Compraventa inmobiliaria
Como Comprar y Vender
Venta ad corpus

La A.F.I.P. y el C.O.T.I.

Revisión: Verificar si todos los artefactos sanitarios y de cocina funcionan correctamente. Si el agua de las canillas es abundante y limpia. Que no haya pérdida de gas, exigiendo que todas las llaves de paso estén abiertas, comprobando el buen funcionamiento de la estufa, el termotanque o calefón.

Que no haya manchas de humedad en paredes y techos, por ejemplo debajo de las ventanas, en los cielos rasos y cerca del zócalo, salvo que fuere para reciclarlo

Abra y cierre más de una vez las puertas y ventanas, y también constate que las cortinas de enrollar funcionen en forma adecuada.

Además de visitar la unidad en el horario habitual también recorra el barrio de noche, no sólo de lunes a viernes, sino también los fines de semana. Es una manera de verificar la seguridad en la zona, luminosidad de las calles, cantidad de tránsito y si hay cerca lugares de diversión que puedan ser fuente de ruidos molestos

Orientación: La Norte es la mejor y la más buscada. El Este asegura buen sol por la mañana y el Oeste, luz a raudales durante la tarde. El Sur no es tan buscado porque no tiene sol directo, pero sí buena luminosidad. 

Informe a la Afip:  Cuando un inmueble ingresa a la venta, el corredor inmobiliario deberá informar al organismo recaudador esa circunstancia. Es decir, ubicación, titular y valor de la venta entre otros datos. En caso de materializarse la operación se lo deberá informar a la Afip en un documento denominado "Confirmación de venta". -    

Reserva de compra: por lo común no supera el tres por ciento (3%) del valor del inmueble, pero puede ser bastante menos.

Documentos: pedir copia del título de propiedad para verificar en el Registro de la Propiedad, mediante certificados de dominio e inhibiciones, si hay alguna hipoteca o embargo o si pesa alguna inhibición sobre el propietario.

Comisiones: dentro de la Capital, el vendedor pacta libremente con su agente inmobiliario. Pero en el caso de los departamentos nuevos el comprador no paga y en los usados solamente abona el 1,5 %. En la Pcia. de Bs. As. "del 1,5% al 3% a cargo de cada parte".

Reglamento de copropiedad: verificar si figura la baulera, si la cochera es fija o si sólo es un espacio. También, si la unidad es apta para profesional.

Expensas: verificar las boletas de los últimos meses para estimar los costos futuros, como también las Tasas Municipales, AySA y Rentas de la Ciudad de Bs. As. o de la Pcia. de Buenos Aires.

Boleto: que algún profesional de confianza lea el texto del boleto. Controlar que la dirección y número de la unidad funcional sean los correctos. Respecto al desembolso,  tradicionalmente, se abona el 30 por ciento y el resto con la escritura y posesión. Puede haber variaciones porque se acuerda libremente entre las partes.

Escritura: Conforme al artículo 1001 del Código Civil el escribano interviniente -designado por el comprador en el boleto, salvo que la compra fuere con financiación, que lo designa el acreedor hipotecario, o se tratare de una "primera escritura" de un edificio "a estrenar", o de un loteo- debe dar fe que conoce a las partes. Asimismo, quien lo juzgare pertinente, podrá requerir la presencia y firma de dos testigos instrumentales, como la colocación de la impresión dígito pulgar, como medida de mejor control para identificar a los comparecientes y evitar la sustitución de persona.

Estudios de títulos

Segundo testimonio

Doctrina Nacional

Responsabilidad del Corredor

Estudios de títulos: no obstante no existir disposición legal que exija a los escribanos dichos estudios, la cantidad de problemas notariales suscitados indican la imprescindible necesidad de que los escribanos agoten los medios a su alcance para dar garantía de los actos que pasan ante su presencia. La ley no cubre la negligencia del comprador o acreedor que no se preocupa de verificar las condiciones del título, como de inquirir sobre su bondad; y la mejor prueba de tal preocupación estará dada por la realización del estudio de los antecedentes dominiales del inmueble. Los estudios de títulos son cargo del vendedor.

Gastos de escrituración: en la Capital estos gastos para el comprador llegan como máximo al 3% y para el vendedor al 1% del precio de venta, en Pcia. de Buenos Aires el porcentual es mayor.

Certificados: lo son registrales y administrativos. Tienen un valor fijo y su costo puede variar según el lugar de ubicación del inmueble y si el trámite es simple o urgente. Dichos gastos lo son a cargo del vendedor.

Inscripción: En la ciudad de Buenos Aires es del 2 por mil sobre el precio de la operación y a cargo del comprador, más los gastos de timbrado.    

Impuesto de sellos: para Capital Federal, es el 2,5% sobre el precio de la operación o la valuación fiscal, el que resultare mayor, respecto de la transferencia onerosa de un  inmueble, formalizada por escritura pública, salvo el caso de propiedad única de un inmueble destinado a vivienda (Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires). Para el Código Fiscal de la Pcia. de Bs. As. es del 4%, con idéntica salvedad. Lo pagan tanto el que vende como el que compra.

Impuesto a la transferencia: Si la vendedora es una persona física la alícuota de este impuesto es del 1,5%, excepto que enajene el único inmueble que tenga como vivienda y afecte su producido a la adquisición de otro destinado a casa-habitación propia. Lo son a cargo del vendedor.

Honorarios del escribano: Representan, aproximadamente, un 2% de la operación y lo asume la parte compradora.

Inmobiliarias: elegir empresas a cargo de corredores públicos matriculados y en lo posible adheridas a alguna de las cámaras que representan al sector:

Cámara Inmobiliaria Argentina, Av. Independencia 942 Te. 4300-0768

Instituto de Capacitación de la Cámara Inmobiliaria Argentina: Estados Unidos 984, Tel. 4300-2272.

Empresas Asesoras:

Con la intención de supervisar la calidad de habitabilidad de un inmueble se creó New Way, una empresa que se dedica fundamentalmente al asesoramiento de clientes que estén por comprar o refaccionar su propiedad.

Se entrega por escrito, dentro de las 48 horas, un informe técnico sobre defectos, reparaciones, detalles del deterioro y mantenimiento a realizarse en un corto plazo, por un costo variable, según el tipo de vivienda y distancia de la Capital Federal.

Se accede a la misma por el sitio: www.nway.com.ar 

También cumple similares servicios el "Centro de Asesoramiento Técnico para la Evaluación de Viviendas e Inmuebles", que cuenta con el auspicio de la Sociedad Central de Arquitectos. Se contacta con el mismo a través del sitio www.Catevi.com.ar 

Autorización de venta
Modalidades de la misma

Jurisprudencia Nacional

Tiene que estar muy claro el tiempo por el que se realiza la autorización de venta y el día que vence.

Debe figurar también a cargo de quién corren los gastos de publicidad y carteles.

No es un poder para vender la propiedad, sino que sólo se autoriza a la firma inmobiliaria a ofrecerla en el mercado.

Dejar aclarado también el monto de la comisión cuando corresponda.

Pactar que ocurre si no se realiza la venta, por el tema de los gastos.

Quedarse siempre con una copia. En caso de duda, antes de firmar consultar a un profesional.

Conformidad del cónyuge para la venta de un inmueble
Donde firmar la escritura

Cuando los dos son titulares de dominio será necesario la firma de ambos.

Cuando el bien es ganancial el cónyuge de la parte vendedora debe concurrir a firmar el boleto y la escritura para prestar su consentimiento.

Son gananciales los bienes adquiridos a titulo oneroso después del matrimonio.

Son propios, y por lo tanto no necesitan el consentimiento del cónyuge, los que cada cónyuge tenía antes del matrimonio o que fueron adquiridos después, pero por donación, herencia o legado (título gratuito) o por subrogación real de un bien propio.

El artículo 1277 del Código Civil añade que será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble de uno de ellos en el caso que esté radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces.

En caso que una de las partes se negare a prestar su consentimiento sin justa causa, el juez podrá autorizarlo, previa audiencia de las partes.

Ante una separación de hecho y frente a la imposibilidad de ubicar a una de las partes también se puede recurrir a la venta judicial que otorgará el juez dejando a salvo los derechos del cónyuge ausente.

El consentimiento conyugal también es necesario cuando se aporte la propiedad o su uso a una sociedad o cuando se trata de gravarla. Igualmente, cuando se desea formalizar la transformación o fusión de sociedades de personas.

Subasta Judicial

Adquirente en subasta judicial
Expensas adeudadas

Servicios Eficientes

Ante el remate de un inmueble:

Leer atentamente el edicto o los volantes en los que se describe las características del inmueble, lo que habrá que pagar en el momento de la subasta y los días de visita.

Llevar dinero en efectivo o cheque certificado por lo que podría resultar el 30 % del precio final, más un 3 % de comisión y 0,25 % de sellado.

En ejecución hipotecaria, en fuero civil, por fallo plenario se considera que los impuestos, tasas o contribuciones no se trasladan al nuevo comprador. Por ello, en los edictos se transcribe: "De acuerdo a lo resuelto en el plenario del 18/02/1999 en autos -Servicios Eficientes S.A. c/Yabra Roberto Isaac s/ejecución hipotecaria- el adquirente en subasta judicial en caso de no existir fondos suficientes no deberá afrontar las deudas que registre el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones anteriores a la toma de posesión".

Las expensas se considera que siguen al inmueble y si el producido de la venta no alcanzare, las pagará el comprador.

Cuando se trata de quiebras, en el fuero comercial, la mayoría de los juzgados interpreta que ni las tasas ni las expensas se trasladan al comprador.

El hecho de que el inmueble se encuentre ocupado o exista alguna restricción al dominio, como en el caso del usufructo (*), disminuye notoriamente el valor de la base y, por ende, la puja de los posibles interesados. 

Comentario: (*) Respecto al usufructo, véase el artículo 2914 del Cód. Civil y nuestro comentario.

Subasta Virtual
Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios

Sitio en Internet donde se anticipan los remates y se detallan los bienes a subastarse.

La sede donde se realizan las subastas, Presidente Perón 1233 de Capital Federal, posee sistemas de audio y video, vigilancia policial en la puerta y en la sala, otra sala de firmas privada con audiovideo y una delegación del Banco de la Ciudad de Buenos Aires.

Se ha separado un sector de la sala donde se pueden instalar aquellos que deseen pujar con más comodidad. Así, el martillero ve al cliente mucho mejor durante la sucesión de las ofertas e impide que se le acerquen terceras personas.

Código Procesal Civil 

Posturas bajo sobre

Art. 570.- Cualquiera sea la naturaleza de los bienes a subastar, a pedido de parte o de oficio el juez podrá disponer que se admitan posturas en sobre cerrado, en las condiciones que fije, que deberán indicarse en los edictos y, en su caso, en la propaganda.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación o las Cámaras podrán establecer las reglas uniformes de aplicación de la expresada modalidad del remate.
Si se tratare de subasta de muebles que se realice por intermedio del Banco de la Ciudad de Buenos Aires u otras instituciones oficiales que admitan posturas bajo sobre, se aplicará esa modalidad en los términos que establezcan las respectivas reglamentaciones.

Compra en comisión

Jurisprudencia Comercial

Código Procesal Civil

Art. 571. - El comprador deberá indicar, dentro de tercero día de realizada la subasta, el nombre de su comitente, en escrito firmado por ambos. En su defecto, se lo tendrá por adjudicatario definitivo.
El comitente constituirá domicilio en esa presentación, bajo apercibimiento de lo dispuesto en el artículo 41, en lo pertinente.

Perfeccionamiento de la venta

Doctrina Nacional

Código Procesal Civil

Art. 586. - La venta judicial sólo quedará perfeccionada una vez aprobado el remate, pagado el precio o la parte que correspondiere, si se hubieren otorgado facilidades, y luego de realizada la tradición del inmueble a favor del comprador.

Jurisprudencia: "La entrega del inmueble a quien lo adquirió en subasta pública, realizada por el oficial de justicia en el inmueble mismo, en presencia del inquilino que ocupaba en ese momento una parte de la finca es una forma de tradición ajustada a derecho, mediante la cual el accipiens adquiere la posesión. En consecuencia la tercería de dominio deducida debió ser desestimada in limine por no haber sido oportunamente planteada".

"La consolidación del dominio a favor del adquirente se materializa en supuestos de subasta judicial, por medio de la aprobación del remate y la entrega de la posesión del inmueble, siendo a partir de esos actos el titular incuestionable del bien, sin que sea necesaria la escrituración correspondiente, pues la prevista en el art. 587 del Código Procesal no hace a la perfección de la venta sino a la obtención de un título y a la inscripción del dominio en los registros de la propiedad y, por ende, es suplida por las constancias del expediente".

Art. 587. - La escritura de protocolización de las actuaciones será extendida por escribano sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado. El adquirente que solicita la escrituración toma a su cargo la realización de las diligencias tendientes a ella, pero no está obligado a soportar los gastos que corresponden a la otra parte.

Código Procesal

Ejecución hipotecaria

Doctrina Nacional

Art. 590. - Mientras el ejecutante no esté totalmente desinteresado, las sumas depositadas no podrán aplicarse a otro destino, salvo que se tratare de las costas de la ejecución, o del pago de otro acreedor preferente o privilegiado.
Los gastos causados por el deudor para su defensa no tendrán, en ningún caso, prelación, salvo cuando correspondiere por aplicación de la ley sustancial.
El defensor de ausentes no podrá cobrar honorarios al ejecutado por su intervención.

Art. 591. - Dentro de los cinco (5) días contados desde que se pagó el precio o desde la aprobación del remate, en su caso, el ejecutante presentará la liquidación del capital, intereses y costas; de ella se dará traslado al ejecutado. Si el ejecutante no presentare oportunamente liquidación, podrá hacerlo el ejecutado, en cuyo caso se conferirá traslado a aquél. Contestado dicho traslado o vencido el plazo para hacerlo, el juez resolverá.
La falta de impugnación no obligará a aprobar la liquidación en cuanto ésta no se ajustare a derecho.
Si el ejecutado lo pidiere, el ejecutante deberá prestar fianza para percibir el capital y sus intereses. Dicha fianza quedará cancelada, sin que se requiera declaración expresa, si el deudor no promoviere el proceso ordinario dentro del plazo de quince (15) días desde que aquélla se constituyó.
En este caso se impondrá al ejecutado una multa que no podrá exceder del veinticinco por ciento (25 %) del importe de la fianza, y que será a favor del ejecutante.

Art. 598.- "Dictada la sentencia de trance y remate se procederá de la siguiente forma:

1. El juez ordenará verificar el estado físico y de ocupación, designando a tal fin al escribano que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimará a su desocupación en el plazo de diez (10) días, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública.
No verificada en ese plazo la desocupación, sin más trámite se procederá al lanzamiento y se entregará la tenencia al acreedor, hasta la aprobación del remate, con intervención del notario al que se refiere el párrafo anterior. A esos fines, el escribano actuante puede requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilio y violentar cerraduras y poner en
depósito oneroso los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor.
2. El acreedor estará facultado para solicitar directamente al Registro de la Propiedad un informe sobre el estado y gravámenes que afectaren el inmueble hipotecado, con indicación del importe de los créditos, sus titulares y domicilios.
3. Asimismo, el acreedor puede requerir la liquidación de las deudas que existan en concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez (10) días hábiles desde la recepción de su solicitud, se podrá subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Los reclamos que se dedujeran por aplicación de lo dispuesto en este inciso no afectarán el trámite de remate del bien gravado.
4. La venta quedará perfeccionada una vez pagado el precio en el plazo que se haya estipulado y realizada la tradición a favor del comprador. El pago se podrá realizar directamente al acreedor, quien deberá depositar el remanente dentro del quinto día de verificado el cobro. Si el acreedor ostenta la tenencia del inmueble subastado, podrá transmitirla directamente al comprador; caso contrario y no habiendo mediado desposesión como lo prevé el inciso 1 deberá ser entregado con intervención del juez. La protocolización de las actuaciones será extendida por intermedio del escribano designado por el comprador, sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado.
5. El deudor ni el tercero, poseedor del inmueble hipotecado, pueden interponer incidente ni recurso alguno, salvo las defensas del artículo 64 en la oportunidad del artículo 54, sin perjuicio de que el deudor pueda ejecutar en juicio sumarísimo posterior, los derechos que tenga que reclamar el acreedor. Si existiera peligro de desprotección de alguno de los interesados, se notificará al defensor oficial para que asuma el control del proceso de ejecución de la garantía.
6. Una vez realizada la subasta y cancelado el crédito ejecutado, el deudor podrá impugnar por la vía judicial:
a) La liquidación practicada por el acreedor, y
b) El incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente artículo por parte del ejecutante.
En todos los casos el acreedor deberá indemnizar los perjuicios ocasionados, sin perjuicio de las sanciones penales y administrativas de que se hiciera pasible.
7. En los casos previstos en el presente artículo, no procederá la compra en comisión ni la indisponibilidad de los fondos de la subasta. No obstante el juez podrá pedir caución suficiente al acreedor". (Texto según art. 79, de la Ley N° 24.441).

Por ello, en los edictos de ejecuciones hipotecarias se transcribe: "No procederá la compra en  comisión ni la posterior cesión del boleto por instrumento privado, ni podrá solicitarse la indisponibilidad de los fondos"

Art. 1929 Cód. Civil: "El mandatario puede, en el ejercicio de su cargo, contratar en su propio nombre o en el del mandante. Si contrata en su propio nombre, no obliga al mandante respecto de terceros. Este, sin embargo, puede exigir una subrogación judicial en los derechos y acciones que nazcan de los actos, y puede ser obligado por los terceros acreedores que ejercieren los derechos del mandatario a llenar las obligaciones que de ellos resultan".

Art. 222 Cód. Com.: "Se llama especialmente mandato, cuando el que administra el negocio obra en nombre de la persona que se lo ha encomendado.
Se llama comisión o consignación, cuando la persona que desempeña por otros, negocios individualmente determinados obra a nombre propio o bajo la razón social que representa".

La "compra en comisión" se emplea para dejar oculto el verdadero nombre del adquirente que, por el motivo que fuere, no puede o no quiere aparecer en el negocio. En otro supuesto, cuando sólo existe un ánimo especulativo en quien suscribe el contrato, éste utiliza la fórmula "en comisión" con la única finalidad de tener la libertad de transferir, en forma rápida y sencilla, los derechos y obligaciones emergentes del instrumento (Borda, "Tratado de Derecho Civil Argentino Contratos", 3a. ed., t. I. p. 325 nro. 425).

En la primera hipótesis, al existir un encargo o comisión de un tercero al comprador aparente, se estaría en presencia de un mandato oculto (art. 1929 del Código Civil), siendo el comisionista el mandatario de quién le efectuó el encargo quien, a su vez, es el mandante. En la segunda, por el contrario no ha existido orden a comisión alguna, siendo frecuente que el pretendido comisionista tenga por objeto obtener algún beneficio económico, transfiriendo el boleto a un tercero. Podría afirmarse que se está en presencia de la situación contemplada por el artículo 1162 del Código Civil, esto es, en el caso de un individuo que contrata en interés de otro, que puede ratificar  y hacer suyo el negocio, exigiendo su cumplimiento (Lafaille, "Curso de Contratos", t. III p. 146 n° 185; Machado, " Exposición y Comentario del Código Civil", t. V p. 248).

Doctrina Nacional

Intervención Notarial Doctrina Nacional Jurisprudencia Nacional

"El plazo para depositar el precio del bien vendido judicialmente es perentorio. Por lo que el pedido de nulidad de subasta no enerva la obligación del comprador de hacer el depósito del saldo de precio en el término fijado, quien puede resguardar su derecho mediante el pedido de indisponibilidad de fondos"

"Aprobado el remate corresponde a quien resulte adjudicatario efectuar el depósito del saldo de precio sin necesidad de ninguna intimación, si el plazo acordado por el artículo 580 del Código Procesal se encuentra vencido".

"Es improcedente el depósito tardío del saldo de precio, aun cuando se efectúe antes de decretarse una nueva subasta y haya conformidad de partes al respecto. Admitir que el comprador pueda sortear las consecuencias del Código Procesal arts. 580 y 584 significa alterar de hecho y a posteriori las condiciones de venta, que por este conducto habría venido a ser a plazo y no al contado, comprometiendo la validez del remate frente a los demás postores que tuvieron en cuenta las condiciones primitivas para ofertar; y esta cuestión excede el interés privado de las partes, no siendo materia disponible para ellas, ni condicionada por su mayor o menor importancia económica".

"Toda vez que el comprador pretende la suspensión del pago del saldo de precio con un argumento que tiende a establecer falta de identidad de la cosa vendida con lo anunciado en los edictos, con lo cual está proponiendo un debate sobre un defecto de este último, pues en sustancia el bien aparece razonablemente determinado, la cuestión se encuentra vedada por tal último párrafo del artículo 566 del Código Procesal".

Diferencia entre seña y reserva

Doctrina Nacional

Reserva "Ad Referendum"
Modelos de contratos

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