990).
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