Código Civil y Comercial
Locación
Doctrina Nacional

Art. 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de
compraventa.

Art. 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

Art. 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la locación:

a. se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b. subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

Art. 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.
El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.

Art. 1191.- Facultades del representante. Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa.

Código Civil y Comercial
Objeto y destino
Cuadro Comparativo

Art. 1192.- Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios.

Art. 1193.- Contrato reglado por normas administrativas. Si el locador es una persona jurídica de derecho público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas y, en subsidio, por las de este Capítulo.

Art. 1194.- Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.
A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.

Art. 1195.- Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida.
Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

Art. 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a. el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c. el pago de valor llave o equivalentes.

Código Civil y Comercial
Tiempo de la locación
Cuadro Comparativo

Art. 1197.- Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.

Art. 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Art. 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a. sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c. guarda de cosas;
d. exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Código Civil y Comercial
Obligaciones del locador
Cuadro Comparativo

Art. 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

Art. 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

Art. 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

Art. 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Art. 1204.- Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.

Código Civil y Comercial
Obligaciones del locatario
Cuadro Comparativo

Art. 1205.- Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

Art. 1206.- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.

Art. 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

Art. 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.

Art. 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

Art. 1210.- Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

Código Civil y Comercial
Régimen de mejoras
Cuadro Comparativo

Art. 1211.- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.

Art. 1212.- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

Código Civil y Comercial
Cesión y sublocación
Cuadro Comparativo

Art. 1213.- Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los artículos 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.
Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.

Art. 1214.- Sublocación. El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa.
El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.
La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

Art. 1215.- Relaciones entre sublocador y sublocatario. Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo.
Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.

Art. 1216.- Acciones directas. Sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.
Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.
La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.

Código Civil derogado

De la locación

Doctrina Nacional
Cómo alquilar un departamento

1493. Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este código "locatario", "arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o "arrendador". El precio se llama también "arrendamiento" o alquiler.

Nota al 1493: "Cód. de Chile, artículo 1915 - Cód. Francés, arts. 1709 y 1710 - ltaliano, 1569 y 1570 (ahora 1571) - Napolitano, 1555 y 1556 - LL. 1 y 6, Tít. 8, Partida 5ª - L. 2, Tít 2, Lib. 19, Digesto y Proemio, § 2, Tít. 25, Lib. 3, lnstituta - Maynz, Derecho Romano, § 298.

"Marcadé, en el comentario al artículo 1708 del Cód. Francés, trata extensamente de la denominación en el contrato de locador y locatario, la única, dice, que evita todos los equívocos en las leyes y las falsas doctrinas de los escritores sobre la materia.

"La definición que forma este artículo evita la confusión que regularmente se hace de locación con otros contratos nominados o inominados.

"Si una de las partes transfiere a la otra por título oneroso el uso o goce temporario de una cosa con derecho real, el contrato será de usufructo.

"No será locación la entrega de bienes al acreedor, para que use o goce de ellos por un tiempo determinado en pago de su crédito. Una deuda que se pagase de esa manera, debía regirse por las reglas relativas al pago.

"Si el usufructuario, locatario o sublocatario del usufructo tratasen con el propietario de la cosa la transferencia del uso o goce de ella por tiempo igual al del usufructo, aunque el precio fuera pagadero en prestaciones periódicas, y aunque en el contrato se expresase que el usufructuario arrendaba la cosa al propietario, no sería un contrato de locación, sino de consolidación del usufructo. Puede también haber un distracto de locación, bajo todas las apariencias de arrendamiento; pero no por eso el contrato sería de locación.

"El contrato por el cual una de las partes transfiriese a otra por un precio cierto y en prestaciones sucesivas, y por tiempo determinado, los frutos o productos de un bien raíz, no será locación, sino venta de frutos.

"El contrato por el cual una de las partes transfiriese por un precio en dinero el derecho de percibir temporalmente rentas o cualesquiera prestaciones periódicas, aunque las partes lo llamen arrendamiento, como lo llaman las leyes de España, no sería en realidad sino una cesión de créditos. Se hallan en este caso los contratos de los particulares con los gobiernos para percibir algunas rentas públicas. Lo mismo decimos que sería una cesión judicial de crédito el remate o adjudicación, en virtud da una sentencia, del derecho a percibir alquileres, rentas o cualesquiera otras prestaciones.

"Si el precio en un contrato de arrendamiento consistiera en una cantidad de frutos de la cosa, no sería locación sino un contrato innominado. Si la cantidad de frutos fuese una cuota proporcional, respecto al todo que produzca la cosa, sería un contrato de sociedad, aunque las partes lo llamaran arrendamiento.

"Si una de las partes transfiriese el uso o goce temporal de una cosa, y la otra parte le transfiriese el uso o goce de otra cosa, sería un contrato innominado.

"Si una de las partes transfiriese el uso o goce de una cosa, transfiriéndole la otra el dominio de otra cosa, sería también un contrato innominado.

Si la transferencia del uso o goce que hiciera una de las partes, fuese porque la otra se obligara a prestarle un servicio, o por un servicio que le hubiese prestado, también sería un contrato innominado.

"Si la transferencia del uso o goce temporario de una cosa, se hiciese, no obligándose la otra parte a pagarle un precio, ni a entregarle cosa alguna, ni a prestarle un servicio, el contrato sería un comodato".

Comentario: Goyena transcribe la definición Romana de la locación, que habría tomado de J. G. Heinecio, Tít. XXV, § CMXVI - Cita, además, el § 1,Tít. 25, Lib. 3, lnstituta.

1494. El contrato de locación queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y demás requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al contrato de locación.

Nota al 1494: "L. 2,Tít. 8, Part. 5ª - L. 2, Tít 2, Lib. 19, Digesto - lnstituta, Proemio, Tít. 25, Lib. 3, Pothier, Louage, nº 2 - Aubry y Rau, §§ 362 y 363".

1495. Se comprenden en el contrato, a no haberse hecho expresa reserva, todas las servidumbres activas del inmueble arrendado, y los frutos o productos ordinarios; pero no se comprenden los frutos o productos extraordinarios, ni los terrenos acrecidos por aluvión, si el locatario no hiciere un acrecentamiento proporcional del alquiler o renta.

1496. Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario.

Nota al 1496: "L. 2,Tít. 8, Part. 5ª - L. 7,Tít. 17, Lib. 3, Fuero Real - lnstituta, § 6,Tít. 25, Lib. 3. - Cód. Francés, artículo 1742 - Italiano, 1596 (ahora 1614) - Napolitano 1588 - En contra, Cód de Vaud, artículo 1237 - Cód. de Baviera, § 11, Lib. 4, Cap. 6 (*) - El Código de Prusia, arts. 366 y 371 (**), Tít. 21, Part. 1ª, exime de la continuación del contrato por más de un año a los herederos del arrendador en los predios rústicos; y a los del arrendatario por más de seis meses en los urbanos"·.

Comentario: (*) Vélez, tras Goyena, cita el § 11, pero corresponden los párrafos 12 y 13, del Cód de Baviera (pag. 376), no obstante las concordancias, con el Cód. Francés, de De Saint-Joseph, que alude a los §§ 11 y 12 del Código, en dialecto bávaro. (**) También cita, siguiendo a Goyena, el artículo 365, del Cód. Prusiano, pero corresponde el artículo 366. Sigue citando, Goyena, la L. 10,Tít. 65, Lib. 4, Cód. Romano (pág. 540).

En el plenario "Sueta, Lorenzo v. Barra, Ive o Ide L. s/desalojo", del 29/6/54, JA 1954-III-126, se estableció que "En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar". Este plenario, que incluyó dentro de la excepción “trato familiar” a la concubina. Las sucesivas leyes de locación continuaron extendiendo prórrogas de las locaciones a quienes convivieron recibiendo trato familiar del locatario.

El artículo 9 de la Ley de Locaciones Urbanas dispone: “En caso de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar” . El “trato familiar” aludido por la ley se refiere a la realidad social del grupo de conviviente sin distinguir entre vínculos legítimos e ilegítimos con relación a los intereses del núcleo, tomando como elemento objetivo la vida familiar. (Conf. Dra. Graciela Medina: "Proceso de las uniones de hecho y concubinato".

1497. El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia.

Nota al 1497: "Cód. Francés, artículo 1761 - Italiano, 1612 (ahora 1612) - Napolitano 1607 - Estos tres códigos se contraen sólo a los alquileres de las casas . El Cód. Holandés, arts. 1615 y 1616 y el de Luisiana, artículo 2703, hablan de toda clase de predios. En contra del artículo, L. 6,Tít. 8, Part. 5ª - L. 3, Tít. 65. Lib. 4, Cód. Romano (pág. 539)".

1498. Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido (*).

Nota al 1498: "Cód. Francés, artículo 1743 - Napolitano, 1589 - Holandés, 1612 - Italiano, 1597 (ahora 1599) - de Luisiana, artículo 2704. En contra, L. 19, Tít. 8, Part. 5ª - L. 9,Tít. 65, Lib. 4, Cód. Romano (pag. 540) - L. 25,Tít. 2, Lib. 19, Digesto - Aubry y Rau, en el § 369, nota 18, sostienen perfectamente nuestro artículo, que es el mismo que el del Código Francés. Pero lo que mejor se ha escrito a favor de la doctrina del artículo y contra la Ley citada de Partida, se halla en la Revista de Cárdenas, tomo XI, § 45.

"De la resolución del artículo citado del Cód. Francés, deduce Troplong que la locación crea un derecho real para el locatario. "El derecho conferido al locatario por el locador, dice, sobrevive a la calidad de propietario del locador; tiene su existencia independiente y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del inmueble. Si, pues, el nuevo propietario del inmueble está obligado a respetar el derecho del locatario sin haber contratado con él ninguna obligación, es sin duda porque el derecho del locatario afecta a la cosa, porque existe esa cosa, y no contra la persona, porque es un derecho real, y no como era antes un derecho personal, que tenía por correlativo la obligación personal del locador.

"En una palabra, el adquirente de un inmueble sometido a un arrendamiento está obligado a respetar este arrendamiento; y sólo puede serlo por una de dos causas, o por una obligación personal, o por un derecho real que afecta a la cosa que ha adquirida; y pues que el adquirente nada ha prometido, ni ha contraído obligación alguna, la obligación de respetar el arrendamiento procede de que existe sobre la cosa un derecho real, un jus in re a favor del locatario".

"Troplong olvida que el contrato explícito no es la única causa de las obligaciones, y que éstas nacen de varias otras causas: el contrato tácito, el cuasi-contrato, el delito, el cuasi-delito y la ley. Sin duda, el que compra un inmueble que está arrendado contrae formalmente la obligación de respetar el arrendamiento, pues debe saber que por la ley no puede desalojar al locatario.
Consiente implícitamente en mantenerlo en el goce de la cosa. La existencia del derecho real es imposible, pues que no hay sino un crédito por una parte y una obligación por la otra.

" El usufructuario tiene por sí el derecho de gozar de la cosa, y el arrendatario tiene derecho de hacer ejecutar por el propietario su obligación personal de hacerlo gozar. El propietario está obligado a entregar la cosa en buen estado, a mantenerla en ese estado, a hacer todas las reparaciones mayores, a pagar las contribuciones impuestas a la cosa; mientras que respecto al locatario, ni aun sombra de un derecho real aparece en los efectos del contrato. Si el inmueble alquilado se ha enajenado con pacto de retroventa, llegado el caso desaparecen las servidumbres e hipotecas, todos los derechos reales constituidos sobre el inmueble, y sólo queda firme el arrendamiento que hubiera hecho el que adquirió la cosa con pacto de retroventa, porque él no es uno de los elementos del dominio, y reposa sobre la obligación tácitamente aceptada por el nuevo propietario".

Comentario: (*) Excepciones a la regla del Art. 1498: No obstante lo dispuesto en este acrtículo, la enajenación de la cosa locada tendrá como efecto la resolución del contrato de locación:

a) Cuando en el contrato de locación se hubiere estipulado expresamente ese efecto. Puesto que el art. 1498 no es de orden público, nada obsta a que las partes acuerden que la venta determinará la resolución del contrato. Pero esta estipulación sólo tendrá efecto con relación a los plazos contractuales; si, por el contrario, el locatario pudiera acogerse a los plazos que le conceden el artículo 1507, el artículo 2 de la Ley Nº 23.091, o los artículos 4 y 22 de la Ley de Aparcerías Rurales, tales normas impedirían al comprador dar por terminada la locación hasta el cumplimiento del término legal.

b) Cuando la cosa ha sido expropiada. Si el Estado puede privar a los particulares de su derecho de propiedad, tanto más podrá privarlos de su derecho a la locación, sin perjuicio de la obligación de indemnizar al locatario los daños que le produce.

c) La Ley Orgánica del Banco Hipotecario Nacional autoriza a dicha institución a desalojar a todo ocupante que no tenga un contrato de locación aceptado por el Banco (art. 47, inc. 6º, Ley N° 22.232); de tal modo que si el inmueble se ejecuta, el Banco podrá proceder al desalojo a fin de que los compradores lo adquieran libre de toda ocupación de terceros.

1499. Las cosas muebles no fungibles y las raíces sin excepción pueden ser objeto de la locación.

1500. Pueden ser objeto del contrato de locación aun las cosas indeterminadas.

Nota al 1500: "A diferencia de los otros contratos puede alquilarse un coche, un caballo, sin determinar precisamente cuál sea. Pothier, n° 8 - Troplong, Louage, n° 96".

1501. Las cosas que estén fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas, o que no pueden enajenarse sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien público, u ofensivas a la moral y buenas costumbres.

Nota al 1501: "Pothier, n° 10 - Marcadé, sobre el artículo 1713, n° 2. Hay cosas que no son susceptibles del contrato de venta y que lo son del de locación, por ejemplo, algunos bienes del dominio público. No se puede, sin duda, alquilar las cosas que están en el dominio público, como las plazas, los caminos, etc.; pero sucede muchas veces que los pueblos alquilan provisoriamente algunos lugares necesarios para objetos útiles a los viajeros o transeúntes que se estacionan sobre la vía pública; mas estas concesiones deben siempre hacerse de modo que no impidan el uso libre del camino o de la plaza. Una iglesia, mientras está consagrada al culto, no es susceptible de locación; sin embargo, se pueden alquilar en ella bancos, sillas, etc., porque el destino principal del lugar no se encuentra afectado. Pueden alquilarse ciertos accesorios, ciertas desmembraciones de las cosas que están fuera del comercio, porque el fundo queda con afectación y destino público.
Así también hay cosas que aunque puedan venderse, no pueden alquilarse, como son las cosas que se consumen con el uso. L. 3, § 6,Tít. 6, Lib. 13, Digesto.
Aun podemos alquilar nuestras cosas cuando por la ley, por contrato o por sentencia judicial, estamos privados del uso o usufructo de ella. L. 29, Tít. 4, Lib. 7, (pág. 48 ó 28), Digesto. - Véase Troplong, sobre el artículo 1713".

1502. Los arrendamientos de bienes Nacionales, Provinciales o Municipales, o bienes de corporaciones, o de establecimientos de utilidad pública, serán juzgados por las disposiciones del derecho administrativo o por las que le sean peculiares. Sólo en subsidio lo serán por las disposiciones de este Código.

Nota al 1502: "Cód. Francés, artículo 1712 - Marcadé, sobre dicho artículo - Troplong, Louage, n°s. 69 y sgtes. - Merlin, verb. Bail, §§ 17 y 18".

1503. El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato es de ningún valor.

Nota al 1503: "Pothier, n° 24".

1504 Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviere expresado en el contrato, el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce que deba hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza está destinada a prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso.

Será nula y sin ningún valor toda cláusula por la que se pretenda excluir de la habitación de la casa, pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se hallen bajo la patria potestad o guarda del locatario o sublocatario. (Párrafo incorp. por Ley 11.156).

Nota al 1504: "Pothier, n°s. 22 y 23".

1505. El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años.

Nota al 1505: "En casi todos los Códigos se permiten los arrendamientos hasta 99 años, o por determinadas vidas. Los principios sociales de las monarquías europeas podían permitirlo como permitían la prohibición de vender cuando el testador o el contrato la imponían. Un arrendamiento hace siempre que la cosa no se mejore, y cuando fuese de treinta, cuarenta o noventa años, sería sumamente embarazoso para la enajenación de las cosas y para su división entre los diversos comuneros, que por sucesión viniesen a ser propietarios de la cosa. Tanto por una razón do economía social como por no impedir la transferencia o enajenación de las cosas, o por no embarazar la división en las herencias, hemos juzgado que no debían permitirse los arrendamientos que pasen de diez años. El Derecho Romano y el Español daban al arrendamiento de más de diez años el carácter de usufructo, y así en verdad venía a ser por la necesidad de dar al arrendatario un derecho real, desde que debía suponerse que los dueños de la cosa arrendada serían muchísimas personas en los arrendamientos de treinta o cuarenta años".

1506. Si el arrendamiento fuere de una heredad, cuyos frutos se recojan cada año, y no estuviese determinado el tiempo en el contrato, se reputará hecho por el término de un año. Cuando el arrendamiento sea de una heredad, cuyos frutos no se recojan sino después de algunos años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para que el arrendatario pueda percibir los frutos.

Nota al 1506: "Véase L. 20,Tít. 8, Part. 5ª - Pothier, nº 28, pone algunos ejemplos del caso del artículo. Si se arrendó un estanque, en el cual no es costumbre pescar sino cada tres años, el arrendamiento, cuando el tiempo no esté determinado, será de tres años. Cuando se arrienda una heredad de bosque de corte dividiendo los cortes por años, haciéndose un corte por año, si el arrendamiento no tiene tiempo determinado, se juzga hecho por tantos años cuantos son los cortes".

1507. En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios, ni las condiciones del arriendo.
Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio (*).
Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio.
El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a favor del locatario, cesará por las siguientes causas:

1º Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler.
2º Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial.
3º Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador.
4º ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa.
Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado. En los casos de los incisos 1º y 2º, el locatario tendrá diez días para el desalojo; en los casos de los incisos 3º y 4º, este plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días.
Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo dispuesto por los incisos 1º y 3º, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo. (texto, según
Ley 11.156).

Nota al 1507 original: "Pothier, n° 30".

Comentario: (*) Véase la Ley N° 23.091.

1508. Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto de un contrato.

1509. En los arrendamientos de casas, piezas o departamentos, el locatario que, por haber vencido el plazo legal que reconoce a su favor el art. 1507, fuese demandado por desalojo y acreditare haber pagado el alquiler correspondiente al mes anterior, tendrá noventa días para el desalojo, contados desde aquel en que se intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda.

Código Civil derogado
Capacidad para arrendar
Jurisprudencia Moronense
Sucesiones y locaciones

1510. Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho.

Nota al 1510: "Como las que se han puesto a los menores emancipados por el artículo 135. Sobre todo este Capítulo. Troplong, Louage sobre el artículo 1718".

1511. Pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo también las limitaciones puestas por la ley a su derecho.

Nota al 1511: "Como la del artículo 300, puesta a los padres en los arrendamientos a los bienes de sus hijos, y como la del artículo 443, puesta a los tutores sobre el arrendamiento de los bienes de los menores".

1512. El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes.

Nota al 1512: "Troplong, Louage, nº 100 - Duranton, tomo XVII, nº 35 - Aubry y Rau, § 364".

1513. Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos, ni con autorización judicial, ni pueden serlo tampoco los administradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueño de la cosa.

Nota al 1513: "Aubry y Rau, § 364. Por consiguiente, los tutores y curadores no pueden serlo de los bienes de los menores ni con licencia judicial, como ya está dispuesto, artículo 450, ni los empleados de las municipalidades de los bienes municipales, ni los jueces y empleado|s públicos de bienes en que ejerzan su ministerio, ni los administradores de establecimientos de utilidad pública de bienes pertenecientes a esas personas jurídicas, ni los administradores de bienes ajenos, de los que están bajo su administración, pues a todos estos, en el Título de compra-venta les está prohibido ser adjudicatarios de los bienes sobre los que ejercen su ministerio".

Código Civil derogado

Obligaciones del locador

Código Civil derogado

1514. El locador está obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle. Este convenio se presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra en posesión de la cosa sin exigir reparaciones en ella.

Nota al 1514: "L.L. 15 §§ 1, 2, y 19, Tít. 2, Lib. 19, Digesto - Cód. Francés, artículo 1719 - Italiano 1575 (ahora 1575) - Napolitano, 1565 - Holandés, 1586, Troplong, nº 166 (*)".

Comentario: (*) Troplong, cita a Duranton, tomo XVII, n° 61.

1515. Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.

Nota al 1515: "Cód. Francés, artículo 1719. Marcadé dice: El que me alquila piezas en una casa no podrá después poner en ella una casa de juego o de prostitución, ni de ninguna profesión que me haga incómodas y poco convenientes Ias piezas alquiladas".
El locador responde, dicen los jurisconsultos Aubry y Rau, de los impedimentos puestos al goce de la cosa alquilada, sea por actos de
fuerza mayor, sea por actos de terceros, ejecutados en el límite de su derecho. Si, pues, yo he alquilado un teatro y la autoridad pública manda cerrar los teatros por algún tiempo, la ejecución del contrato, el pago del arrendamiento, debe también suspenderse, § 366, nº 3, letra d. - Lo mismo Troplong, n°s. 185 y sgtes.".

1516. La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.

1517. Es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario.

Nota al 1517: "En contra L. 7,Tít. 8, Part. 5ª . Vers. Esto mesmo".

1518. Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, el locatario está autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si éstos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador.

Nota al 1518: "Véase L. 2,Tít. 17, Lib. 3, Fuero Real - Aubry y Rau, § 366, Pothier, Louage, n°s. 129 y sgtes. - Duranton, tomo IV, nº 381 - Troplong, Louage, nº 351".

1519. Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.

1520. El locatario tendrá los mismos derechos del artículo anterior, cuando el locador fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en las paredes divisorias, o hacer éstas de nuevo, inutilizando por algún tiempo parte de la cosa arrendada.

Nota al 1519 y 1520: "Por el Cód. Francés, artículo 1724, seguido por todos los Códigos de Europa, el locatario debe sufrir las reparaciones que se hagan, aunque le priven de una parte de la cosa, sin tener derecho a la disminución del precio si la obra no durase más de cuarenta días, pero para tal disposición no se presenta razón alguna, pues la obligación no nacería de actos suyos, ni por razón de cosas de su propiedad".

1521. Si durante el contrato la cosa arrendada fuere destruida en su totalidad por caso fortuito, el contrato queda rescindido. Si lo fuere sólo en parte, puede el locatario pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, según fuese la importancia de la parte destruida. Si la cosa estuviere solamente deteriorada, el contrato subsistirá, pero el locador está obligado a reparar el deterioro, hasta poner la cosa en buen estado.

Nota al 1521: "LL. 8 y 22, Tít. 8, Partida 5ª - L. 15, § 7,Tít. 2, Lib. 19, Digesto - Cód. Francés, artículo 1722 - Italiano, 1578 (ahora 1578) - Napolitano, 1568 - Marcadé sobre el artículo 1722.

1522. Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes.

Nota al 1522: "Véase L. 2,Tít. 17, Lib. 3, Fuero Real y L. 21,Tít. 8, Part. 5ª - LL. 13, 15, 33 y 34, Tít. 2, Lib. 19, Digesto - Cód. de Prusia, artículo 383, Tít. 21, Part. 1ª - Marcadé sobre el artículo 1722, dice: "cuando en tiempo de guerra el locatario es obligado a dejar su habitación, o si en tiempo de peste no puede ocupar la cosa que tenga alquilada porque la policía sanitaria no lo permitiese, el locatario, según las circunstancias, podrá, o hacer rescindir el contrato u obtener la disminución del precio, o la cesación momentánea del pago del alquiler. Pero otra cosa sería si el acontecimiento no fuera verdaderamente un caso fortuito, como si llegase a faltar el agua que haga moler un molino, y esta suceso se hubiese reproducido por intervalos más o menos dilatados, o si el caso fortuito no afectase a la cosa misma, como si en tiempo de guerra o de peste el locatario cesase de ocupar la cosa por su voluntad y sólo por precaución y no por orden de la autoridad. - Véase Troplong, nº 227".

1523. El locador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada, aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario; pero puede hacerlos en los accesorios de ella, con tal que no cause perjuicio al locatario.

Nota al 1523: "Cód. Francés, artículo 1723 - Italiano 1579 (ahora 1582) - Napolitano, 1569 - Holandés, 1590 - Aubry y Rau, § 366, nº 3, letra c - Marcadé sobre el artículo 1723 - Duranton, tomo XVII, nº 66 - Duvergier, tomo I, n° 307".

1524. Si el locador quisiere hacer en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones, o si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede éste oponerse a que las haga, o demandar la demolición de ellas, o restituir la cosa y pedir indemnización de pérdidas e intereses.

1525. El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.

Nota al 1525: "L. 14, Tít. 8, Part. 5ª - 19, Tít. 2, Lib. 19 - L. 19, § 1,Tít. 2, Lib. 19, Dig. Locati conducti. - Italiano, 1577 (ahora 1578) - Cód. Francés, artículo 1721, y sobre él Marcadé - Aubry y Rau, § 366, nº 3, letra c - Duranton, tomo XVII, nº 63 - Troplong, Louage, nº 194. En la venta el vendedor no está obligado sino por los vicios existentes al tiempo del contrato. En el arrendamiento el locador es garante de los que sobrevienen después, porque en la venta, siendo transferida la propiedad, los peligros son del comprador, mientras que en el arrendamiento el objeto esencial es el goce de la cosa ,y, por consiguiente, el propietario debe hacer cesar todas las causas anteriores o posteriores que impidan este goce. Si yo, por una necesidad de mi oficio, he alquilado una casa bien alumbrada y el propietario vecino hace un trabajo en la suya que me priva de mucha parte de la luz, tengo derecho, para rescindir el contrato. - L. 25, Digesto Locati conducti. - Pothier, Louage n°s. 112 y 113 - Troplong, nº 199.

1526. El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos.

Nota al 1526: "L. 21,Tít. 8, Part. 5ª - Pothier Louage, nº 113 - Aubry y Rau, $ 366, nº 3, letra d ".

1527. El locador está obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario, cuando éste sea demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de propiedad o de servidumbre o de uso o goce de la cosa.  

Nota al 1527: "L. 21,Tít. 8, Part. 5ª - Cód. Francés, arts. 1726 y 1727 - Italiano, 1581 (ahora 1585) - Aubry y Rau, § 366, nº 3, letra c".
1528. El locador no está obligado a garantir al locatario de las vías de hecho de terceros, que no pretendan la propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa. El locatario no tiene acción sino contra los autores de los hechos, y aunque éstos fuesen insolventes, no tendrá acción contra el locador.

Nota al 1528: "L. 21,Tít. 8, Part. 5ª - Cód. Francés, artículo 1725, y Marcadé sobre dicho artículo. - Aubry y Rau, § 366, nº 3, letra c - En cuanto a la última parte en contra, Pothier, nº 81.

1529. Si las vías de hecho de terceros tomasen el carácter de fuerza mayor, como devastaciones de la guerra, bandos armados, etcétera, entonces regirá lo dispuesto en el artículo 1517.

Nota al 1529: "Marcadé, sobre el artículo 1725 y sgtes.".

1530. El locatario está obligado a poner en conocimiento del locador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación, o novedad dañosa a su derecho, como toda acción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daños y perjuicios, y de ser privado de toda garantía por parte del locador.

Nota al 1530: "L. 2, Tít. 19, Lib. 3, Cód. Romano (pag. 340) - L. 11, § 2,Tít. 2, Lib. 19, Digesto. - Es expreso en la materia el Cód. de Prusia, artículo 446 (*), Tít. 21, Parte 1ª - Aubry y Rau, § 366, nº 3, letra c, y véase Cód. Francés, artículo 1768 - Holandés, 1627 - Napolitano, 1614".

Comentario: (*) Vélez, copiando a Goyena, cita el art. 1444 pero, el título 21, llega sólo hasta el artículo 650. Goyena, por el texto que transcribe, se ha querido referir al artículo 446, del Cód. Prusiano, el que remite, a su vez, al artículo 444, del mismo. Las concordancias, de F. A. de Saint-Joseph, equiparan los textos de los arts. 433 y 434, del Cód. Prusiano, al articulo 1768 del Cód. de Napoleón.

1531. Si el locador fuese vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el locatario reclamar una disminución del precio, o la rescisión del contrato, si la parte de que se le priva fuese una parte principal de la cosa, o del objeto del arrendamiento, y los daños y perjuicios que le sobreviniesen.

Nota al 1531: "Véase L. 22,Tít. 8, Part. 5ª - Aubry y Rau, lugar citado, Cód. Francés, artículo 1726".

1532. El derecho del locatario para pedir pérdidas e intereses, en el caso del artículo anterior, no tiene lugar, si al hacer el contrato hubiese conocido el peligro de la evicción.

1543. Las autorizaciones para hacer mejoras, con obligación de pagarlas el locador, y con obligación de hacerlas el locatario, o sin ella, no pueden ser probadas sino por escrito.

1544. Las reparaciones o gastos a cargo del locador, se reputarán hechas por el locatario en caso de urgencia, cuando, sin daño de la cosa arrendada, no podían ser demoradas, y le era imposible al locatario avisar al locador para que las hiciera o lo autorizase para hacerlas. También se reputan gastos de esta clase los que el locatario hubiese hecho, como pago de impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta.

1545. Todas las mejoras hechas en el caso de urgencia, y todas las de los casos del artículo 1539, número 5° y 6°, deberán ser pagadas por el locador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras cediesen a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir por ellas indemnización alguna.

1546. En los casos del artículo 1539, número 1°, 2° y 3°, si la locación hubiese de continuar, el valor de las mejoras y gastos, se compensará hasta la concurrente cantidad con los alquileres o rentas ya vencidos, o que el locatario debiese, y sucesivamente con los alquileres o rentas que se fueren venciendo, sin perjuicio del derecho del locatario para pedir el pago inmediato.

1547. En los mismos casos del art. 1539, números 1°, 2° y 3°, si la locación no hubiese de continuar, y también en los casos del mismo artículo, números 4°, 5° y 6°, compete al locatario el derecho de retener la cosa arrendada, hasta que sea pagado del valor de las mejoras y gastos.

Nota al 1547: "El derecho de retención es el derecho de rehusar la entrega de una cosa que poseemos por otro hasta ser pagados por aquél a quien la cosa pertenece o le es debida, de una obligación de que nos es deudor, por razón de esa misma cosa. La posesión actual es el antecedente indispensable para el derecho de retención, pero es preciso que esa posesión se funde en otro título que el solo hecho de su posesión. El derecho de retención es de una naturaleza particular, pues no se puede hacer valer en juicio sino por vía de excepción. Cuando se ha perdido el hecho de la retención, cuando ya no se tiene la cosa, no se puede reivindicar por vía de acción, porque entonces el derecho está confundido con el hecho.
Respecto a este derecho se puede decir que nuestro dinero, nuestra propiedad, se confunde con la cosa de otro, y que reteniendo ésta no hace sino retener nuestra propia cosa, con un derecho igual al que autoriza al adversario a retirar la suya".

1548. En los casos del artículo 1539, números 1°, 2° y 3°, las mejoras, existan o no, serán pagadas por lo que hubieren costado, y no probándose el costo, serán pagadas por arbitramiento judicial.El pago en los casos del artículo 1539, número 1°, no excederá el máximum designado en el contrato, aunque el locatario pruebe haber gastado más, o el costo de las mejoras se arbitre en mayor suma.

1549. En los casos del artículo 1539, números 4°, 5° y 6°, serán pagadas solamente las mejoras que existiesen por el precio de su avaluación, sea cual fuere el valor de su costo.

Código Civil derogado

Obligaciones del locatario

Cláusulas y Condiciones

1554. El locatario está obligado a limitarse al uso o goce estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de convenio, al que la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven cosas semejantes.

Nota de Velez al 1554: "LL. 1 y 6, Tít. 17, Líb. 3, Fuero Real - L. 25, § 3,Tít. 2, Lib. 19, Digesto - Cód. Francés, artículo 1728 - Italiano, 1583 (ahora 1587) - Napolitano, 1574 - Holandés, 1596. - No es preciso que un propietario se pronuncie expresamente sobre el destino que la cosa debe conservar; este destino está suficientemente expresado por el estado de los lugares, por el uso al cual la cosa había servido para el momento del arrendamiento, que por la calidad del locatario con quien se ha hecho. Duvergier, tomo I, n° 396 - Cuando un local es alquilado a un individuo que ejerce una industria del género de las que han acreditado el local, por ejemplo, una posada, no conservaría el destino de la cosa sino teniéndose de posada durante el arrendamiento. Si le daba otro destino, le haría perder sus parroquianos, y el propietario no podría en adelante obtener un alquiler ventajoso. - Pothier, Louage, nº 189 - Troplong, nº 308 - Marcadé, sobre el artículo 1729.

1555. El locatario no se limitará al uso o goce estipulado, usando de la cosa arrendada para diverso destino del convenido, aunque la mudanza del destino no traiga perjuicio alguno al locador.

1556. El locatario está obligado también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar, a conservar la cosa en buen estado, y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciese acabada la locación.

1558. El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista, y que pertenezcan al locatario. Se juzgará que le pertenecen los que existen en el predio arrendado, si no se probare lo contrario.

Nota al 1558: "L. 5,Tít. 8, Part. 5ª - Véase L. 6,Tít. 11, Lib. 10, Nov. Rec. - L. 9,Tít. 17, Lib. 3 del Fuero Real - Cód. de Chile, artículo 1942".

1559. Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al que esté destinada por su naturaleza o por el contrato, o si por un goce abusivo causa perjuicio al locador, este puede demandar las pérdidas e intereses, y según las circunstancias la supresión de las causas del perjuicio, o la rescisión del arrendamiento.

Nota al 1559: "Las citas al art. 1554 - Cód. Francés, artículo 1729 - Italiano, 1584 (ahora 1587) - Napolitano, 1575 - L. 2, Tít. 65, Lib. 4, Cód. Romano (pág. 539) - Pothier nº 189 - Troplong, n°s. 309 y sgtes. - Aubry y Rau § 367".

1560. Será un goce abusivo en los predios rústicos, arrancar árboles, hacer cortes de montes, salvo si lo hiciera para sacar madera necesaria para los trabajos del cultivo de la tierra, o mejora del predio, o a fin de proveerse de leña o carbón para el gasto de su casa.

1561. Debe conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten con él, de sus domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios.

Nota al 1561: "LL. 8 y 18, Tít. 8, Partida 5ª - "LL. 1 y 6, Tít. 17, Líb. 3, Fuero Real - Cód. Francés, artículo 1728 - Italiano, 1585 (ahora 1590) - Aubry y Rau, § 367 nº 3. Por el Derecho Romano, el locatario no es responsable de los deterioros que causen las personas de la casa. (Pothier Nº 193)".

1562. El locatario no conservará la cosa arrendada en buen estado:

1° Deteriorándose ella por su culpa o la de las personas designadas en el artículo anterior, o abandonándola sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo haga por motivos necesidad personal, mas no si lo hiciese por motivos derivados de la misma cosa o del lugar en que ella se encuentra;

2° Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su destino, o haciendo, sin autorización, mejoras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato;

3° Dejando de hacer las mejoras a que se obligó.

1563. Deteriorándose la cosa arrendada por culpa del locatario o de las personas designadas en el artículo 1561, puede el locador exigir que haga las reparaciones necesarias o disolver el contrato.

1564. Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus veces, el locador tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto el contrato.

1565. Haciendo el locatario sin autorización del locador, mejoras que alteren la forma de la cosa arrendada, o fueren prohibidas en el contrato, el locador podrá impedirlas; y si ya estuvieren acabadas, podrá demandar su demolición, o exigir al fin de la locación, que el locatario restituya la cosa en el estado en que la recibió.

1566. Haciendo el locatario obras nocivas a la cosa arrendada, o que muden su destino, puede el locador ejercer los mismos derechos del artículo anterior o demandar la resolución del contrato.

1567. Dejando el locatario de hacer las mejoras prometidas, sin haber por ello recibido cantidad alguna del locador u otra ventaja, éste podrá demandar que las haga en un plazo designado, con conminación de resolver el contrato; y si hubiere recibido alguna cantidad para hacerlas, conminándolo a volver la suma recibida con los intereses, o el pago del alquiler disminuido.

1568. No habrá culpa por parte del locatorio si la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, o su deterioro, o la imposibilidad de su destino, fue motivada por caso fortuito o fuerza mayor.

1569. Tampoco habrá culpa por parte del locatario por la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, si fue motivada por su propia calidad, vicio, o defecto, o cuando fue destinada a extinguirse progresivamente por la extracción de sus productos.

1570. No siendo notorio el accidente de fuerza mayor que motivó la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, la prueba del caso fortuito incumbe al locatario. A falta de prueba, la pérdida o deterioro le es imputable.

1571. Siendo notorio el accidente de fuerza mayor, o probado este accidente, la prueba de que hubo culpa, por parte del locatario, sus agentes, dependientes, cesionarios, subarrendatarios, comodatarios o huéspedes, corresponde al locador.

1572. Lo dispuesto en los artículos anteriores, es aplicable al caso de incendiarse la cosa arrendada. El incendio será reputado caso fortuito, hasta que el locador o el que fuere perjudicado, pruebe haber habido culpa por parte de las personas designadas en el artículo anterior.

Nota al 1572: "Cód. de Luisiana, artículo 2693. Cód. de Vaud, artículo 1229. Voet, Lib. 9, Tít. 2, n° 20, trata extensamente la materia, y enseña lo mismo que disponen los códigos de Vaud y de Luisiana. Las L.L. 8, Tít. 8, y 3, Tít. 2, Part. 5ª, dejan indeciso este punto. El Cód. Francés y sus comentadores hacen una derogación al derecho común, cargando con la prueba al demandado, y por esto crean una presunción de derecho, que el incendio siempre es producido por culpa de los que habitan la casa, presunción desmentida mil veces por los hechos, pues lo más común es que sea por algún accidente inculpable a las personas que en ella se hallan".

1573. El locatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.

1574. Aunque en el contrato esté expresado el tiempo en que el locatario deba hacer los pagos, o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada, él puede oponer a terceros que estén obligados a respetar la locación, los recibos de alquileres o rentas que tenga pagados adelantados, salvo el derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe.

1575. Presúmese que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue el locatario la cláusula de su contrato, por la cual se obligaba a hacerlo:

1° Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el que el arrendador podía contratar;
2° Si el locatario, no obstante la prohibición del contrato de no poder subarrendar, hubiese subarrendado la cosa, y recibido pagos adelantados;
3° En relación a los acreedores del locador, si hizo pagos adelantados después de publicada su falencia;
4° En relación a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudicatarios del inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato;
5° En relación a los acreedores quirografarios del locador; si hizo los pagos después de estar embargadas las rentas o alquileres;
6° Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo la insolvencia del locador, le hizo pagos anticipados;
7° En relación a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones voluntarias del locador, y a los cesionarios de la locación o de los alquileres o rentas, por cesiones voluntarias del locador, probándose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo razón de saber la enajenación o la cesión.

1576. Los acreedores del locatario insolvente, o los administradores de la masa fallida del locatario, no tendrán derecho, a pretexto de fraude, para anular los pagos anticipados de alquileres o rentas. Sólo pueden exigir la restitución de esos pagos en el caso de rescindirse el contrato.

1577. Si la locación fue por tiempo indeterminado, y se intimare el desalojo al locatario, podrá éste pedir indemnizaciones de las mejoras que fue autorizado a hacer, y que aun no había disfrutado.

1578. Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete al locador, aunque la locación esté afianzada, acción ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concedido por este Código al crédito del locador.

1579. No pagando el locatario dos períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.

1580. El locatario no será condenado a pagar alquileres o rentas, si tuviese que compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos dependa de la liquidación.

1581. La acción ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda derivada de la locación, compete igualmente a sus herederos, sucesores, o representantes, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores, o representantes, sin dependencia de autorización del locador.

1582. Las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o rentas.

Código Civil derogado

Cesación de la obligación del fiador

Jurisprudencia Juninense
Jurisprudencia Platense
Doctrina Nacional

1582 bis. La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original. (Ley 25.628).

Comentario: Ver artículo 37 de la Ley 24.240 de Defensa al Consumidor.

Código Civil derogado

Cesión del arrendamiento y de la sublocación

Doctrina

1583. El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes.

En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del artículo 1507, será nula toda convención que importe elevar en más de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario. (Párrafo incorporado por Ley 11.156).

A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario. (Párrafo incorporado por Ley 11.156).

Nota al 1583: "Cód. Francés, artículo 1717 - Italiano, 1573 (ahora 1594)- Cód. de Austria, artículo 1098 - L. 6, Tít. 65, Lib. 4, Cód. Romano (pag. 539) - Las Leyes Españolas nada dicen sobra la materia, y sólo hay una ley para las casas de Madrid. El Cód. de Vaud (*) no permite el subarriendo sino cuando lo estipulare. Lo mismo el de Holanda, artículo 1595. El Cód. de Prusia, artículo 309, Tít. 21, Parte 1ª, y el Cód. de Chile, artículo 1946. - La cesión o subarrendamiento de la cosa arrendada es las más veces el medio que tiene el locatario para salvarlo de una ruina, que vendría a perjudicar al locador o a concluir el contrato. "La posición del locador no se empeora por el subarriendo; lejos de eso, se mejora, pues le da dos personas obligadas en lugar de una, porque él puede, si su locatario no le paga, obrar contra el tercero, deudor de su deudor. Para que de otra manera fuese, sería preciso que el locatario primitivo quedase desobligado, lo que sólo puedo tener lugar consintiéndolo el locador". Marcadé, sobre el artículo 1717 - Aubry y Rau, § 368 - Zachariæ, § 703, y Pothier, 280, tratan todas las doctrinas que fundan las artículos de este Capítulo.

Comentario: (*) Goyena cita el artículo 1214, del Código de Vaud.

1584. La cesión consistirá únicamente en la transmisión de los derechos y obligaciones del locatario, y a ella son aplicables las leyes sobre la cesión de derechos.

1585. El subarriendo constituye una nueva locación, y será regido por las leyes sobre el contrato de locación.

1586. El cedente no goza por el precio de la cesión de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado.

Nota al 1586: "La cesión de un arrendamiento es diferente del subarriendo (Troplong, Louage, Tomo I, nº 129).- La prohibición de subarrendar comprende la de no ceder el arrendamiento. El propietario que ha privado la facultad de subarrendar, ha privado, con mayor razón, la de ceder el arrendamiento, que para él es más grave. (Troplong, lugar citado, nº 133 - Duvergier, tomo I, n° 375) . Igualmente la prohibición de ceder el arrendamiento importa no poder subarrendar. Sobre este punto ha habido opiniones diversas entre los jurisconsultos. Lo que interesa al que ha privado la cesión del arrendamiento es no ver ocupada el lugar arrendado por otro que no sea el locatario de su elección. Esta intención debe siempre ser respetada. (Troplong, nº 124 - Duvergier, lugar citado).
Decimos que la cesión es diferente del subarriendo, porque por la cesión, el tercero es puesto en lugar de locatario cedente, él adquiere exactamente los derechos que éste tenía, ni más ni menos, y el título del uno viene a ser el título del otro, de manera que si las cláusulas particulares del arrendamiento extienden o restringen los derechos ordinarios, de todo locatario, el segundo locatario gozará de la extensión o sufrirá la restricción de esos derechos. En la sublocación, al contrario, el tercero no viene a ser locatario del propietario, sino locatario del locatario. Sus derechos respecto de éste, son los que la ley da a todo locatario, de manera que él no está obligado a sufrir las restricciones al derecho común que el locatario hubiese aceptado, como tampoco podría invocar las extensiones que éste hubiese estipulado con el propietario. Marcadé, sobre el
artículo 1717".

1587. El cesionario no puede exigir que el cedente le entregue la cosa en buen estado. Está obligado a recibirla en el estado en que se encuentre al momento de la cesión.

1588. El cesionario o subarrendatario, no podrá negarse a recibir la cosa arrendada, alegando la prohibición de ceder o subarrendar, impuesta al locatario si contrataron sabiendo esa prohibición. En tal caso la cesión o sublocación, producen sus efectos , si el locador no se opusiese o hasta que él se oponga.

1589. El cesionario tiene una acción directa contra el arrendador para obligarlo al cumplimiento de todas las obligaciones que él había contraído con el locatario; y está directamente obligado, respecto al arrendador, por las obligaciones que resulten del contrato de locación.

1590. El sublocador goza, por el precio del subarriendo, de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado, y el subarrendatario puede demandar al sublocador que le entregue la cosa en buen estado.

1591. El subarrendatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de las obligaciones que éste hubiese contraído con el locatario.

1592. El arrendador originario recíprocamente, tiene acción directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocación.

1593. El locador originario, tiene derecho y privilegio sobre las cosas introducidas en el predio por el subarrendatario; pero sólo puede ejercerlo hasta donde alcanzaren las obligaciones que incumben a éste.

1594. El locador originario debe admitir los pagos hechos al locatario por el subarrendatario, por los alquileres vencidos.

1595. El subarrendatario no puede oponer al locador originario los pagos anticipados que hubiese hecho, a no ser que ellos hubiesen tenido lugar por una cláusula de la sublocación, o fuesen conformes al uso de los lugares.

1596. El locatario que subarrienda, o cede el arrendamiento, no puede por cláusula alguna, librarse de sus obligaciones respecto al locador, sin el consentimiento de éste.

1597. La prohibición de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento, y recíprocamente la prohibición de ceder el arrendamiento, importa prohibir el subarriendo.

Nota al 1597: "La nota al artículo 1586 - Aubry y Rau, § 368 - Marcadé sobre el artículo 1717 - Duranton, tomo XVII, n° 92".

1598. La cláusula de que el locatario no pueda ceder el arrendamiento, o subarrendar sin consentimiento del locador, no impedirá al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crédito.

1599. Los efectos de la cesión de la locación por parte del locatario, y en relación al locador, son:

1º Pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión; pero siempre con la calidad que, demandando el cesionario al locador, debe probar que su cedente se halla exonerado de sus obligaciones como locatario, u ofrecerse él mismo a cumplirlas;
2º Pasarán también al cesionario todas las obligaciones del locatario para con el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión, sin que el cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario.

1600. El locatario, en relación al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador; y los efectos del subarriendo serán juzgados sólo por lo que el locatario y subarrendatario hubiesen convenido entre ellos, y no por el contrato entre el locador y locatario.

1601. En relación al locador, los efectos del subarriendo son:

1º Continuarán del mismo modo las obligaciones del locador para con el locatario, y las del locatario para con el locador, sin que éste quede constituido en obligación alguna directa con el subarrendatario;
2º Queda constituido el subarrendatario en la obligación directa de pagar los alquileres o rentas, que el locatario dejare de pagar, y cuyo pago fuese demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviere debiendo al locatario;
3º No poder el subarrendatario oponer al locador los pagos adelantados de alquileres o rentas que hubiese hecho al locatario, sino cuando los hubiese hecho en virtud de cláusula de su contrato;
4º Queda también el subarrendatario constituido en la obligación directa de indemnizar el daño que causare al locador en el uso o goce de la cosa, o de la parte, que le fue arrendada.

Nota al 1601: "Véase Marcadé, sobre el artículo 1753".

1602. Si el locatario no obstante la prohibición impuesta en el contrato de no poder subarrendar, sustituye a otro en el uso o goce de la cosa, puede el locador hacer cesar ese uso o goce con indemnización del daño causado, o demandar la rescisión del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.

Nota al 1602: "Cód. Francés, artículo 1741 - Italiano, 1595 (ahora 1594) - Marcadé, sobre el artículo 1717, n°3 - Zachariæ, § 703, nº 3 - Duranton, tomo XVII, nº 85 (*) - Troplong, nº 139 (**)".

Comentario: (*) Duranton, cita a Favard de Langlade, verb. Louage; (**) Troplong, remite a su comentario, de la vente, Tomo 1, n° 61, y a Duvergier, tomo 1, n° 370.

1603. El subarriendo, y la cesión de la locación por parte del locatario se juzgarán siempre hechos bajo la cláusula implícita de que el cesionario y subarrendatario usarán y gozarán de la cosa conforme al destino para que ella se entregó por el contrato entre locador y locatario, aunque éste no lo hubiere estipulado en su contrato con el cesionario o subarrendatario.

Código Civil derogado

Doctrina sobre las nuevas locaciones 

Más doctrina

Jurisprudencia Nacional

"La responsabilidad que cabe asignar a la locadora, encuentra su fundamento en el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble en buen estado de conservación, tal como lo prescribe el citado art. 1514 del Código Civil. En efecto, el mencionado precepto ha puesto en cabeza del locador la obligación de entregar el bien locado en condiciones de ser utilizado para el destino para el cual ha sido contratado -en este caso, vivienda familiar-, puesto que la convención se ha celebrado con el propósito de asegurar al locatario el uso y goce de la cosa y su incumplimiento pone en cabeza del propietario del departamento, el deber de responder por los daños y perjuicios ocasionados al inquilino, derivados de los vicios existentes al momento de recibir la unidad"

"Quien se obligó con el carácter de "fiador solidario y principal pagador con renuncia a los beneficios de división y excusión", no reviste el carácter de fiador sino de codeudor solidario; en consecuencia, su relación con la acreedora no se rige por las reglas de la fianza sino por las de las obligaciones solidarias".
"Resultan aplicables las normas referentes a los codeudores solidarios a la situación de quien se obliga como fiador liso y llano, principal pagador de todas y cada una de las obligaciones del contrato de locación, solidariamente y renunciando al beneficio de excusión, de manera que el acreedor está legalmente facultado a requerir el cobro total del crédito a todos los deudores o a cualquiera de ellos".

El IVA en las Locaciones

Codigo Fiscal - Impuesto de sellos - Capital Federal

Locación comercial en Capital Federal
Código Fiscal - Impuesto de sellos - Pcia. Buenos Aires
Locaciones Urbanas Ley Nº 23.091
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