1493.
Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder
el uso o goce de una una
cosa, o a ejecutar una obra,
o prestar un servicio; y
la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio
determinado en dinero.El que paga el precio,
se llama en este código "locatario", "arrendatario" o "inquilino",
y el que lo recibe "locador" o "arrendador". El precio se
llama también "arrendamiento" o alquiler.
1494.
El contrato
de locación queda concluido por el mutuo
consentimiento de las partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento
y demás requisitos esenciales de la compraventa,
es aplicable al contrato de locación.
1495.
Se comprenden en el contrato, a no haberse hecho expresa reserva, todas las
servidumbres activas del
inmueble arrendado, y los frutos o productos ordinarios; pero no se comprenden
los frutos o productos extraordinarios, ni los terrenos acrecidos por aluvión,
si el locatario no hiciere un acrecentamiento proporcional del alquiler o renta.
1496. Los derechos y obligaciones que nacen
del contrato de locación, pasan a los
herederos del locador y del locatario.
1497.
El locador no puede rescindir
el contrato por necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia.
1498. Enajenada la finca arrendada, por cualquier
acto jurídico que
sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.
1500.
Pueden ser objeto del contrato de locación aun las cosas indeterminadas.
Nota
de Vélez al 1500: "A
diferencia de los otros contratos puede alquilarse un coche,
un caballo,
sin determinar precisamente cuál sea. Pothier, n° 8 - Troplong, Louage
n° 96".
1501. Las cosas que estén fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas,
o que no pueden enajenarse sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas
en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien
público, u ofensivas a la moral y buenas costumbres.
Nota
de Vélez al 1501: "Pothier,
n° 10 - Marcadé, sobre el artículo
1713, n° 2. Hay cosas que no son susceptibles del contrato de venta
y que lo son del de locación, por ejemplo, algunos bienes del dominio público.
No se puede, sin duda, alquilar las cosas que están en el dominio público, como
las plazas, los caminos, etc.; pero sucede muchas veces que los pueblos alquilan
provisoriamente algunos lugares necesarios para objetos útiles a los viajeros
o transeúntes que se estacionan sobre la vía pública; mas estas concesiones deben
siempre hacerse de modo que no impidan el uso libre del camino o de la plaza.
Una iglesia, mientras está consagrada al culto, no es susceptible de locación;
sin embargo, se pueden alquilar en ella bancos, sillas, etc., porque el destino
principal del lugar no se encuentra afectado. Pueden alquilarse ciertos accesorios,
ciertas desmembraciones de las cosas que están fuera del comercio, porque el fundo
queda con afectación y destino público.
Así
también hay cosas que aunque puedan venderse, no pueden alquilarse, como son las
cosas que se consumen con el uso. L.
3, § 6,Tít. 6, Lib. 13, Digestum.
Aun podemos alquilar nuestras cosas cuando por la ley, por contrato o por sentencia
judicial, estamos privados del uso o usufructo de ella. L.
29,Tít. 4, Lib. 7, Digestum.
- Véase Troplong, sobre el artículo
1713".
1502.
Los arrendamientos de bienes Nacionales, Provinciales o Municipales, o bienes
de corporaciones , o de establecimientos de utilidad pública, serán juzgados por
las disposiciones del derecho administrativo o por las que le sean peculiares.
Sólo en subsidio lo serán por las disposiciones de este Código.
1503. El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser
un uso honesto,
y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato es
de ningún valor.
1504
Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviere expresado en el contrato,
el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado
el goce que deba hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza está destinada
a prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir
al locatario que haga servir la cosa para otro uso.
Será
nula y sin ningún valor toda cláusula por la que se pretenda excluir de la habitación
de la casa, pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se
hallen bajo la patria potestad o guarda del locatario o sublocatario. (Párrafo
incorp. por Ley
11.156).
1505.
El contrato de locación
no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor
tiempo quedará concluido a los diez años.
1507.
En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio
o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un
plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo
realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier
declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse
los precios, ni las
condiciones del arriendo.
Estos términos
serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria,
dos años; para los destinados a habitación, un año y medio.
Tratándose
de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato,
pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento
se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio.
El beneficio del plazo
legal que se establece en el primer apartado de este artículo a favor del locatario,
cesará por las siguientes causas:
1º)
Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler.
2º) Uso deshonesto de
la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por
su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al
locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial.
3º)
Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador.
4º) Ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de
la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor
asignado al inmueble
para el pago de la contribución directa. Si producido el desalojo la reedificación
o mejora no se efectuase, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización
equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido
privado. En los casos de los incs. 1º y 2º, el locatario tendrá diez días para
el desalojo; en los casos de los incs. 3º y 4º, este plazo podrá ampliarse hasta
cuarenta días. Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el
desahucio por el juez competente
para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo
dispuesto por los incs. 1º y 3º, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán un
plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo.
1508.
Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo
necesario para llenar el
objeto de un contrato.
1509. En los arrendamientos de casas,
piezas o departamentos, el locatario que, por haber vencido el plazo legal que
reconoce a su favor el art. 1507, fuese demandado por desalojo y acreditare haber
pagado el alquiler correspondiente al mes anterior, tendrá noventa días para el
desalojo, contados desde aquel en que se intime el desahucio por el juez competente
para conocer de la demanda.
1510.
Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar
ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen
puesto a su derecho.
1511. Pueden arrendar los administradores
de bienes ajenos, salvo también las limitaciones puestas por la ley a su derecho.
1512.
El copropietario
de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece,
sin consentimiento
de los demás partícipes.
1513. Los que están privados de ser
adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos, ni con autorización
judicial, ni pueden serlo tampoco los administradores de bienes ajenos sin el
consentimiento expreso del dueño de la cosa.
1514. El locador esta obligado a entregar la cosa al locatario con
todos los accesorios
que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de
reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo
si conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle. Este convenio
se presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra en posesión
de la cosa sin exigir reparaciones en ella.
1515. Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla
en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo
el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose
de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.
1516.
La obligación de
mantener la cosa en
buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la
cosa, por caso fortuito o de
fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio
o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural
del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus
agentes o dependientes.
1517. Es caso
fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa causado por
hechos de terceros,
aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario.
1518.
Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos
que le incumbe hacer, el locatario está autorizado a retener la parte del
precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si éstos
fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador.
1519.
Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas
interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas
al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento,
o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no
conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el locatario
devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.
1520. El locatario
tendrá los mismos derechos del artículo anterior, cuando el locador fuese obligado
a tolerar trabajo del propietario vecino, en las paredes divisorias, o hacer éstas
de nuevo, inutilizando por algún tiempo parte de la cosa arrendada.
1521.
Si durante el contrato
la cosa arrendada fuere destruida en su totalidad por caso fortuito, el contrato
queda rescindido.
Si lo fuere sólo en parte, puede el locatario pedir la disminución del precio,
o la rescisión del contrato, según fuese la importancia de la parte destruida.
Si la cosa estuviere solamente deteriorada, el contrato subsistirá, pero el locador
está obligado a reparar el deterioro, hasta poner la cosa en buen estado.
1522. Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado
a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el
objeto de la convención, puede pedir la
rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio, por el tiempo que
no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa
misma, sus obligaciones continuarán como antes.
1523. El locador
no puede cambiar la forma de la cosa arrendada, aunque los cambios que hiciere
no causaren perjuicio alguno al locatario; pero puede hacerlos en los accesorios
de ella, con tal que no cause perjuicio al locatario.
1524. Si
el locador quisiere hacer en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean
reparaciones, o si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede éste
oponerse a que las haga, o demandar la demolición de ellas, o restituir la cosa
y pedir indemnización de
pérdidas e intereses.
1525. El locador responde de los
vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque
él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación,
y el locatario puede pedir la disminución del precio,
o la rescisión del
contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.
1526. El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan
al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor,
o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos.
1527. El
locador está obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario, cuando
éste sea demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos
de propiedad o de servidumbre o de uso o goce de la cosa.
1528.
El locador no está obligado a garantir al locatario de las vías de hecho de terceros,
que no pretendan la propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa. El locatario
no tiene acción sino contra los autores de los hechos,
y aunque éstos fuesen insolventes, no tendrá acción contra el locador.
1554. El locatario está obligado a limitarse al uso o goce estipulado,
de la cosa arrendada, y en falta de convenio, al que la cosa ha servido antes
o al que regularmente sirven
cosas semejantes.
1555.
El locatario no se limitará al uso o goce estipulado, usando de la cosa arrendada
para diverso destino del convenido, aunque la mudanza del destino no traiga perjuicio
alguno al locador.
1556. El locatario está obligado también a
pagar el precio
al locador o a quien pertenezca la cosa en los
plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar, a conservar
la cosa en buen estado, y a
restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciese acabada la locación.
1559. Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que
al que esté destinada por su naturaleza o por el contrato, o si por un goce abusivo
causa perjuicio al locador, este puede demandar las pérdidas e intereses,
y según las circunstancias la supresión de las causas del perjuicio, o la rescisión
del arrendamiento.
1561. Debe conservar la cosa en buen estado
y responder de todo daño o deterioro que se causare
por su culpa o por el
hecho de las personas de su familia que habiten con él, de sus domésticos,
trabajadores, huéspedes o subarrendatarios.
1578. Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete
al locador, aunque la locación esté afianzada,
acción ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas, requiriendo mandamiento
de embargo sobre los
bienes sujetos al privilegio
concedido por este Código al crédito del locador.
1579. No pagando el locatario dos períodos consecutivos de
alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución
del contrato,
con indemnización de
pérdidas e intereses.
1580. El locatario no será condenado a pagar alquileres o
rentas, si tuviese que
compensar
mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos dependa de la liquidación.
1581. La acción ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por
cualquier otra deuda derivada de la locación, compete igualmente a sus herederos,
sucesores, o representantes, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores,
o representantes, sin dependencia de autorización del locador.
1582.
Las fianzas o cauciones
de la locación o sublocación, obligan a los que las prestaron, no sólo al pago
de los alquileres o rentas, sino a todas
las demás obligaciones
del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres
o rentas.
1582
bis. La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del
término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo
del inmueble locado. Se exige el consentimiento
expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa
o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda
disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple,
solidaria como codeudor
o principal pagador, del
contrato de locación original. (según
Ley 25.628).
1583. El locatario
puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada,
si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus
herederos, sucesores o representantes.
En los subarriendos de las propiedades
a que se refiere el primer apartado del artículo 1507, será nula toda convención
que importe elevar en más de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos
en conjunto sobre el alquiler originario.
A tal fin, en los contratos
de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se hará constar el
nombre del locador y el precio del arriendo originario.
1584.
La cesión consistirá
únicamente en la transmisión
de los derechos y obligaciones del locatario, y a ella son aplicables las leyes
sobre la cesión de derechos.
1585.
El subarriendo constituye una nueva locación, y será regido por las leyes
sobre el contrato de locación.
1586. El cedente no goza por el
precio de la cesión de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas
las cosas introducidas en el predio arrendado.
1587. El cesionario
no puede exigir que el cedente le entregue la cosa en buen estado. Está obligado
a recibirla en el estado en que se encuentre al momento de la cesión.
1588.
El cesionario o subarrendatario, no podrá negarse a recibir la cosa arrendada,
alegando la prohibición de ceder o subarrendar, impuesta al locatario si contrataron
sabiendo esa prohibición. En tal caso la cesión o sublocación, producen sus efectos
, si el locador no se opusiese o hasta que él se oponga.
1589.
El cesionario tiene una acción directa contra el arrendador para obligarlo al
cumplimiento de todas las obligaciones que él había contraído con el locatario;
y está directamente obligado, respecto al arrendador, por las obligaciones que
resulten del contrato de locación.
1590. El sublocador goza, por
el precio del subarriendo, de los derechos y privilegios del arrendador, sobre
todas las cosas introducidas en el predio arrendado, y el subarrendatario puede
demandar al sublocador que le entregue la cosa en buen estado.
1591.
El subarrendatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de
las obligaciones que éste hubiese contraído con el locatario.
1592.
El arrendador originario recíprocamente, tiene acción directa contra el subarrendatario
por el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocación.
1593.
El locador originario, tiene derecho y privilegio sobre las cosas introducidas
en el predio por el subarrendatario; pero sólo puede ejercerlo hasta donde alcanzaren
las obligaciones que incumben a éste.
1594. El locador originario
debe admitir los pagos hechos al locatario por el subarrendatario, por los alquileres
vencidos.
1595. El subarrendatario no puede oponer al locador originario
los pagos anticipados que hubiese hecho, a no ser que ellos hubiesen tenido lugar
por una cláusula de la sublocación, o fuesen conformes al uso de los lugares.
1596.
El locatario que subarrienda, o cede el arrendamiento, no puede por cláusula alguna,
librarse de sus obligaciones respecto al locador, sin el consentimiento de éste.
1597.
La prohibición de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento, y recíprocamente
la prohibición de ceder el arrendamiento, importa prohibir el subarriendo.
1598.
La cláusula de que el locatario no pueda ceder el arrendamiento, o subarrendar
sin consentimiento del locador, no impedirá al locatario ceder o subarrendar,
si el cesionario o sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia
y buen crédito.
1599. Los efectos de la cesión de la locación por
parte del locatario, y en relación al locador, son:
1° Pasar al cesionario
todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte correspondiente
a la cesión; pero siempre con la calidad que, demandando el cesionario al locador,
debe probar que su cedente se halla exonerado de sus obligaciones como locatario,
u ofrecerse él mismo a cumplirlas;
2° Pasarán también al cesionario todas
las obligaciones del locatario para con el locador, o solamente la parte correspondiente
a la cesión, sin que el cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario.
1600.
El locatario, en relación al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere
los derechos de locador; y los efectos del subarriendo serán juzgados sólo por
lo que el locatario y subarrendatario hubiesen convenido entre ellos, y no por
el contrato entre el locador y locatario.
1601. En relación al
locador, los efectos del subarriendo son:
1° Continuarán del mismo modo
las obligaciones del locador para con el locatario, y las del locatario para con
el locador, sin que éste quede constituido en obligación alguna directa con el
subarrendatario;
2° Queda constituido el subarrendatario en la obligación
directa de pagar los alquileres o rentas, que el locatario dejare de pagar, y
cuyo pago fuese demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviese debiendo
al locatario;
3° No poder el subarrendatario oponer al locador los pagos
adelantados adelantados de alquileres o rentas que hubiese hecho al locatario,
sino cuando los hubiese hecho en virtud de cláusula de su contrato;
4°
Queda también el subarrendatario constituido en la obligación directa de indemnizar
el daño que causare al locador en el uso o goce de la cosa, o de la parte, que
le fue arrendada.
1602. Si el locatario no obstante la prohibición
impuesta en el contrato de no poder subarrendar, sustituye a otro en el uso o
goce de la cosa, puede el locador hacer cesar ese uso o goce con indemnización
del daño causado, o demandar la rescisión del contrato, con indemnización de pérdidas
e intereses.
1603. El subarriendo, y la cesión de la locación por
parte del locatario se juzgarán siempre hechos bajo la cláusula implícita de que
el cesionario y subarrendatario usarán y gozarán de la cosa conforme al destino
para que ella se entregó por el contrato entre locador y locatario, aunque éste
no lo hubiere estipulado en su contrato con el cesionario o subarrendatario.
"La
responsabilidad que cabe asignar a la locadora, encuentra su fundamento en el
incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble en buen estado de conservación,
tal como lo prescribe el citado art. 1514 del Código Civil. En efecto, el mencionado
precepto ha puesto en cabeza del locador la obligación de entregar el bien locado
en condiciones de ser utilizado para el destino para el cual ha sido contratado
-en este caso, vivienda familiar-, puesto que la convención se ha celebrado con
el propósito de asegurar al locatario el uso y goce de la cosa y su incumplimiento
pone en cabeza del propietario del departamento, el deber de responder por los
daños y perjuicios ocasionados
al inquilino, derivados de los
vicios existentes al momento de recibir la unidad"
"Quien
se obligó con el carácter de "fiador
solidario y principal pagador con renuncia a los beneficios de
división y excusión",
no reviste el carácter de
fiador sino de codeudor
solidario; en consecuencia, su relación con la acreedora no se rige por las reglas
de la fianza sino por las de las obligaciones solidarias". "Resultan
aplicables las normas referentes a los codeudores solidarios a la situación de
quien se obliga como fiador liso y llano, principal pagador de todas y cada una
de las obligaciones del contrato de locación, solidariamente y renunciando al
beneficio de excusión, de manera que el acreedor está legalmente facultado a requerir
el cobro total del crédito a todos los deudores o a cualquiera de ellos".