4º) Por imposibilidad del destino especial para el
cual la cosa fue expresamente arrendada;
5º) Por los vicios redhibitorios
de ella, que ya existiesen al tiempo del
contrato o sobreviniesen después, salvo si tales vicios eran
aparentes al tiempo del contrato, o el locatario sabía de ellos, o tenía razón
de saber;
6º) Por casos fortuitos
que hubieran imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato;
7º)
Por todos los casos de culpa
del locador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir
el contrato.
1605.
Son vicios redhibitorios en las fincas urbanas, volverse oscura la casa por motivos
de construcciones en las fincas vecinas, o amenazar ella ruina.
1606.
Cesando la locación aunque sea por falta de pago del alquiler o renta, se resuelven
o pueden ser resueltos los subarriendos, cuyo tiempo aún no hubiese concluido,
salvo el derecho del subarrendatario por la indemnización que le correspondiese
contra el locatario.
1607. No
se resuelve sin embargo el subarriendo, si la locación hubiese cesado por confusión,
es decir, la reunión en la misma persona de la calidad de locatario, y de la de
propietario o usufructuario.
1608.
Resueltos los subarriendos, los subarrendatarios tendrán contra el locatario que
les subarrendó, los mismos derechos que tiene el locatario contra el locador.
1609.
Acabado el tiempo de la locación, hecha a término fijo, por el vencimiento del
plazo, si el locatario no restituye la
cosa arrendada, el locador podrá desde luego demandarlo por la restitución
con las pérdidas e intereses de la demora.
1610.
Si la locación no fuese a término fijo, el locador no podrá exigir al locatario
la restitución de la cosa arrendada, sino después de los plazos
siguientes:
1º) Si la cosa fuese mueble,
después de tres días de haberle intimado la cesación de la locación;
2º)
Si fuese casa, departamento o pieza, establecimiento comercial o industrial, predio
o predio rústico, después de tres meses contados del mismo modo;
3º)
Si fuese predio rústico en que existiese un establecimiento agrícola, después
de un año contado del mismo modo;
4º)
Si fuese terreno en que no exista establecimiento comercial, industrial o agrícola,
después de seis meses contados del mismo modo.
1611.
Siendo la locación de tiempo indeterminado, o acabado el tiempo de la locación,
o teniendo el locatario derecho para resolverla,
si él restituyere la cosa arrendada y el locador no quisiere recibirla, podrá
ponerla en depósitojudicial, y desde ese día cesará su responsabilidad por el alquiler o renta, salvo el derecho
del locador para impugnar el depósito.
1612.
El locatario pondrá también en depósito judicial la cosa
mueble alquilada, si llega a saber que ella no pertenece al locador, o que
fuese hurtada a su dueño, o que su dueño la perdiera con intervención previa de
la persona a quien la cosa pertenece, o del locador.
1613.
Perteneciendo la cosa arrendada a copropietarios
indivisos, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros, demandar la restitución de la cosa antes
de concluirse el tiempo de la locación, cualquiera que sea la causa que para ello
hubiere.
1614. Siendo arrendada
la misma cosa a dos o más locatarios solidarios,
ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros restituirla antes de acabado
el tiempo de la locación.
1615.
Concluido el contrato de locación, el locatario debe devolver la cosa arrendada
como la recibió, si se hubiere hecho descripción de su estado, salvo lo que hubiese
perecido, o se hubiese deteriorado por el tiempo o por causas inevitables.
1616.
Si el locatario recibió la cosa sin descripción de su estado, se presume que la
recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.
1617.
Si la locación hubiese sido de un predio rústico con animales de trabajo o de
cría, y no se previno en el contrato el modo de restituirlos, pertenecerán al
locatario todas las crías, con obligación de restituir otras tantas cabezas de
las mismas calidades y edades.
1618.
El locatario no puede retener la cosa arrendada so pretexto de que le deba el
locador, ni por indemnización de mejoras, siempre que el locador depositare o
afianzare el pago de
ellas a su liquidación.
1619.
El locador tampoco puede abandonar la cosa arrendada por eximirse de pagar las
mejoras y gastos que estuviere obligado a pagar.
1620.
Si la cosa arrendada tuviese mejoras que no deba pagar el locador, ellas serán
reputadas cualquiera que sea su valor como accesorios de la cosa. El locatario
no podrá separarlas si de la separación resulta algún daño a la cosa arrendada;
o si no le resultare daño a la cosa, no le resultare provecho a él; o si el locador
quisiere pagarlas por su valor, como si estuviesen separadas.
1621.
Fuera de estos casos el locatario tendrá derecho para separar las mejoras, con
tal que separándolas restituya la cosa en el estado a que se obligó, o en el estado
en que la recibió.
1622.
Si terminado el contrato,
el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que
hay tácita reconducción,
sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta
que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo,
sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la
cosa.
"La
tácita reconducción no puede encontrar apoyo en el art. 1622 del Código Civil,
precepto con arreglo al cual, por el contrario, si el locatario permanece en el
uso y goce de la cosa arrendada no se juzgará que hay tácita reconducción sino
la continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos, hasta que
el locador pida la devolución de la cosa"
"La
locación concluida continúa en los mismos términos del contrato vencido hasta
que el locador reclame la restitución del
inmueble".
"Conforme
con lo dispuesto por el art. 1622 del Código Civil, vencido el plazo convencional,
el arrendamiento continua en los términos pactados hasta que medie intimación
a restituir. El pago del
precio no es más que la lógica contraprestación por el uso y goce y, por ende,
no es elemento eficaz que autorice a presumir la prórroga del contrato por un
plazo diverso que el implícito que emerge del silencio hasta que se exprese la
voluntad de concluir".
"De
acuerdo con el art. 1622 del Código Civil, existe la continuación de la locación
concluida y bajo sus mismos términos hasta que el locador pida la devolución de
la cosa. Este artículo exige la interpelación por parte del locador para que se
concluya la locación".
"Resulta
conveniente poner de relieve que nuestro artículo 1622 del Código Civil no admite
la tácita reconducción (interpretación que no sólo surge del artículo en si mismo,
sino también de su nota in fine, donde el codificador expresamente dispone que
su intención ha sido no admitirla). Esta prohibición se encuentra reiterada -y
aun con mayor rigor- en el artículo
1º de la ley de locaciones urbanas que expresamente dispone que no sólo
los contratos de locación urbana, sino también sus modificaciones y prórrogas
deberán formalizarse
por escrito. Unido a ello, no se ha acreditado de modo alguno que haya existido
entre las partes (locadora y locataria) la celebración de un nuevo contrato por
el cual se pacta la continuación del anterior. La demandada nada ha probado y
ante la ausencia de esa prueba, la ocupación por la locataria con posterioridad
al vencimiento tendrá que ser juzgada como continuación".
Art.
47 ley 21.342.- Cuando el locatario, después de celebrar el contrato y estando
en ocupación del inmueble, hubiese convenido con el locador plazos diferentes
de los originales, el locador podrá solicitar directamente el cumplimiento del
convenio presentando el documento respectivo y el Juez, previa audiencia del locatario,
decretará el lanzamiento sin más trámite que los correspondientes a la ejecución
de sentencia que condena a hacer. Los convenios a que se refiere el párrafo anterior
deberán haber sido homologados judicialmente. Las partes en el convenio, bajo
su responsabilidad, indicarán las sublocaciones a plazo fijo que hayan sido autorizadas
por el locador. La homologación se dictará con citación de los respectivos sublocatarios.
“No procede homologar
un convenio de desocupación suscripto al mismo tiempo que el contrato de alquiler.
Ello es así, por cuanto los artículos 29 y 47 de la Ley
21.342, no derogados por la Ley
23.091, se refieren claramente a los convenios celebrados con posterioridad
al inicio de la relación locativa, sin que corresponda extender los alcances normativos
a situaciones no previstas.”
"No
obsta a la homologación de un convenio de desocupación, la circunstancia de que
se haya suscripto conjuntamente con el contrato de locación, si fue presentado
tres años después de su firma, el plazo mínimo legal (art. 2º de la ley 23.091)
se encontraba holgadamente respetado y vencido el contrato oportunamente celebrado
por las partes. Es que en tales condiciones, resulta claro que el convenio en
cuestión no ha sido utilizado para turbar el uso y goce de la cosa locada durante
el curso del plazo contractual".