Cobro de alquileres

523. Títulos ejecutivos.- Los títulos que traen aparejada ejecución son los siguientes:

1º) El instrumento público presentado en forma.

2º) El instrumento privado suscrito por el obligado, reconocido judicialmente o cuya firma estuviese certificada por escribano con intervención del obligado y registrada la certificación en el protocolo.

3º) La confesión de deuda líquida y exigible prestada ante el juez competente para conocer en la ejecución.

4º) La cuenta aprobada o reconocida como consecuencia del procedimiento establecido en el art. 525.

5º) La letra de cambio, factura de crédito, cobranza bancaria de factura de crédito, vale o pagaré, el cheque y la constancia de saldo deudor en cuenta corriente bancaria, cuando tuvieren fuerza ejecutiva de conformidad con las disposiciones del Código de Comercio o ley especial. (Inciso según ley 25.453).

6º) El crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles.

7º) Los demás títulos que tuvieren fuerza ejecutiva por ley y no estén sujetos a un procedimiento especial.

524. Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces.

525. Podrá prepararse la acción ejecutiva pidiendo previamente:

1º) Que sean reconocidos los documentos que por sí solos no traigan aparejada ejecución.

2º) Que en la ejecución por alquileres o arrendamientos, el demandado manifieste previamente si es locatario o arrendatario y, en caso afirmativo, exhiba el último recibo. Si el requerido negase categóricamente ser inquilino y su condición de tal no pudiere probarse sumariamente en forma indubitada, no procederá la vía ejecutiva y el pago del crédito será reclamado por juicio sumario. Si durante la sustanciación de éste se probare el carácter de inquilino, en la sentencia se le impondrá una multa a favor de la otra parte equivalente al treinta por ciento del monto de la deuda.

3º) Que el juez señale el plazo dentro del cual debe hacerse el pago, si el acto constitutivo de la obligación no lo designare o si autorizare al deudor para realizarlo cuando pudiera o tuviese medios para hacerlo. El juez dará traslado y resolverá sin más trámite ni recurso alguno.

4º) Que el deudor reconozca el cumplimiento de la condición, si la deuda fuese condicional.

526. La citación al demandado para que efectúe el reconocimiento de su firma se hará en la forma prescripta en los artículos 339 y 340, bajo apercibimiento de que si no compareciere o no contestare categóricamente, se tendrá por reconocido el documento, o por confesados los hechos en los demás casos.

El citado deberá comparecer personalmente y formular la manifestación ante el juez. Dicha manifestación no podrá ser reemplazada por un escrito; tampoco podrá formularse por medio de gestor.

Si el citado no compareciere, o no probare justa causa de inasistencia, se hará efectivo inexcusablemente el apercibimiento y se procederá como si el documento hubiere sido reconocido por e! deudor personalmente, o hubiese confesado los hechos, en los demás casos.

El desconocimiento de la firma por alguno de los coejecutados no impide que se cumpla con lo dispuesto por los artículos 531 y 542, respecto de los deudores que la hayan reconocido, o a quienes se los haya tenido por reconocida.

527. Reconocida la firma del instrumento quedará preparada la acción ejecutiva, aunque se hubiese negado su contenido.

528. Si el documento no fuere reconocido, el juez, a pedido del ejecutante, previo dictamen de un perito designado de oficio, declarará si la firma es auténtica. Si lo fuere, se procederá según lo establece el artículo 531 y se impondrá al ejecutado las costas y una multa equivalente al treinta por ciento del monto de la deuda, que aquél deberá dar a embargo como requisito de admisibilidad de las excepciones. Si no las opusiere, el importe de la multa integrará el capital a los efectos del cumplimiento de la sentencia de remate.

La resolución que declara la autenticidad de la firma e impone la multa será apelable en efecto diferido.

529. Se producirá la caducidad de las medidas preparatorias del juicio ejecutivo, sin necesidad de declaración judicial, si no se dedujere la demanda dentro de los quince días de su realización. Si el reconocimiento fuere ficto, el plazo correrá desde que la resolución que lo declare hubiere quedado firme.

Jurisprudencia Nacional

Doctrina Nacional
"La obligación de pagar el alquiler se debe cumplir no sólo hasta el vencimiento del contrato sino hasta la desocupación de la cosa (arts. 1611 y 1622 del Cód. Civil). A partir del momento en que el locador exige la devolución de la cosa, no rige el alquiler anterior y ningún otro, porque para fijar el precio de la locación se requiere el acuerdo de ambas partes y precisamente por la falta de ese acuerdo, las sumas que puedan adeudarse por la ocupación indebida no han de peticionarse a título de alquileres, sino de indemnización de pérdidas o intereses. Los daños y perjuicios derivados de la retención indebida de un inmueble se satisfacen desde el momento en que el locatario fue notificado de la demanda por medio de la cual se le reclama la restitución, atento al efecto declarativo de la sentencia que proyecta sus efectos al momento de la traba de la litis. Los daños y perjuicios derivados de la demora en la restitución de un inmueble por el inquilino no representan necesariamente un determinado porcentaje de renta sobre el valor asignado a la unidad locada, sino la fijación de la suma que el locador pudo lógicamente obtener de un tercero de haber tenido la libre disposición del inmueble. Para que la indemnización por retención indebida del inmueble sea integral ha de atenderse al valor locativo actual y aplicar su monto a la totalidad del tiempo en que, sin derecho, el locatario eludió su obligación de restituir. Pero de ese total deberá descontarse la suma percibida por el locador por cobro de alquileres correspondientes al mismo período. Los pagos recibidos por el locador a partir del requerimiento de restitución de la cosa dada en locación, tienen una imputación provisoria, y así serán alquileres si no progresa el desalojo, o en caso contrario, serán pagos parciales o totales de la acción de daños por retención indebida; pero su percepción no puede en modo alguno privar al locador de reclamar los daños y perjuicios".
"Para que la excepción de pago resulte viable debe ser probada por instrumento que emane del acreedor, debiendo referirse en forma clara y concreta a la deuda cuya ejecución se pretende detener, de tal suerte que, resultan insuficientes para sustentar la excepción de pago en el juicio ejecutivo, recibos que no se vinculan a la obligación reclamada. En un juicio ejecutivo no puede verificarse con un cheque el cumplimiento exacto de la prestación, ya que no puede establecerse en este tipo de proceso que obligación cancela, máxime si tratándose de un cobro de alquileres, existen obligaciones accesorias a cargo del locatario. Tampoco alcanzaría a ello ni siquiera un informe positivo del banco acerca de la acreditación en la cuenta del ejecutante del cheque en cuestión, en virtud de que no podría vinculárselo en forma directa con el cumplimiento de ninguna obligación en particular".
"El cumplimiento del contrato de locación es el objeto principalmente tenido en mira por el locador al celebrarlo. La ley ha querido asegurarle que no será burlado en sus derechos y que no será privado del bien sin una adecuada compensación de sus derechos. Así ha establecido diversas garantías a su favor, entre las que se encuentra la posibilidad de perseguir el cobro de los alquileres por medio de la acción ejecutiva. La ley con el propósito de protegerlo invade el ámbito del derecho procesal (que por lo demás también lo contempla en su art. 523 inc. 6 del Código Procesal) y establece la vía ejecutiva en el artículo 1578 del Cód. Civil. Del mismo precepto del artículo 1581 se desprende inequívocamente que la acción ejecutiva del locador procede no sólo por el cobro de los alquileres que se les adeuden, sino también por el cobro de cualquier otra deuda contractualmente derivada de la locación. Precepto que se contempla con el artículo 1582 del Cód. Civ., que hace extensiva la obligación y permite la vía ejecutiva contra quienes garantizaron el cumplimiento de la obligación".
"Cuando el fiador se ha obligado como principal pagador, liso y llano, con renuncia a los beneficios de división y excusión, debe considerárselo solidario y aplicársele las disposiciones relativas a los codeudores solidarios (artículo 2005 del Cód. Civ.) en cuyo caso, la obligación del fiador deja de ser accesoria pues se establece un vínculo directo entre fiador y acreedor con entera independencia del que vincula a éste con el deudor principal. Si se reclama el pago de alquileres, siempre será preciso exigir del inquilino la exhibición del último recibo, no siendo necesaria la interpelación previa del deudor principal. Para que la acción ejecutiva por cobro de alquileres proceda, contra el fiador solidario y principal pagador, se requiere la previa intimación al fiado y locatario para que manifieste si es tal o lo fue y, en caso afirmativo, exhiba el último recibo, pues de otro modo no habría base para fijar el monto del crédito".

"A efectos de preparar la vía ejecutiva en el cobro de alquileres, debe hacerse al locatario el requerimiento previo que dispone el art. 525, inc. 2 del Código Procesal, ya que este trámite es de ineludible cumplimiento aún cuando se demanda también o sólo directamente al fiador, pues el mismo tiene por finalidad determinar la existencia de la deuda líquida y exigible que constituye un elemento indispensable para la procedencia de aquélla".

"En la ejecución de alquileres el demandado a quien se atribuye el carácter de locatario no es citado en sí a reconocer contrato de alquiler alguno sino a que manifieste si efectivamente es locatario y, en caso afirmativo, exhiba el último recibo, en los términos del art. 523 inc. 2 del C. Procesal. O sea que la no exhibición del contrato original no le impedía efectuar esa manifestación legal y en su ausencia la vía ejecutiva quedó preparada en virtud de lo dispuesto por el art. 524 del C. Procesal, in fine".

"El pago de los impuestos y tasas que inciden sobre el inmueble pero que el contrato pone a cargo del locatario, integra el concepto de alquiler (SCBA), de manera que su falta de pago, previa la debida intimación, puede dar lugar a la acción de desalojo por dicha causal, así como también a la acción ejecutiva. Criterio que se extiende al cobro de deudas originadas en el consumo de energía eléctrica (arts.1578 y 1581, C.Civil)"

Derecho Contractual