Art. 1217.- Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación:
a. el
cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el
artículo 1218, según el caso;
b. la resolución
anticipada.
Art.
1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo
convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario
continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita
reconducción, sino la
continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que
cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante
comunicación fehaciente.
La recepción de pagos
durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer
párrafo.(*)
Comentario: (*) Véase Jurisprudencia, de la C. N. de Apel en lo Civil.
Art. 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:
a. por cambio
de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b. por falta de conservación de la cosa locada, o su
abandono sin dejar quien haga sus veces; (*)
c. por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos
consecutivos.
Comentario: (*) Véase el artículo 1206 y “Abandono del bien locado por el
locatario” por Mónica Barrera.
Art. 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
a. la
obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
b. la garantía de evicción
o la de vicios redhibitorios.
Art.
1221.- Resolución anticipada. El contrato de
locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) Si la cosa locada es un
inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en
forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de
anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia
de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización,
la suma equivalente a un mes y medio (1½) de alquiler al momento de desocupar
el inmueble, y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho
lapso, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en
que se entrega el inmueble. En los contratos de inmuebles destinados a
vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de
tres (3) meses o más, y dicho preaviso opere sus efectos luego de haberse
cumplido seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización
alguna por dicho concepto;
b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el
equivalente a dos (2) meses de alquiler, considerándose para su cálculo el
valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble. (art. sust. por. Ley
N° 27.737).
Art. 1222.- Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.
La
notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario
se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese
perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Cumplido
el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose
verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe
restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el
incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de
desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada
jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado
que establezcan sus leyes procesales o especiales.
En ningún caso el locador puede negarse a
recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la
reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de
negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos
de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación
judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En
ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a
partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de
que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la
consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la
misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la
llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho
plazo. (Art. sustituido, por la Ley N° 27.551).
Art.
1223.-
Desalojo.
Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.
El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la
demanda de desalojo por las causas de los artículos 1217
y 1219, inciso c).
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez
días. (*)
Comentario: (*) Por este artículo, y su remisión al artículo 1087, se desprende que no es necesaria la intimación previa, a la demanda de desalojo, en los casos de los arts. citados, no obstante lo dicho por UniversoJus.
Art.
1224.-
Facultades sobre las
mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la
mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si
acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño
para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición
contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.
Art.
1225.-
Caducidad de la fianza.
Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo
de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o
prórroga
expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple,
solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.
(*)
Comentario; (*) sobre la extinción de la fianza, en general, léase el artículo 1596.
Art. 1226.- Facultad de retención. El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.
La Ley N° 21.342 fué derogada por Ley N° 26.994, por lo tanto, resulta inaplicable el artículo 47, de la misma, respecto a la homologación de los convenios de desocupación.
La Jurisprudencia Nacional, ha resuelto que:
"La homologación judicial de convenios privados celebrados por las partes,
respecto de los cuales la intervención judicial se reclama al solo efecto de
dar certeza y ejecutividad al instrumento, sin que pre-exista
conflicto alguno -en el caso, un convenio de desocupación- es improcedente,
pues la posibilidad de dictar una sentencia homologatoria se halla prevista en
aquellos supuestos expresamente establecidos, los cuales suponen siempre la
preexistencia de un proceso en trámite en el cual se encuentran controvertidos
determinados derechos".
Véase: el encuentro, en el Aula Magna de la Facultad de Derecho, sobre “Convenios de desocupación”
1604. La locación concluye:
1º) Si fuese contratada
por tiempo determinado, acabado ese tiempo;
2º) Si fuese contratada por tiempo indeterminado después del plazo
fijado por el artículo 1507,
cuando cualquiera de las partes lo exija;
3º) Por la pérdida de la cosa
arrendada;
4º) Por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue
expresamente arrendada;
5º) Por los vicios redhibitorios
de ella, que ya existiesen al tiempo del contrato o sobreviniesen después, salvo si tales vicios eran aparentes al tiempo del
contrato, o el locatario sabía de ellos, o tenía razón de saber;
6º) Por casos fortuitos
que hubieran imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato;
7º) Por todos los casos de culpa
del locador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir el contrato.
1605. Son vicios redhibitorios en las fincas urbanas, volverse oscura la casa por motivos de construcciones en las fincas vecinas, o amenazar ella ruina.
Nota al 1605: LL. 25 y 33, Tít. 2, Lib. 19, Digesto - L. 13, § 7,Tít. 2, Lib. 39, Digesto (*).
Comentario: (*) Goyena cita la L. 25, § 2, Tít. 2, L. 19, Digesto y L. 13, § 6,Tít. 2, Lib. 39, Digesto.
1606. Cesando la locación aunque sea por falta de pago del alquiler o renta, se resuelven o pueden ser resueltos los subarriendos, cuyo tiempo aún no hubiese concluido, salvo el derecho del subarrendatario por la indemnización que le correspondiese contra el locatario.
1607. No se resuelve sin embargo el subarriendo, si la locación hubiese cesado por confusión, es decir, la reunión en la misma persona de la calidad de locatario, y de la de propietario o usufructuario.
1608. Resueltos los subarriendos, los subarrendatarios tendrán contra el locatario que les subarrendó, los mismos derechos que tiene el locatario contra el locador.
1609. Acabado el tiempo de la locación, hecha a término fijo, por el vencimiento del plazo, si el locatario no restituye la cosa arrendada, el locador podrá desde luego demandarlo por la restitución con las pérdidas e intereses de la demora.
1610. Si la locación no fuese a término fijo, el locador no podrá exigir al locatario la restitución de la cosa arrendada, sino después de los plazos siguientes:
1º) Si la cosa
fuese mueble, después
de tres días de haberle intimado la cesación de la locación;
2º) Si fuese casa, departamento o pieza, establecimiento comercial o
industrial, predio o predio rústico, después de tres meses contados del mismo
modo;
3º) Si fuese predio rústico
en que existiese un establecimiento agrícola, después de un año contado del
mismo modo;
4º) Si fuese terreno en que no exista establecimiento comercial, industrial o
agrícola, después de seis meses contados del mismo modo.
1611. Siendo la locación de tiempo indeterminado, o acabado el tiempo de la locación, o teniendo el locatario derecho para resolverla, si él restituyere la cosa arrendada y el locador no quisiere recibirla, podrá ponerla en depósito judicial, y desde ese día cesará su responsabilidad por el alquiler o renta, salvo el derecho del locador para impugnar el depósito.
1612. El locatario pondrá también en depósito judicial la cosa mueble alquilada, si llega a saber que ella no pertenece al locador, o que fuese hurtada a su dueño, o que su dueño la perdiera con intervención previa de la persona a quien la cosa pertenece, o del locador.
1613. Perteneciendo la cosa arrendada a copropietarios indivisos, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros, demandar la restitución de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locación, cualquiera que sea la causa que para ello hubiere.
1614. Siendo arrendada la misma cosa a dos o más locatarios solidarios, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros restituirla antes de acabado el tiempo de la locación.
1615. Concluido el contrato de locación, el locatario debe devolver la cosa arrendada como la recibió, si se hubiere hecho descripción de su estado, salvo lo que hubiese perecido, o se hubiese deteriorado por el tiempo o por causas inevitables.
Nota al 1615: L. 18,Tít. 8, Part. 5ª - Cód. Francés, artículo 1755 - Italiano, 1585 (ahora 1590) - Napolitano 1576.
1616. Si el locatario recibió la cosa sin descripción de su estado, se presume que la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.
Nota al 1616: Cód. Francés, artículo 1731; Italiano, 1586; Napolitano, 1577.
1617. Si la locación hubiese sido de un predio rústico con animales de trabajo o de cría, y no se previno en el contrato el modo de restituirlos, pertenecerán al locatario todas las crías, con obligación de restituir otras tantas cabezas de las mismas calidades y edades.
1618. El locatario no puede retener la cosa arrendada so pretexto de que le deba el locador, ni por indemnización de mejoras, siempre que el locador depositare o afianzare el pago de ellas a su liquidación.
1619. El locador tampoco puede abandonar la cosa arrendada por eximirse de pagar las mejoras y gastos que estuviere obligado a pagar.
1620. Si la cosa arrendada tuviese mejoras que no deba pagar el locador, ellas serán reputadas cualquiera que sea su valor como accesorios de la cosa. El locatario no podrá separarlas si de la separación resulta algún daño a la cosa arrendada; o si no le resultare daño a la cosa, no le resultare provecho a él; o si el locador quisiere pagarlas por su valor, como si estuviesen separadas.
1621. Fuera de estos casos el locatario tendrá derecho para separar las mejoras, con tal que separándolas restituya la cosa en el estado a que se obligó, o en el estado en que la recibió.
1622. Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.
Nota al
1622:
Véase Marcadé, sobre el artículo 1738. Es muy arbitrario crear una reconducción, un
nuevo contrato por la continuación del arrendatario en el uso de la cosa, que
las más veces sucede por una mera condescendencia del locador. La variación de
los diversos Códigos en este punto hace ver que sus disposiciones no partían de
ningún principio jurídico. La Ley Romana 13, § 11,Tít. 2, Lib. 19, Digesto, declaraba "Qui impleto tempore conductionis remansit in conductione, non
solum reconduxisse videbitur...ita accipiendum est, ut in ipso anno, quo tacuerunt, videantur eandem locationem renovasse, non etiam in sequentibus annis...in urbanis
autem praediis alio iure utimur, ut,
prout quisque habitaverit, ita et obligetur".
La Ley de
Partida 20, Tít. 8, Part. 5ª, hacía
suceder la reconducción por solo tres días que hubiese continuado el locatario
en posesión de la cosa. Los Códigos Francés
(artículo 1738), Napolitano y Holandés dan por hecha la reconducción si
acabada la locación el locatario sigue disfrutando de la cosa arrendada, es
decir, que por seguir un mes, por ejemplo, en el uso de la cosa, ya se entiende
que comienza de nuevo un arrendamiento de cinco o más años. El Cód. de Vaud, artículo 1233, dice: "Si el arriendo
hecho por escrito era por uno o más años, el tácito se renueva por uno
solamente. Si era por menos de un año, se renueva por el mismo tiempo".
El Cód. de Austria, por los arts. 1114 y 1115, conviene con el de Vaud,
pero sin señalar término. Por el Cód. de Baviera, Ia
continuación en la posesión de la cosa causa la reconducción con las mismas
condiciones de la locación (§ 17, Cap. 6, Lib. 4) (*). El de Luisiana exige para la tácita reconducción en los
predios rústicos que el arrendatario continúe por un mes en la tranquila
posesión del predio. El arriendo en este caso se prolonga por un año (artículo 2658). En la locación de casas, según el mismo
Código, basta la tranquila posesión por una semana para que el arrendatario no
pueda ser expulsado sin desahucio por escrito, quince días antes de expirar el
mes comenzado (artículo 2659).
Se ve, pues, que todo es arbitrario en las resoluciones de los Códigos citados. Nosotros seguimos al Código de Prusia (**) que no admite la tácita reconducción sin el consentimiento expreso del propietario (***).
Comentario: (*) Respecto del § 17, Cap. 6, Lib. 4, C. de Baviera, pág. 378, léase a Saint-Joseph (página 56 bis; (**) Corresponde el artículo 325 del Cód. Prusiano. (***) El artículo 1497, del Proyecto de Goyena, establecía la tácita reconducción. Los arts. 1566 y 1567 del Código Civil Español la mantienen. Goyena cita, además, la L.14,Tít. 2, Lib. 19, Digesto.
"La tácita reconducción no puede encontrar apoyo en el artículo 1622 del Código Civil, precepto con arreglo al cual, por el contrario, si el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada no se juzgará que hay tácita reconducción sino la continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa"
"La locación concluida continúa en los mismos términos del contrato vencido hasta que el locador reclame la restitución del inmueble".
"Conforme con lo dispuesto por el artículo 1622 del Código Civil, vencido el plazo convencional, el arrendamiento continúa en los términos pactados hasta que medie intimación a restituir. El pago del precio no es más que la lógica contraprestación por el uso y goce y, por ende, no es elemento eficaz que autorice a presumir la prórroga del contrato por un plazo diverso que el implícito que emerge del silencio hasta que se exprese la voluntad de concluir".
"De acuerdo con el artículo 1622 del Código Civil, existe la continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos hasta que el locador pida la devolución de la cosa. Este artículo exige la interpelación por parte del locador para que se concluya la locación".
"Resulta conveniente poner de relieve que nuestro artículo 1622 del Código Civil no admite la tácita reconducción (interpretación que no sólo surge del artículo en sí mismo, sino también de su nota in fine, donde el codificador expresamente dispone que su intención ha sido no admitirla). Esta prohibición se encuentra reiterada y aun con mayor rigor en el artículo 1º de la ley de locaciones urbanas que expresamente dispone que no sólo los contratos de locación urbana, sino también sus modificaciones y prórrogas deberán formalizarse por escrito. Unido a ello, no se ha acreditado de modo alguno que haya existido entre las partes (locadora y locataria) la celebración de un nuevo contrato por el cual se pacta la continuación del anterior. La demandada nada ha probado y ante la ausencia de esa prueba, la ocupación por la locataria con posterioridad al vencimiento tendrá que ser juzgada como continuación".
Art. 47 ley 21.342.- Cuando el locatario, después de celebrar el contrato y estando en ocupación del inmueble, hubiese convenido con el locador plazos diferentes de los originales, el locador podrá solicitar directamente el cumplimiento del convenio presentando el documento respectivo y el Juez, previa audiencia del locatario, decretará el lanzamiento sin más trámite que los correspondientes a la ejecución de sentencia que condena a hacer. Los convenios a que se refiere el párrafo anterior deberán haber sido homologados judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su responsabilidad, indicarán las sublocaciones a plazo fijo que hayan sido autorizadas por el locador. La homologación se dictará con citación de los respectivos sublocatarios.
“No procede homologar un convenio de desocupación suscripto al mismo tiempo que el contrato de alquiler. Ello es así, por cuanto los artículos 29 y 47 de la Ley N° 21.342, no derogados por la Ley N° 23.091, se refieren claramente a los convenios celebrados con posterioridad al inicio de la relación locativa, sin que corresponda extender los alcances normativos a situaciones no previstas.”
"No obsta a la homologación de un convenio de desocupación, la circunstancia de que se haya suscripto conjuntamente con el contrato de locación, si fue presentado tres años después de su firma, el plazo mínimo legal (art. 2º de la Ley N° 23.091) se encontraba holgadamente respetado y vencido el contrato oportunamente celebrado por las partes. Es que en tales condiciones, resulta claro que el convenio en cuestión no ha sido utilizado para turbar el uso y goce de la cosa locada durante el curso del plazo contractual".