El
club de campo resulta ser un emprendimiento, recreativo residencial, inserto en
una extensión suburbana, amplio e integrado por parcelas construidas o a construirse
independientes entre sí, con acceso común y dotado de espacios, también comunes,
destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, pudiendo ser las viviendas
de uso permanente o transitorio, y debiendo existir entre las áreas particulares
y las generales una relación funcional y jurídica que convierta al club de campo
en un todo inescindible.
La ordenación
de todos estos factores resulta un tanto compleja y, mientras no exista un encuadre
legal propio, debe adaptarse al esquema de la legislación vigente, tratando de
ofrecer las más completas garantías y seguridades a los adquirentes.
El
Decreto-Ley
8912 del año 1977, en la provincia de Buenos Aires, regula la subdivisión
de tierras y asegura los servicios indispensables a los adquirentes de manera
de garantizar la óptima ocupación de la tierra urbana, la preservación y mejoramiento
del medio ambiente, la
creación de condiciones físico espaciales que posibiliten satisfacer al menor
costo económico y social los requerimientos y necesidades de la comunidad en materia
de vivienda, industria, comercio, recreación, infraestructura, equipamiento, equipos
esenciales y calidad del medio ambiente, la preservación de áreas y sitios de
interés natural, paisajístico, histórico o turístico, etc..
La ley hace referencia a los clubes de campo a los que incluye en lo que denomina
zona residencial no urbana, destinada a usos relacionados con la residencia no
permanente y a los que define y caracteriza en basa a los siguientes requisitos:
a) debe estar ubicado en una zona extraurbana, b) una parte destinada a la construcción
de viviendas de uso transitorio y otra a instalaciones destinadas a la práctica
de actividades deportivas sociales y culturales en contacto con la naturaleza,
c) la existencia de una relación funcional y jurídica entre ambas partes, de manera
que integren un todo inescindible.
El
Decreto
9404/86 reglamentario de la ley 8912 califica los clubes de campo como
"una especie de los denominados complejos urbanísticos o urbanizaciones especiales
caracterizados por regirse de acuerdo con un plan urbanístico especial, la existencia
de múltiples inmuebles
o unidades parcelarias con independencia jurídica, un similar destino funcional,
disponibilidad de áreas de uso común prestación de servicios generales eventual
existencia de una entidad prestataria y propietaria de los bienes comunes, que
integran los titulares de las parcelas residenciales".
Tanto la ley del suelo como el decreto 9404/86 organizan la urbanización de
la provincia de Buenos Aires dando pautas a los municipios para el ejercicio del
poder de policía pero de ninguna manera disponen sobre el encuadre jurídico
de los derechos de los particulares sobre los complejos urbanísticos, ya que ello
importaría ingresar en la regulación de las instituciones de fondo propias del
derecho común.
Es por ello que no puede deducirse la naturaleza jurídica
del derecho del integrante de un club de campo, de las normas provinciales que
regulan el planeamiento y urbanización. Lo contrario implicaría admitir que el
derecho de que se trate dependa de la regulación legal de la provincia en que
se encuentra ubicado, en abierta violación a lo dispuesto por el artículo 75
inc. 12 de la Constitución Nacional.
Los clubes de campo carecen
de una regulación legislativa propia y los ordenamientos provinciales se refieren
a la urbanización, debiendo encontrarse el sustento jurídico de su implementación
en la ley de fondo. A tal efecto, debe buscarse dentro de ésta el encuadre jurídico,
conforme a las pautas urbanísticas dadas.
Cuando
la ley es fuente del condominio y de indivisión forzosa, se trata de la ley de fondo,
que sólo puede ser dictada por el Congreso Nacional. Las legislaturas provinciales
no se encuentran facultadas para crear condominios
pues se los impide la Constitución Nacional.
El
dominio fiduciario resulta
una institución de utilidad y un medio idóneo en la implementación jurídica de
un club de campo, respecto de las áreas recreativas, pero el mismo debe responder
a las previsiones contenidas en el Código Civil; o sea adquirirse por el modo
y título suficiente requerido y contener el pactum
fiduciae.
Las entidades que
administran los clubes de campo pueden ser propietarias de los espacios destinados
a áreas recreativas o calles de acceso, en cuyo caso actuarán por sí en la administración,
o simples mandatarias
de los condóminos o copropietarios,
en cuyo caso actúan en representación.
Dentro de la denominación
de conjuntos inmobiliarios o urbanizaciones especiales se incluyen los denominados
barrios cerrados, clubes de campo,
parques industriales, parques náuticos, chacras, ciudades-pueblo y cualquier
otro desarrollo urbanístico que reúna las siguientes características:
a) Un predio
ubicado en zonas urbanas, suburbanas o rurales con un cerramiento, que no
sólo abarca el aspecto de la delimitación física del inmueble, sino también
el control de acceso al mismo.
b) Una estructura que permita la propiedad
exclusiva sobre el lote y la participación de los propietarios en los sectores,
espacios, bienes y servicios comunes, formando ambos sectores un todo inescindible
desde el punto de vista jurídico-funcional.
c) Una entidad, con personería jurídica,
que agrupe a todos y cada uno de los propietarios de los lotes.
d) La obligatoriedad de los propietarios
de abonar
gastos para el mantenimiento y funcionamiento de los servicios
y bienes comunes.
e) La existencia de un reglamento que establezca
pautas de convivencia, incluyendo la normativa edilicia y el régimen de sanciones
disciplinarias.
f) Regulación con carácter opcional de
los derechos de admisión y exclusión.
g) Reglamentación del ejercicio de los
derechos de los copropietarios en cuanto a las limitaciones y restricciones
en miras al bien comunitario.
Los actuales esquemas jurídicos que pretenden enmarcar y dar una solución
al conjunto de situaciones fácticas planteadas se podrían agrupar en tres
posibilidades:
1)
La combinación del derecho
real de dominio sobre los lotes
particulares y el derecho real de
condominio de dichos titulares sobre los bienes, espacios y cosas comunes.
2)
La sumatoria del derecho real de dominio sobre los lotes
particulares, la figura asociativa, integrada por dichos titulares, dueña de las
partes comunes y un conjunto de
derechos realesde servidumbres
perpetuas, gratuitas y recíprocas, que integre ambos sectores, (residencial y
recreativo).
3) La aplicación o del
régimen de propiedad horizontal de la ley 13.512
y decretos reglamentarios..
Cada uno
de estos marcos jurídicos, sobre la base de los cuales, hoy se comercializan los
distintos emprendimientos y se otorgan los respectivos títulos de propiedad, cuenta
con ventajas y desventajas en su aplicación.
Así, el régimen del dominio y el condominio cumple acabadamente con el ítem
b) aquí planteado, en cuanto otorga a los titulares la propiedad sobre el lote
y la copropiedad sobre los espacios comunes, pero plantea serios inconvenientes
con relación al mismo inciso, en su parte final, al referirse a la escindibilidad
entre ambos sectores, o al estado de indivisión en que deberán permanecer los
lugares y bienes comunes del barrio.
El segundo régimen, dominio + asociación
+ servidumbre, logra resolver el tema de la inescindibilidad planteada, como asimismo
la creación de la entidad que agrupe a los propietarios, pero deja serias dudas
respecto del cumplimiento de lo planeado en el inciso d), en lo referente a gastos
comunes para el mantenimiento del sistema.
Estos inconvenientes, que
tratan de resolver, a través de reservas de derechos, poderes
especialesirrevocables,
restricciones y
límites al dominio, todos ellos de dudosa validez y eficacia, nos inclinan a apoyar
la propuesta legislativa, hoy en tratamiento parlamentario y por la cual se opta
por la creación de una nueva figura jurídica capaz de contemplar en su seno las
características de esta nueva forma de comercializar la propiedadinmobiliaria.
Por Marcelo de
Hoz.- Prof. de las Facultades de Derecho de la U.B.A., Univ.
Austral y U.C.A.
"Quien
conserva la posibilidad de uso y la copropiedad de los bienes comunes tratándose
de una indivisión forzosa como lo son los clubes de campo, está obligado a contribuir
a su mantenimiento e incluso a su acrecentamiento si en el
mandato otorgado para la constitución del club, así se ha previsto, no pudiéndose
liberar de dicha carga ni voluntariamente ni haciendo abandono de la porción indivisa
de los bienes comunes".
"El
country club o club de campo es un todo y una unidad con límites precisos en el
que los bienes comunes y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad
individual y que por lo tanto aquéllos no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse
separadamente de los lotes de propiedad individual"
"Si bien
las disposiciones del código de Vélez contemplan una accesoriedad por naturaleza
entre los bienes comunes y las parcelas, nada impide que tal dependencia esté
fijada por la ley (artículo
2715) y, en el caso de la provincia de Buenos Aires, la ley 8.912 lo establece
con toda precisión y claridad; nada obsta tampoco a que las normativas de esta
ley y del decreto 9.404/86 se apliquen a las consecuencias de las situaciones
existentes (art. 3°, Cód. Civil) ya que si bien las reglas restrictivas y requisitos
que establece en cuanto a su creación están destinadas a los clubes de campos
que se constituyan con posterioridad a su vigencia, no lo es menos que también
se contemplan los casos de instituciones que aun anteriores a ella, se adecuen
a sus disposiciones y en tal evento se les acuerdan los beneficios del sistema"
"No procede hablar de ausencia de normativa específica sobre los
clubes de campo o country en la provincia de Buenos Aires, toda vez que tanto
la ley 8.912 como el decreto 9.404/86 permiten comprender no sólo la naturaleza
de este nuevo tipo de institución de convivencia y de comunidad de bienes sino
que suministran las disposiciones que regulan su funcionamiento dentro del ámbito
de compraventa territorial de la provincia, en todo lo atinente al urbanismo y
poder de policía municipal, no delegados en la Nación. Conforme a las
disposiciones legales antes citadas se destaca como característica principal de
los clubes de campo un espacio delimitado en donde coexisten parcelas de vivienda
de propiedad individual y bienes y servicios comunes para uso y beneficio de aquellas
parcelas.
"Antes y después de
la sanción de la ley 8.912 en la provincia de Buenos Aires, se aplicó a los clubes
de campo, en forma forzosa, la Ley 13.512 y se crearon
personas jurídicas a las que se le atribuía
la propiedad de los bienes y se les encomendaba la prestación de los servicios
comunes; todo ello con la finalidad de que los bienes comunes se encuentren a
salvo de una eventual división (arts. 2692
y 2693, del Código Civil) y los inconvenientes creados por posibles embargos, fallecimientos
y divorcios. Es evidente
empero que ni la propiedad horizontal
como figura jurídica, ni la sociedad o asociación, reflejaban la verdadera realidad
que no era sino la plasmada, en la provincia en la ley 8.912 y en el decreto 9.404/86".
"Si en el caso el country o club
de campo se organizó como asociación, es una simple
mandataria de los propietarios, que actúa como fideicomisario de un dominio
fiduciario de los bienes comunes, y como administradores de dichos bienes en cuanto
a su uso, mantenimiento, conservación y ampliación, recaudadora de los ingresos
y ejecutora de las obras y prestadora de los servicios. La asociación es dueña
de los bienes mientras exista el club de campo ya que cuando éste deje de existir
terminará el fideicomiso
(Cód. Civ., artículo 2662)
y el dominio pasará a la entidad elegida por los propietarios de los lotes para
sucederlo en el dominio. Esta función de administradora la cumple la asociación
en virtud de un mandatoexpreso emanado
de los propietarios en el acto de su constitución, y tácito
por la adhesión a
su gestión en forma continuada
y permanente (artículo 1874, Código Civil)".
"De la naturaleza de los clubes
de campo, cualquiera sea el tipo de organización que éstos adopten, resulta la
necesidad de que los propietarios de lotes, en su condición de condóminos de los
bienes comunes, contribuyan al mantenimiento, conservación y mejoramiento de estos
últimos, por aplicación de las normas del condominio en concordancia con las relativas
a la indivisión forzosa. Asimismo, están obligados a respetar la organización
que hayan previsto para la administración de tales bienes ya que han prestado
su adhesión a un cuerpo
de normas para dar vida y proveer a la continuidad de una institución no puede
luego apartarse de ese propósito frustrando las legítimas expectativas de quienes
prestaron igual adhesión".
Por
resolución de la CSJN, de fecha 18/09/90, que se transcribe infra, el fallo al
que corresponde la doctrina referida supra, ha sido dejado sin efecto, no tanto
por lo erróneo de tal doctrina, sino por haber aplicado disposiciones y hecho
valer instituciones que no se avenían con la época y términos del contrato fundacional
del Club de campo respectivo, como por haberse pronunciado sobre cuestiones no
planteadas por las partes intervinientes.
"Constituye
un enfoque erróneo el adoptado por la sentencia recurrida que tomó como punto
de partida de su desarrollo el concepto del club de campo a que se refiere el
art. 64 de la ley 8.912 de la provincia de Buenos Aires, reglamentado por el decreto
local 9.404/86, del cual resulta que como calidad inherente a estos complejos
recreativos, existe una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica entre
sus sectores que los convierten en un todo inescindible, sin reparar que tal premisa
era inconciliable con las características de la asociación civil actora cuyo régimen
constitutivo aprobado por la autoridad competente
con anterioridad a la sanción de la ley antes dicha, admitía la posibilidad de
acceder a la propiedad de un fundo urbano sin requerir al mismo tiempo la incorporación
a la entidad social. (CSJN, 18-9-1990)".
"Los agravios propuestos suscitan cuestión federal suficiente para ser
considerados en la vía extraordinaria intentada, pues aunque remitan a temas de
índole fáctica y de derecho común ajenos a esa instancia, ello no es óbice para
invalidar lo resuelto cuando el tribunal a quo, sobre la base de normas inaplicables
al caso, ha efectuado una elaboración dogmática acerca de la naturaleza jurídica
de los clubes de campo y ha dado una solución que desatiende las circunstancias
concretas de la causa". (CSJN, 18-9-1990)..